История развития института договора купли-продажи

 Во взыскании  остальной суммы отказать.

 Решение может  быть обжаловано в  месячный  срок в арбитражный апелляционный  суд.

3.2 Особенности отдельных видов договора купли-продажи

Договор купли — продажи  является родовым понятием по отношению  к некоторым другим договорам (отдельные  виды договора купли — продажи), суть которых заключается в том, что одно лицо обязуется передать в собственность другого лица какое-либо имущество, а последнее  обязуется принять это имущество  и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). К числу договоров, признаваемых в качестве отдельных видов договора купли — продажи, относятся договоры: розничной купли — продажи, поставки товаров, поставки товаров для государственных нужд, контрактации, энергоснабжения, продажи недвижимости, продажи предприятия.

 Выделение названных  видов договора купли — продажи  служит прежде всего целям наиболее простого и оптимального правового регулирования сходных правоотношений. Сходство соответствующих правоотношений позволило законодателю установить правило, согласно которому к указанным договорам подлежат субсидиарному применению общие положения ГК, регулирующие договор купли — продажи (п. 5 ст. 454). Такой подход избавил законодателя от необходимости всякий раз воспроизводить в ГК одни и те же нормы, регулирующие большую часть условий этих договоров, что было бы неизбежно в случае придания им наряду с договором купли — продажи самостоятельного характера. Рассматривая названные договоры в качестве отдельных видов договора купли — продажи, ГК мог ограничиться лишь указанием на их квалифицирующие признаки и установлением применительно к этим договорам некоторых подлежащих приоритетному применению специальных правил, учитывающих специфику регулируемых правоотношений.

 Какой-либо единый  критерий для разграничения отдельных  видов договора купли — продажи  отсутствует. Глава 30 ГК, регламентирующая  договор купли — продажи и  его отдельные виды, строится  по другому принципу: в отношении  отдельных видов договора купли  — продажи определяется набор  характерных особенностей (квалифицирующих  признаков), выделяющих соответствующий  договор в отдельный вид купли  — продажи при сохранении с  последним отношений рода и  вида. Причем применительно к  различным видам договора купли  — продажи такие квалифицирующие  признаки обнаруживаются в самых  разных элементах договора, касающихся  его субъектов, предмета, существенных  условий и т.п. Законодатель  не заботится о проведении  строго очерченных границ между  отдельными видами договора купли  — продажи. С точки зрения  эффективности правового регулирования,  главное — четко выделить особенности  соответствующих договоров и обеспечить их адекватное регулирование с помощью специальных правил, исключающих применение корреспондирующих им общих положений о купле — продаже.

Так, договор розничной  купли — продажи выделяется в  отдельный вид договора купли  — продажи по следующим квалифицирующим  признакам. Во-первых, в качестве продавца по договору розничной купли —  продажи выступают юридическое  лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющие предпринимательскую  деятельность по продаже товаров  в розницу (особенности в субъектном составе). Во-вторых, розничная купля  — продажа определена в ГК как  публичный договор (ст. 426, 492 ГК; см. также  ч. 1 гл. II настоящей книги). С другой стороны, в порядке розничной  купли — продажи покупатель приобретает  товары, предназначенные только для  личного, семейного, домашнего или  иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью (особенности в предмете договора). В-третьих, по общему правилу, учитывая цели приобретения товаров, в качестве покупателя зачастую выступают граждане, пользующиеся правами не только стороны  договора розничной купли — продажи (покупателя), но и правами, которые  предоставлены потребителям Федеральным  законом «О защите прав потребителей»  и изданными в соответствии с  ним иными правовыми актами (особенности  в правовом регулировании).

 Договор поставки имеет  по отношению к договору купли  — продажи свой набор квалифицирующих  признаков. Во-первых, сторона, продающая  товары (поставщик), осуществляет предпринимательскую  деятельность по производству  или закупкам соответствующих  товаров (особенности субъектного  состава). Во-вторых, покупатель приобретает  товары для использования в  предпринимательской деятельности  или в иных целях, не связанных  с личным, семейным, домашним или  иным подобным использованием (особенности  в предмете). В-третьих, товары  должны быть переданы покупателю  в обусловленный срок или сроки,  а если товары поставляются  отдельными партиями — в пределах  установленного периода поставки (особенности существенных условий  договора).

 Государственный контракт  на поставку товаров для государственных  нужд заключается на основе  заказа государственного заказчика  на поставку товаров для государственных  нужд, принятого поставщиком (особенности  оснований договора); сторонами государственного  контракта на поставку товаров  для государственных нужд выступают государственный заказчик и поставщик — исполнитель (особенности субъектного состава); поставка товаров для государственных нужд осуществляется на основе государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд, а также заключаемых в соответствии с ним договоров поставки товаров для государственных нужд (особенности структуры договорных связей).

 Сторонами договора  контрактации являются производитель  сельскохозяйственной продукции  и лицо, осуществляющее закупки  такой продукции для ее переработки  или продажи (особенности субъектного  состава); производитель сельскохозяйственной  продукции передает заготовителю  выращенную или произведенную  им сельскохозяйственную продукцию  (особенности предмета договора).

 В качестве квалифицирующих  признаков договора энергоснабжения,  выделяющих его в отдельный  вид договора купли — продажи,  могут быть названы следующие  его характерные черты. Во-первых, сторонами этого договора выступают  энергоснабжающая организация и абонент, имеющий соответствующую энергоустановку, способную принимать энергию (особенности субъектного состава). Во-вторых, энергия должна подаваться энергоснабжающей организацией на энергоустановку абонента через присоединенную сеть (особенности предмета договора).

 Квалифицирующими признаками  договора продажи недвижимости  являются предмет и форма договора. По договору продажи недвижимости  продавец обязуется передать  в собственность покупателя земельный  участок, здание, сооружение, квартиру  или другое недвижимое имущество  (ст. 130 ГК). Такой договор заключается  в письменной форме путем составления  одного документа, подписанного  сторонами. Кроме того, переход  права собственности на недвижимое  имущество к покупателю подлежит  государственной регистрации.

 Как и в случае  с продажей недвижимости, в качестве  квалифицирующих признаков договора  продажи предприятия могут быть  названы предмет и форма договора. Товаром по такому договору признается предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности, включающий в себя не только земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию и иные виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и долги и права требования по обязательствам, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, и другие исключительные права (ст. 132 ГК). Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательным приложением к нему акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечня всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия (ст. 560 — 561 ГК).

 Существо специальных  правил применительно к договорам,  представляющим собой отдельные  виды договора купли — продажи,  диктуется особенностями указанных  договоров.

 В отношении некоторых  видов договоров купли — продажи,  исходя из существа возникающих  из них обязательств, законодатель  расширяет предмет договора путем  возложения на стороны дополнительных  обязанностей. Скажем, по договору  энергоснабжения абонент должен  не только принимать и оплачивать  подаваемую ему через присоединенную  сеть энергию, но и соблюдать  предусмотренный договором режим  ее потребления, обеспечивать  безопасность эксплуатации находящихся  в его ведении энергетических  сетей и исправность используемых  им приборов и оборудования, связанных  с потреблением энергии (п. 1 ст. 539 ГК). По договору контрактации  в предмет договорного обязательства,  по которому обязанной стороной  выступает производитель сельскохозяйственной  продукции, включается обязанность  последнего совершить дополнительные  действия: вырастить или произвести  сельскохозяйственную продукцию,  подлежащую передаче заготовителю. По договору продажи предприятия предмет договора включает в себя действия сторон по удостоверению состава и стоимости продаваемого предприятия, а также по фактической передаче предприятия покупателю на основании передаточного акта, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества (ст. 561, 563 ГК).

 Применительно к отдельным  видам договора купли — продажи  законодатель ужесточает требования  к заключению договора путем  исключения возможности определения  его существенных условий диспозитивными  нормами. К примеру, в соответствии  со ст. 554 ГК в договоре продажи  недвижимости должны быть указаны  данные, позволяющие определенно  установить недвижимое имущество,  подлежащее передаче покупателю  по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости  на соответствующем земельном  участке либо в составе другого  недвижимого имущества. При отсутствии  этих данных в договоре условие  о недвижимом имуществе, подлежащем  передаче, считается не согласованным  сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Договор продажи недвижимости должен также предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным, поскольку правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не подлежат применению (ст. 555 ГК). Предусматриваются и иные специальные правила, учитывающие особенности отдельных видов договора купли — продажи.

 В ряде случаев законодатель  допускает возможность субсидиарного  применения к некоторым отдельным  видам договора купли — продажи  правил, регулирующих другие виды  договора купли — продажи.  Например, к отношениям по договору  контрактации, не урегулированным  нормами, содержащимися в §  5 гл. 30 ГК ( «Контрактация»), применяются правила о договоре поставки (п. 2 ст. 535); правила, регулирующие продажу недвижимости, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено нормами о договоре продажи предприятия (п. 2 ст. 549 ГК). Данное обстоятельство иногда используется в юридической литературе для аргументации вывода о том, что соответствующие договоры не являются отдельными видами договора купли — продажи, а представляют собой разновидности других видов договора купли — продажи (к примеру, контрактация — разновидность договора поставки; продажа предприятия — разновидность договора продажи недвижимости и т.п.). В связи с этим необходимо подчеркнуть, что допускаемая законодателем возможность восполнительного (субсидиарного) регулирования одних видов договора купли — продажи некоторыми правилами, регламентирующими другие виды этого договора, является лишь приемом законодательной техники, который не может служить критерием для классификации договора купли — продажи на его виды и разновидности.

По этим же причинам технические  нормы, допускающие применение правил об отдельных видах договора купли  — продажи к иным договорам, не охватываемым договором купли —  продажи как родовым понятием, не могут служить основанием для  расширения перечня видов договора купли — продажи. К примеру, нельзя рассматривать в качестве отдельных  видов договора купли — продажи  договоры снабжения газом, нефтью, нефтепродуктами, водой <*>, несмотря на то что при определенных условиях они могут регулироваться правилами о договоре энергоснабжения (п. 2 ст. 548 ГК). Критерием для применения норм о договоре энергоснабжения является способ исполнения обязательства, а именно передача соответствующих товаров через присоединенную сеть, да и то лишь в тех случаях, когда иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства. Отсюда со всей очевидностью следует, что мы имеем дело лишь с приемом законодательной техники.

И наконец, необходимо ответить на вопрос, имеется ли собственно договор  купли — продажи, который регулируется исключительно общими положениями  о купле — продаже (§ 1 гл. 30 ГК) без учета правил об отдельных  видах этого договора? На этот вопрос следует дать утвердительный ответ. Таким договором купли — продажи опосредуются отношения, связанные с продажей потребительских товаров не через сеть розничной торговли (например, когда такой товар продается одним гражданином другому), а также отношения по продаже товаров, не относящихся к недвижимому имуществу, когда лицо, продающее товары, приобрело их не в рамках предпринимательской деятельности по производству или закупке этих товаров (например, юридическое лицо продает свое оборудование). По договору купли — продажи реализуется государственное и муниципальное имущество (за исключением продажи предприятий и недвижимости) в порядке приватизации.