Отчет по производственной практике юриста

Договор продажи (купли-продажи) квартиры подлежит государственной регистрации и  считается заключенным с момента  такой регистрации. Переход права  собственности на недвижимость по договору продажи (купли-продажи) к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение  договора продажи (купли-продажи) квартиры до государственной регистрации  перехода права собственности не является основанием для изменения  их отношений с третьими лицами. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации  перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение  о государственной регистрации  перехода права собственности. При  этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации  перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

У договора продажи (купли-продажи) квартиры есть существенное отличие от других договоров  купли-продажи в вопросе определения  цены. Если в тех договорах отсутствует  указание цены, то ее можно определить исходя из обычаев делового оборота, из установившейся на рынке цены на подобный товар и. т.д. Договор же продажи (купли-продажи) квартиры должен непременно предусматривать цену этой квартиры. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене квартиры, договор о ее продаже (купле-продаже) считается незаключенным.

Договор купли-продажи приватизированной  квартиры, заключенный без предварительного разрешения органов опеки и попечительства будет признан недействительным, как влекущий нарушение жилищных прав и интересов несовершеннолетних детей продавца.

Договор аренды зданий (сооружений) регулируется положениями, сходными с содержащимися  в ГК нормами о купле-продаже  недвижимости. Тем самым обеспечивается единообразный правовой режим объектов недвижимости в обороте.

В законодательстве четко регламентирована форма, в  которой должен быть заключен договор  аренды здания (сооружения) - простая  письменная форма путем составления  одного документа, подписанного сторонами. Тем самым исключена возможность  оформления договора путем обмена документами  посредством почтовой, телеграфной  или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит  от стороны по договору. Несоблюдение формы договора аренды здания (сооружения) влечет его недействительность независимо от срока действия и участников договора.

Законодательством не установлены ни максимальный, ни минимальный срок аренды здания (сооружения), стороны вправе самостоятельно определить в договоре характер аренды (краткосрочный  или долгосрочный). Однако срок действия договора является существенным условием договора, и стороны обязаны его  указать. Если все же срок не указан, то договор считается заключенным  на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое  время отказаться от договора, предупредив  об этом другую сторону за три месяца (в контракте можно оговорить  иной срок).

Для того чтобы здание могло быть использовано в качестве объекта договора аренды, оно должно обладать определенными  признаками.

Здание  должно быть принято в эксплуатацию. Не может быть объектом договора аренды самовольно построенное здание. Основными  документами на здание являются технический  паспорт и поземельная книга. В бюро технической инвентаризации ведется реестр объектов собственности  юридический и физических лиц.

В договоре аренды здания (сооружения) должны быть указаны индивидуально определенные признаки объекта аренды, позволяющие  твердо установить имущество, подлежащее передаче арендатору, т.е. данные, позволяющие  определенно установить, какое именно здание (сооружение) подлежит передаче арендатору в качестве аренды. Поэтому, составляя контракт, необходимо указать  точный адрес и общую площадь  передаваемого в аренду здания (сооружения). При нарушении этих требований в  договоре объект аренды считается не согласованным сторонами, а соответствующий  договор - не заключенным.

Цель  использования (назначения) объекта  аренды должна быть сформулирована в  тексте договора предельно четко. Например, под “конторские помещения”.

Согласно  общим правилам, право сдачи в  аренду имущества принадлежит его  собственнику или лицу, уполномоченному  законом или собственником сдавать  имущество в аренду.

В случаях, когда арендодатель является собственником  земельного участка, на котором находится  сдаваемое в аренду здание или  сооружение, арендатору предоставляется  право аренды или предусмотренное  договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть  земельного участка. Если договором  не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный  участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право  пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

В случаях, когда земельный участок, на котором  находится арендованное здание или  сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или  сооружения сохраняется право пользования  части земельного участка, которая  занята зданием или сооружением  и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи  земельного участка.

Данное  положение направлено на защиту законных интересов арендатора здания (сооружения) при изменении собственника земельного участка, на котором расположена  арендованная недвижимость.

В предусмотренных  законом случаях стороны могут  использовать фиксированные ставки арендной платы, устанавливаемые или  регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Закон может  устанавливать ограничения при  определении сторонами размера  арендной платы за пользование некоторыми объектами аренды.

Размер  арендной платы зависит от места  расположения здания (центр или окраина); технического состояния здания, назначения помещения, принадлежности здания к  памятникам истории, культуры, архитектуры; степени обустройства (лифт и т.п.); пригодности здания для коммерческой эксплуатации; вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал); фактической площади здания.

Данный  перечень не является исчерпывающим. Общий  размер арендной платы за здание рассчитывается путем суммирования платежей за аренду отдельных помещений здания.

Изменение и дополнение условий договора аренды оформляется в письменной форме  в виде дополнительного соглашения и является неотъемлемой частью договора. Внесение изменений и дополнений в договор допускается только по обоюдному согласию сторон. В  одностороннем порядке договор может быть изменен только в случае существенного нарушения условий договора другой стороной.

4. Затруднения  и сложные вопросы, возникшие  при изучении

конкретных дел  и материалов

 

В ходе прохождения  производственной практики  мною было изучены нормативные акты, регулирующие гражданско-правовой оборот недвижимого  имущества. В применении правовых установок  на практике возникают некоторые  сложности. Поэтому правовое регулипование  недвижимости необходимо усовершенствовать. Так например, согласно ГК РФ договор аренды здания (сооружения) может быть расторгнут досрочно:

1) по  соглашению сторон, в том числе  при предоставлении арендатору  другого здания (сооружения);

2) в судебном  порядке при нарушении условий  договора;

3) при  ликвидации организации арендатора.

В одной  из статей договора необходимо предусмотреть  ответственность сторон за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих  обязанностей. Целесообразно, к примеру, установить санкции за несвоевременное  перечисление арендной платы и другие нарушения. При этом уплата неустойки  не освобождает стороны от исполнения обязательств или устранения нарушений.

В нынешних условиях договор аренды зданий и  сооружений и имеет важное значение.

Цель  данного договора – обеспечить передачу имущества во временное владение и пользование. В этом заинтересованы обе стороны. Интерес арендодателя предполагает, что с помощью передачи здания или сооружения в аренду реализуются  его интересы как собственника по извлечению дохода из имеющихся у  него в наличии (или приобретённых  специально для ведения предпринимательства такого рода) производственных фондов. Заинтересованность арендатора к использованию нанятого недвижимого имущества состоят в том, чтобы, не обременяя себя всякий раз приобретением зданий в собственность, получить возможность эффективно использовать временно нанятое помещение для производственных или иных целей.

Действительно, давайте посмотрим, кто обычно является арендатором – это, как правило, юридические лица или предприниматели, осуществляющие свою коммерческую деятельность; они редко являются собственниками зданий, в которых располагаются  их офисы, склады и др. (особенно если это юридическое лицо только что  образовалось), поскольку пока не располагают  достаточными средствами. Заключение договора аренды здания или сооружения в таких случаях – правильный хозяйственный шаг.

5. Выводы, рекомендации и предложения по улучшению организации

и проведения практики

 

Прохождение производственной практики является важным элементом учебного процесса по подготовке специалиста в области юриспруденции.

Во время  её прохождения будущий юрист  применяет полученные в процессе обучения знания, умения и навыки на практике.

Практическая  деятельность мне помогла научиться  самостоятельно решать определенные задачи, возникавшие в ходе работы.

Я научилась  составлять некоторые виды гражданско-правовых договоров, анализировать их содержание и их форму, проводить консультации, проводить мониторинг законодательства, так как в ходе практической деятельности выявляются пробелы в законодательстве, которые необходимо усовершенствовать.

Характерной чертой рыночных отношений в сфере  недвижимости являются наличие специальной  нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с недвижимым имуществом, и, что особенно важно, более  значительная, чем в других секторах рыночной экономики, роль региональных и муниципальных нормативных  актов. Поэтому изучение и применение их на практике играют важную роль в осмыслении и применении студентом полученных в ходе учебы знаний.

Полученные  мною практические и теоретические  навыки во время прохождения практики помогут мне в будущем в реализации себя в качестве квалифицированного специалиста.

 

 

Список использованной литературы

 

1. Конституция  Российской Федерации (принята  всенародным голосованием 12.12.1993) // Собрание законодательства РФ. 2009. N 4. Ст. 445.

2. Гражданский  кодекс Российской Федерации  (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Собрание  законодательства РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.

3. Гражданский  кодекс Российской Федерации  (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ // Собрание  законодательства РФ. 1996. N 5. Ст. 410.

4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ.  28.07.1997. N 30. Ст. 3594.

5. Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" // Собрание законодательства РФ. 1998. N 7. Ст. 785.

 

Приложение

 

 

Долгосрочный договор

 

аренды нежилого помещения

 

№ ____

 

город Сургут                                                 «14» февраля 2012 года

 

Гражданка РФ Татищева Валентина Александровна, пол женский, 16.04.1948 года рождения, место  рождения-гор. Каарепере Эстонской  ССР, паспорт серия 41 02 № 573269 выдан  Никольским отделением милиции Тосненского  района Ленинградской области 09.06.2002г., код подразделения 473-034, зарегистрирована по адресу: г. Сургут, Тосненский район, гор. Никольское, ул. Октябрьская, д. 2, кв. 9, именуемая в дальнейшем «Арендодатель 1»;

 

Гражданин РФ Алексейцев Анатолий Николаевич, пол  мужской, 27.07.1975 года рождения, место  рождения-дер. Нурма Тосненского  района Ленинградской обл., паспорт  серия 41 06 № 852824 выдан Отделом внутренних дел Тосненского района Ленинградской  области 26.09.2006г., код подразделения 472-019, зарегистрирован по адресу: г. Сургут, Тосненский район, дер. Нурма, д. 3, кв. 99, именуемый в дальнейшем «Арендодатель 2»;

 

Гражданин РФ Алексейцев Николай Васильевич, пол мужской, 16.11.1941 года рождения, место  рождения-пос. Ульяновка Тосненского  района Ленинградской обл., паспорт  серия 41 02 № 915040 выдан Отделом внутренних дел Тосненского района Ленинградской  области 03.03.2003г., код подразделения 472-019, зарегистрирован по адресу: г. Сургут,ул. Победы, д. 19а, кв. 50, именуемый в дальнейшем «Арендодатель 3», все вместе именуемые далее «Арендодатели», с одной стороны, и

 

Закрытое  акционерное общество «ИКС 5 Недвижимость», зарегистрировано решением Регистрационной  палаты Сургута №187722 от 15.03.2000г., Свидетельство о государственной регистрации №108247, ИНН 7816157915, КПП 784601001, ОГРН 1027807980991 (Свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ от 17.10.2002 г., выдано ИМНС РФ по Фрунзенскому району города Сургута), место нахождения: 196191, г. Сургут, ул. Варшавская, дом 25, корп. 2, лит. А, именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице представителя Павлова Александра Георгиевича, действующего на основании доверенности от 14 мая 2010 года на бланке 99 НП 7845180, удостоверенной Алексеевым Сергеем Дмитриевичем, нотариусом города Москвы, зарегистрированной в реестре за № 2-6441, с другой стороны, также далее именуемые в ряде случаев по отдельности и совместно «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

 

1.  ПРЕДМЕТ  ДОГОВОРА

 

1.1.  В  порядке и на условиях, определяемых  настоящим договором, Арендодатели  обязуются передать, а Арендатор  принять во временное возмездное  владение и пользование свободное  от обязательств перед третьими  лицами недвижимое имущество  (далее - Помещение).