Право на жилое помещение

(в ред. Федерального  закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

11. В случае, если в  отношении территории, на которой  расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 настоящей статьи.

(часть одиннадцатая  введена Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

12. Изъятие земельного  участка, на котором расположен  многоквартирный дом, признанный  аварийным и подлежащим сносу  или реконструкции, и жилых  помещений в таком доме до  истечения срока, указанного в  части 11 настоящей статьи, допускается только с согласия собственника.

(часть двенадцатая  введена Федеральным законом  от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

 

Статья 33. Пользование  жилым помещением, предоставленным  по завещательному отказу

 

1. Гражданин, которому  по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании.

2. Дееспособные и ограниченные  судом в дееспособности граждане, проживающие в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несут солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданами.

(часть вторая в  ред. Федерального закона от 24.04.2008 N 49-ФЗ)

3. Гражданин, проживающий  в жилом помещении, предоставленном  по завещательному отказу, вправе  потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.

 

Статья 34. Пользование  жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением

 

Гражданин, проживающий  в жилом помещении на основании  договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены статьей 33 настоящего Кодекса, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением.

 

Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением

 

1. В случае прекращения  у гражданина права пользования  жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

2. В случае, если гражданин,  пользующийся жилым помещением  на основании решения суда, принятого  с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или  на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда.

 

 

 

"Финансовая газета", 2008, N 43

 

СПОСОБЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

 

Основными документами, регламентирующими порядок реализации права собственности, являются прежде всего Конституция Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации и Гражданский кодекс Российской Федерации.

Право собственности  на жилье можно приобрести несколькими  способами:

право собственности  на новостройку;

право собственности по договору;

право собственности  по наследству.

 

Право собственности  на новостройку

 

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую  вещь, созданную лицом для себя, принадлежит его создателю. Однако при создании новой вещи должны быть соблюдены права и законные интересы иных лиц (в нашем случае, например, интересы собственников земельного участка, на котором производится строительство жилого дома).

Относительно возникновения  права собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной  регистрации, оно возникает только с момента такой регистрации. Порядок регистрации вновь созданного недвижимого имущества установлен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 23.07.2008). Согласно ст. 25 данного нормативного акта для регистрации права собственности на новое строение необходимо представить документы, подтверждающие факт его создания.

Право собственности  может быть зарегистрировано на не оконченные строительством объекты. Для  регистрации таких объектов необходимо представить следующие документы:

документ, подтверждающий право собственности (или другое вещное право - аренду, пожизненное  право пользования и т.д.) на земельный  участок (это могут быть свидетельство  о праве собственности, договор аренды и т.д.);

разрешение на строительство;

проектная документация;

документ, содержащий описание объекта недвижимости (технический  паспорт БТИ и выписку из реестра  недвижимых объектов).

В настоящее время  нередки ситуации, когда строительство  осуществляется без разрешения на строительство или строительство производится на земельном участке, не находящемся в собственности у застройщиков. В подобной ситуации возникает проблема признания права собственности на самовольную постройку.

Самовольной постройкой признается недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

На самовольную постройку  право собственности не возникает  у лица, которое его построило. Следовательно, последний не вправе совершать любые сделки с ним. Кроме того, закон устанавливает, что самовольная постройка должна быть снесена лицом, ее осуществившим, либо за его счет. Из данного положения закона имеется исключение, согласно которому лицом, возведенным самовольное строение, может быть приобретено право собственности в судебном порядке.

 

Право собственности  по договору

 

Право собственности  на имущество может быть приобретено  на основании любой сделки об отчуждении этого имущества (договора купли-продажи, мены, дарения и т.д.).

Право собственности  по договорам об отчуждении имущества  возникает с момента его передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если отчуждение имущества  подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя  возникает с момента такой  регистрации, если иное не установлено  законом.

Договор купли-продажи. По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор заключается  в письменной форме и подлежит государственной регистрации, несоблюдение формы влечет недействительность договора.

Существенным условием договора является его предмет, т.е. жилые помещения, приватизированные  либо приобретенные в собственность  в соответствующем законодательству порядке помещения, а также квартиры в домах жилищно-строительных (жилищных) кооперативов, паенакопления за которые ко дню совершения сделки выплачены полностью.

Кроме того, к существенным условиям договора продажи жилого помещения  относится перечень лиц, которые  проживают и имеют право пользования  этим жилым помещением после его приобретения покупателем, а также цена жилого помещения.

Договор мены. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны  один товар в обмен на другой. Товаром могут быть любые вещи, кроме изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Право собственности  на обмениваемые товары переходит к  сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.

Договор мены жилых помещений подлежит государственной регистрации, и соответственно право собственности у сторон договора появляется только с момента такой регистрации.

Договор дарения. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает (либо обязуется передать) другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить другую сторону (одаряемого) от имущественной обязанности перед собой либо перед третьим лицом.

Особенностью договора дарения является основание договора, т.е. намерение передать имущество  безвозмездно. При встречной передаче вещи или права либо встречного обязательства  договор не признается дарением.

Договор дарения жилого помещения заключается в письменной форме и, так же как и предыдущие договоры, подлежит государственной регистрации.

 

Право собственности  по наследству

 

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам.

Основаниями для наследования являются завещание и закон. Наследование по закону имеет место, когда оно  не изменено завещанием.

Наследство открывается  со смертью гражданина. Объявление судом гражданина умершим влечет за собой те же правовые последствия, что и смерть гражданина.

Важным моментом является определение времени и места  открытия наследства.

Согласно ГК РФ днем открытия наследства является день смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим  днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим. Граждане, умершие в один и тот же день, считаются в целях наследственного правопреемства умершими одновременно и не наследуют друг после друга. При этом к наследованию призываются наследники каждого из них.

Местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя, т.е. место, где гражданин  постоянно или преимущественно  проживал.

Если последнее место  жительства наследодателя, обладавшего  имуществом на территории Российской Федерации, неизвестно или находится за ее пределами, то местом открытия наследства в Российской Федерации признается место нахождения такого наследственного имущества. Если такое наследственное имущество находится в разных местах, то местом открытия наследства является место нахождения входящих в его состав недвижимого имущества или наиболее ценной части недвижимого имущества, а при отсутствии недвижимого имущества - место нахождения движимого имущества или его наиболее ценной части. Ценность имущества определяется исходя из его рыночной стоимости.