Поняття договору купівлі-продажу і його правове регулювання

Відтепер предметом договору купівлі-продажу  може бути будь-яке майно, визнане законом об'єктом права власності і не вилучене з товарообігу. За Земельним кодексом України 2001 p., як і за Земельним кодексом 1991 p., предметом договору купівлі-продажу з додержанням спеціальних вимог закону можуть бути також земельні ділянки. Водночас пунктом 15 Перехідних положень до Земельного кодексу України встановлено, що громадяни та юридичні особи, які мають у власності земельні ділянки для ведення селянського (фермерського) господарства та іншого товарного сільськогосподарського виробництва, а також громадяни України — власники земельних часток (паїв) не мають права до 1 січня 2005 р. продавати або іншим чином відчужувати належні їм земельні ділянки та земельні частки (паї), крім міни, передачі їх у спадщину та вилучення земель для суспільних потреб. Кожна держава має право визначати об'єкти, які з міркувань державної безпеки або з інших підстав не повинні бути у власності тих чи інших суб'єктів правовідносин або мають набуватися з додержанням спеціальних правил.

Законодавство визначає певні вимоги, яким має відповідати предмет  договору купівлі-продажу. Відповідно до ст. 673 ЦК України продавець повинен передати покупцеві товар, якість якого відповідає умовам договору купівлі-продажу, а у разі відсутності в договорі умов щодо якості товару продавець зобов'язаний передати покупцеві товар, придатний для мети, з якою товар такого роду звичайно використовується. У разі продажу товару за зразком та (або) за описом продавець повинен передати покупцеві товар, який відповідає зразку та (або) опису. Якщо ж обмеження рівня рентабельності, розміру торговельних і постачальницько-збутових надбавок та обов'язкове декларування цін. Однак перелічені та інші заходи щодо становлення системи ціноутворення не були послідовними і стабільними, зберігали практику державних дотацій на широкий перелік товарів і послуг, а відтак — не сприяли подоланню кризових явищ у країні.

У ЦК України сформульовано загальні принципові правила визначення ціни в договорі купівлі-продажу, адекватні суспільству з ринковою економікою. Так, згідно зі ст. 691 ЦК України покупець зобов'язаний оплатити товар за ціною, встановленою у договорі купівлі-продажу, або, якщо вона не встановлена у договорі і не може бути визначена виходячи з його умов, — за ціною, що визначається відповідно до ст. 632 цього кодексу, а також вчинити за свій рахунок дії, які відповідно до договору, законодавства або вимог, що звичайно ставляться, необхідні для здійснення платежу. У свою чергу ст. 632 ЦК України передбачає, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін, а у випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається⁶.

Отже, за чинним законодавством сторони  у договорі купівлі-продажу, які  займаються підприємницькою діяльністю, мають право вільно визначати  ціну предмета угоди, а в передбачених законом випадках повинні керуватися державними фіксованими чи регульованими цінами. Абсолютно вільно визначають ціну громадяни, які укладають разові угоди купівлі-продажу, зокрема на речових ринках. Особливий порядок визначення цін передбачений для зовнішньоекономічних угод.

Звичайно у договорі купівлі-продажу, крім предмета та ціни, сторони можуть встановлювати й інші умови, зокрема порядок розрахунків, доставки товару, строки виконання договору. Договір купівлі-продажу, як і будь-яка інша цивільно-правова угода, має певну форму. У ЦК України немає статті, яка б безпосередньо визначала форму для усіх різновидів договору купівлі-продажу. Однак ці кодекси та інші законодавчі акти містять норми, в яких обумовлюється особливий порядок оформлення окремих договорів купівлі-продажу. Якщо спеціальними правовими нормами не встановлена форма того чи іншого різновиду договору купівлі-продажу, то слід керуватися загальними правилами цивільного законодавства про форму угод. Тобто договір купівлі-продажу може укладатися в усній чи письмовій (звичайній або нотаріальній) формі, а також шляхом здійснення так званих конклюдентних дій.

У законодавстві передбачено порівняно  небагато випадків, коли потрібно спеціальне оформлення договірних відносин купівлі-продажу. ЦК України містить лаконічну норму про форму договору купівлі-продажу. Так, відповідно до його ст. 659 договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Тому для вирішення питання про форму договорів купівлі-продажу необхідно звертатися також до аналізу спеціальних законодавчих та нормативно-правових актів.

Визнання передачі громадянам у  власність державного житла в  порядку приватизації договором купівлі-продажу чи іншою угодою означає, що на приватизаційну угоду мають поширюватися правила цивільного права про визнання угод недійсними, про розірвання договорів тощо, що не завжди враховують державні та судові органи. Так, за протестом прокурора Ватутінського району м. Києва розпорядженням державної адміністрації Ватутінського району було скасовано приватизацію квартири громадянина К. та визнано недійсним свідоцтво про право власності на неї у зв'язку з тим, що її приватизація була здійснена начебто невідомою особою без згоди громадянина К., який проживав у цій квартирі як наймач. Ватутінський районний суд своїм рішенням від 15 жовтня 1997 р. зазначені дії державної адміністрації визнав правомірними⁷. З таким рішенням суду не можна погодитися, адже державна адміністрація фактично привласнила собі функції судового органу.

Форма договору купівлі-продажу земельних  ділянок визначається Земельним  кодексом України. Так, відповідно до ст. 132 ЗК України угоди про перехід  права власності на земельні ділянки укладаються в письмовій формі та нотаріально посвідчуються. У цій же статті передбачено умови, які обов'язково мають містити такі угоди, а також підстави державної реєстрації земельної ділянки. Слід враховувати, що окремими актами законодавства або продавцем можуть бути передбачені особливі умови та порядок оформлення деяких різновидів договору купівлі-продажу (на біржах, аукціонах, ярмарках, виставках, у зовнішньоекономічній діяльності тощо) або для деяких видів майна (автомобілів, акцій, валюти тощо). Так, оформлення зовнішньоекономічних договорів купівлі-продажу здійснюються відповідно до Закону України «Про зовнішньоекономічну діяльність» та Положення про форму зовнішньоекономічних договорів (контрактів), затвердженого наказом Міністерства економіки та з питань європейської інтеграції України від 21 вересня 2001 р.

Недодержання форм договору купівлі-продажу  та інших вимог до його оформлення тягне за собою наслідки, визначені  загальними правилами цивільного права, якщо інше не передбачено спеціальним законом.

3. ПРАВА ТА ОБОВ’ЯЗКИ СТОРІН

З укладенням договору купівлі-продажу, як і будь-якої іншої двосторонньої  угоди, у кожної із сторін виникають  права та обов'язки, які становлять його зміст. Важливо, що права однієї сторони співвідносяться з обов'язками іншої сторони таким чином, що відповідному обов'язкові продавця кореспондується відповідне право покупця і навпаки. Так, одним з найважливіших обов'язків продавця є передача ним майна у власність (у повне господарське відання або оперативне управління) покупця, а останній набуває право вимагати передачі йому цього майна. У свою чергу покупець зобов'язаний прийняти від продавця придбане майно і сплатити за нього обумовлену ціну, а продавець відповідно має право вимагати від покупця прийняти продане майно (якщо він у цьому заінтересований) і сплатити за нього належну грошову суму. Отже, аналіз змісту обов'язків дає уявлення про відповідні права сторін, що робить недоцільним детальний розгляд усіх прав сторін. Виконання зазначених обов'язків має здійснюватися обома сторонами водночас, якщо інше не передбачено законом або договором⁸.

Законодавство України визначає також  ряд інших додаткових обов'язків  продавця. Так, продавець зобов'язаний: попередити покупця про всі права третіх осіб на річ (товар), яка продається; зберігати продану річ, якщо право власності переходить до покупця раніше передачі речі; повідомити про можливі наявні недоліки продаваної речі (товару). У сторін можуть виникнути й інші обов'язки, зумовлені предметом та різновидом договору купівлі-продажу, особливостями місця і способу виконання договору та інших обставин, які визначені актами законодавства чи договором або випливають зі змісту останнього.

Важливе значення має також чітке  визначення обов'язків покупця. У ЦК України названо лише обов'язки з оплати і прийняття купленої речі. Звичайно, у договорі можуть бути сформульовані й інші обов'язки покупця, як і продавця. Додаткові обов'язки можуть встановлюватися також законодавчими актами (наприклад, про приватизацію, цінні папери).

Кожна зі сторін договору купівлі-продажу  повинна належним чином виконувати всі обумовлені в ньому або передбачені законом обов'язки. У разі порушення їх продавець або покупець несуть майнову відповідальність чи інші правові наслідки, які можуть і не бути мірою цивільно-правової відповідальності, яка настає, зокрема, за наявності умов, передбачених законом за порушення зобов'язань.

Як зазначалося, основний обов'язок продавця — передати продану річ (товар) покупцеві. Невиконання цього обов'язку надає покупцеві право вимагати від продавця передачі купленої речі (товару) у примусовому порядку або відмовитися від подальшого виконання договору. У ЦК України вперше досить докладно врегульовано відносини щодо передачі товару покупцю. Так, продавець повинен одночасно з товаром передати покупцю також його приналежності та відповідні документи (ст. 662). Обов'язок продавця вважається виконаним у момент вручення товару покупцеві, якщо договором встановлений обов'язок продавця доставити товар, або у момент надання товару у розпорядження покупця, якщо товар має бути переданий покупцеві за місцезнаходженням товару, або в інший момент, обумовлений договором. Якщо ж з договору не випливає обов'язок продавця доставити товар або передати товар у його місцезнаходженні, обов'язок продавця вважається виконаним у момент здачі перевізникові або організації зв'язку для доставки покупцеві (ст. 666).

Відповідно до статей 620 і 665 ЦК України у разі відмови продавця передати проданий товар покупець має право відмовитися від договору купівлі-продажу, а якщо не передано індивідуально-визначену річ, покупець має право витребувати її від продавця. Тобто, на відміну від ст. 231 ЦК УРСР, у ЦК України прямо не передбачено обов'язок продавця відшкодувати покупцю збитки, завдані невиконанням продавцем обов'язку передати товар. Однак у такому разі покупець не позбавлений права звернутися до продавця з позовом про відшкодування збитків на підставі загальних положень зобов'язального права про відповідальність боржника за порушення договірного зобов'язання. З передачею товару покупцеві закон пов'язує настання й інших правових наслідків. Відповідно до ст. 668 ЦК України з моменту передачі покупцеві товару до нього одночасно переходить і ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження цього товару, якщо інше не встановлено договором або законом⁹.

У ст. 667 ЦК України прямо не визначаються правові наслідки для продавця, з вини якого сталося погіршення майна, прийнятого ним на зберігання до передачі його покупцеві. У цих статтях лише зазначається, що покупець зобов'язаний відшкодувати продавцеві витрати, завдані йому у зв'язку зі зберіганням майна. Тому питання про можливу відповідальність продавця за погіршення проданого майна має вирішуватися на підставі загальних норм про відповідальність за неналежне виконання (невиконання) норм, що регулюють відносини схову (зберігання), оскільки правило про схов (зберігання) застосовується також до випадків, коли він здійснюється на підставі інших договорів або вказівок закону, якщо інше не встановлено законом або спеціальними правилами про ці договори. Обов'язок схову виникає на підставі укладеного з відповідною умовою договору купівлі-продажу. Отже, продавець-охоронець має відповідати за втрату, нестачу, пошкодження майна, якщо інше не обумовлено договором. Однак у законодавстві нічого не сказано про допустимість розірвання договору купівлі-продажу з ініціативи покупця у разі нестачі чи пошкодження придбаного майна. На наш погляд, якщо нестача чи пошкодження майна сталися з вини продавця-охоронця, застосування зазначених наслідків не суперечить загальним принципам цивільного права.

Продавець повинен забезпечити  виникнення права власності (права  повного господарського відання, права  оперативного управління) у покупця, інакше за законом для нього настають певні негативні наслідки. Проблеми з цього приводу, як правило, виникають тоді, коли продавець не є власником майна і не має спеціальних повноважень на здійснення дій з його відчуження, а лише є його законним або незаконним володільцем. Зрозуміло, що за таких умов правомірність придбання покупцем такого майна може бути поставлена під сумнів власником або іншою уповноваженою особою. Тому, якщо третя особа на підставі, що виникла до продажу речі, пред'явить до покупця позов про її відібрання, покупець зобов'язаний притягнути продавця до участі у справі, а продавець — вступити у цю справу на стороні покупця (ст. 660 ЦК України). Така участь продавця у справі необхідна для сприяння захистові покупця від можливого відсудження у нього купленої речі, обґрунтування безпідставності пред'явленого третіми особами позову.

Відповідно до ст. 661 ЦК України у разі вилучення за рішенням суду товару у покупця на користь третьої особи на підставах, що виникли до продажу товару, продавець має відшкодувати покупцеві збитки, якщо покупець не знав і не повинен був знати про ці підстави. При цьому правочин щодо звільнення продавця від відповідальності або її обмеження у разі витребування товару у покупця третьою особою є нікчемним. У наведеній нормі можна віднайти дві новели. По-перше, в ЦК України відшкодування збитків покупцеві можливе лише тоді, коли він не знав або не міг знати про права третіх осіб на продаваний товар. По-друге, визнання правочину про обмеження відповідальності продавця нікчемним не залежить від знання продавцем перешкод для продажу товару¹⁰.