Право на жилое помещение

разрешение на строительство;

проектная документация;

документ, содержащий описание объекта недвижимости (технический  паспорт БТИ и выписку из реестра  недвижимых объектов).

В настоящее время  нередки ситуации, когда строительство осуществляется без разрешения на строительство или строительство производится на земельном участке, не находящемся в собственности у застройщиков. В подобной ситуации возникает проблема признания права собственности на самовольную постройку.

Самовольной постройкой признается недвижимое имущество, созданное  на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном  законом и иными правовыми  актами, либо созданное без получения  на это необходимых разрешений или  с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

На самовольную постройку  право собственности не возникает  у лица, которое его построило. Следовательно, последний не вправе совершать любые сделки с ним. Кроме того, закон устанавливает, что самовольная постройка должна быть снесена лицом, ее осуществившим, либо за его счет. Из данного положения закона имеется исключение, согласно которому лицом, возведенным самовольное строение, может быть приобретено право собственности в судебном порядке.

 

Право собственности по договору

 

Право собственности  на имущество может быть приобретено  на основании любой сделки об отчуждении этого имущества (договора купли-продажи, мены, дарения и т.д.).

Право собственности  по договорам об отчуждении имущества  возникает с момента его передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если отчуждение имущества  подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя  возникает с момента такой  регистрации, если иное не установлено  законом.

Договор купли-продажи. По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор заключается  в письменной форме и подлежит государственной регистрации, несоблюдение формы влечет недействительность договора.

Существенным условием договора является его предмет, т.е. жилые помещения, приватизированные  либо приобретенные в собственность  в соответствующем законодательству порядке помещения, а также квартиры в домах жилищно-строительных (жилищных) кооперативов, паенакопления за которые ко дню совершения сделки выплачены полностью.

Кроме того, к существенным условиям договора продажи жилого помещения  относится перечень лиц, которые  проживают и имеют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, а также цена жилого помещения.

Договор мены. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны  один товар в обмен на другой. Товаром могут быть любые вещи, кроме изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Право собственности  на обмениваемые товары переходит к  сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.

Договор мены жилых помещений  подлежит государственной регистрации, и соответственно право собственности  у сторон договора появляется только с момента такой регистрации.

Договор дарения. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает (либо обязуется передать) другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить другую сторону (одаряемого) от имущественной обязанности перед собой либо перед третьим лицом.

Особенностью договора дарения является основание договора, т.е. намерение передать имущество  безвозмездно. При встречной передаче вещи или права либо встречного обязательства  договор не признается дарением.

Договор дарения жилого помещения заключается в письменной форме и, так же как и предыдущие договоры, подлежит государственной регистрации.

 

Право собственности  по наследству

 

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам.

Основаниями для наследования являются завещание и закон. Наследование по закону имеет место, когда оно  не изменено завещанием.

Наследство открывается  со смертью гражданина. Объявление судом гражданина умершим влечет за собой те же правовые последствия, что и смерть гражданина.

Важным моментом является определение времени и места  открытия наследства.

Согласно ГК РФ днем открытия наследства является день смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим  днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим. Граждане, умершие в один и тот же день, считаются в целях наследственного правопреемства умершими одновременно и не наследуют друг после друга. При этом к наследованию призываются наследники каждого из них.

Местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя, т.е. место, где гражданин  постоянно или преимущественно  проживал.

Если последнее место  жительства наследодателя, обладавшего  имуществом на территории Российской Федерации, неизвестно или находится за ее пределами, то местом открытия наследства в Российской Федерации признается место нахождения такого наследственного имущества. Если такое наследственное имущество находится в разных местах, то местом открытия наследства является место нахождения входящих в его состав недвижимого имущества или наиболее ценной части недвижимого имущества, а при отсутствии недвижимого имущества - место нахождения движимого имущества или его наиболее ценной части. Ценность имущества определяется исходя из его рыночной стоимости.

По истечении шести  месяцев наследники вступают в права  наследства. Вступление в права наследства оформляется свидетельством. Для  того чтобы получить право собственности  на имущество, полученное по наследству, необходимо пройти регистрацию права собственности.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

.

Учитывая, что в связи  с применением Жилищного кодекса  Российской Федерации у судов  возникли вопросы, требующие разрешения, Пленум Верховного Суда Российской Федерации  в целях обеспечения единства судебной практики и законности постановляет дать судам следующие разъяснения:

 

Общие положения

 

1. В соответствии со  статьей 46 Конституции Российской  Федерации каждому гарантируется  судебная защита его прав и  свобод. Исходя из данной конституционной нормы часть 1 статьи 11 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) устанавливает приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав, то есть прав, вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством.

Защита жилищных прав в административном порядке путем обращения с заявлением или жалобой в государственный орган, орган местного самоуправления или к должностному лицу, являющемуся вышестоящим по отношению к лицу, нарушившему право, осуществляется только в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации или другим федеральным законом (часть 2 статьи 11 ЖК РФ). При этом судам необходимо учитывать, что право на обращение в суд за защитой жилищных прав сохраняется за лицом и в том случае, когда закон предусматривает административный порядок защиты жилищных прав. В случае несогласия с принятым в административном порядке решением заинтересованное лицо вправе обжаловать его в судебном порядке.

2. Защита нарушенных  жилищных прав осуществляется  судом общей юрисдикции в соответствии с подведомственностью дел, установленной Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - ГПК РФ).

Согласно пункту 1 части 1 статьи 22 ГПК РФ суды общей юрисдикции рассматривают и разрешают дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из жилищных правоотношений.

Дела по жилищным спорам рассматриваются в судах на основании исковых заявлений (заявлений) заинтересованных лиц, по заявлению прокурора, поданному на основании и в порядке, предусмотренных статьей 45 ГПК РФ, либо по заявлению лиц, указанных в статье 46 ГПК РФ.

3. Жилищные споры (о  признании права на жилое помещение, о выселении из жилого помещения, о прекращении права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника этого жилого помещения, о сохранении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения, об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, о признании недействительным решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма, о принудительном обмене занимаемого жилого помещения, о признании обмена жилыми помещениями недействительным и другие) исходя из положений статей 23 и 24 ГПК РФ рассматриваются по первой инстанции районным судом.

Принимая во внимание, что жилое помещение законом  отнесено к недвижимому имуществу (часть 2 статьи 15 ЖК РФ, пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ), мировым судьям в силу пункта 7 части 1 статьи 23 ГПК РФ подсудны дела об определении порядка пользования жилым помещением, находящимся в общей собственности нескольких лиц, если между ними не возникает спор о праве на это жилое помещение или если одновременно не заявлено требование, подсудное районному суду. Если спор об определении порядка пользования таким жилым помещением (жилым домом, квартирой) связан со спором о праве собственности на него (в частности, о признании права на долю в общей собственности и ее выделе для владения и пользования), то его подсудность как имущественного спора мировому судье или районному суду зависит от цены иска (пункт 5 части 1 статьи 23 ГПК РФ).

Мировым судьям также  подсудны дела по таким имущественным  спорам, как взыскание с граждан  и организаций задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, при цене иска, не превышающей суммы, установленной пунктом 5 части 1 статьи 23 ГПК РФ.

4. Разрешая споры, возникшие  из жилищных отношений, судам  необходимо учитывать, что жилищное  законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (пункт "к" части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации) и включает в себя Жилищный кодекс Российской Федерации, принятые в соответствии с ним другие федеральные законы, а также изданные в соответствии с ними указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, нормативные правовые акты органов местного самоуправления (часть 2 статьи 5 ЖК РФ). При этом наибольшую юридическую силу среди актов жилищного законодательства в регулировании жилищных отношений имеет Жилищный кодекс Российской Федерации. В случае выявления судом несоответствия норм иных актов жилищного законодательства положениям Жилищного кодекса Российской Федерации должны применяться нормы этого Кодекса (часть 8 статьи 5 ЖК РФ).

Принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

5. Часть 1 статьи 6 ЖК  РФ закрепляет общеправовой принцип  действия законодательства во  времени: акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

При этом необходимо иметь  в виду, что часть 2 статьи 6 ЖК РФ допускает применение акта жилищного  законодательства к жилищным отношениям, возникшим до введения его в действие, но только в случаях, прямо предусмотренных этим актом. Так, статьей 9 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) нормам раздела VIII ЖК РФ "Управление многоквартирными домами" придана обратная сила: они распространяются на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами.

Так как отношения, регулируемые жилищным законодательством, как правило, носят длящийся характер и, соответственно, права и обязанности субъектов этих отношений могут возникать и после того, как возникло само правоотношение, статьей 5 Вводного закона установлено общее правило, согласно которому к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных Вводным законом. Например, нормы части 4 статьи 31 ЖК РФ о правах собственника жилого помещения в отношении бывшего члена его семьи подлежат применению и к тем жилищным правоотношениям, которые возникли до вступления в силу данного Кодекса.