История развития института договора купли-продажи

 Дело рассмотрено  в порядке статьи 156 АПК РФ.

 Судом установлено.

 Между сторонами  был заключен договор купли-продажи  встроенных помещений от 28.02.2009 года. Предметом договора явилась квартира  № 7 общей площадью 44,6 кв.м., расположенная  по адресу: г. Калининград, ул. Генерал-лейтенанта Озерова, 24. В соответствии с пунктом 2 договора помещения квартиры принадлежат ответчику на праве собственности на основании справки Комитета по управлению имуществом Калининградской области от 7.07.1997 года № НК-1522, регистрационного удостоверения БТИ от 13.03.1998 года. В соответствии с пунктом 4 договора стоимость помещений составляет 700 000 рублей. Оплата производится путем передачи векселей ООО «Тивела» от 1.02.2009 года №№ 0000001, 0000002 номинальной стоимостью 375 000 рублей каждый.

 Согласно акту  приема-передачи векселей истец  передал ответчику векселя 28.02.2009 года.

 Согласно сообщению Управления Федеральной регистрационной службы по Калининградской области от 19.06.2009 года № 01/063/2009-832 истцу отказано в регистрации перехода права собственности на квартиру в связи с тем, что в Едином государственном реестре прав имеются сведения о том, что 11.12.2001 года произведена государственная регистрация права собственности ответчика на встроенное помещение площадью 588,2 кв.м., и квартира, на которую заявлена государственная регистрация, входит в состав вышеуказанного встроенного помещения, следовательно, имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

 Письмом от 16.08.2011 года истец просил ответчика  возвратить 700 000 рублей.

 В связи  с тем, что денежные средства  не были возращены, истец обратился  в суд с настоящим иском.

 В представленном  отзыве ответчик не согласился  с требованиями в части размера  процентов и судебных расходов  на оплату услуг представителя,  сослался на перспективы урегулирования  спора мирным путем.

 Суд считает,  что требования подлежат удовлетворению  в части по следующим основаниям.

 В соответствии  со статьей 128 ГК РФ к объектам  гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество.

 В соответствии  с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право  собственности на имущество, которое  имеет собственника, может быть  приобретено другим лицом на  основании договора купли-продажи  или иной сделки об отчуждении  этого имущества.

 Из материалов  дела следует, то предметом  договора купли-продажи явился  несуществующий объект гражданских  прав, следовательно, сделка совершена  с нарушением положений статьи 218 ГК РФ.

 В соответствии  с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при  недействительности сделки каждая  из сторон обязана возвратить  другой все полученное по сделке.

 В соответствии с пунктом 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 8.10.1998 года № 13/14 к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке на основании положений подпункта 1 статьи 1103 ГК РФ применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами.

 Поскольку  к истцу не перешло право  собственности на  несуществующий  объект гражданских прав, то на  стороне ответчика сложилось  неосновательное обогащение.

 Требования  истца в части 700 000 рублей подлежат  удовлетворению в полном объеме.

 Согласно расчету  истца за период с 28.02.2009 года  по 19.08.2011 года полежат уплате  проценты за пользование чужими  денежными средствами в сумме  144 695,83 рублей.

 Суд считает,  что при определении периода  пользования чужими денежными  средствами следует учитывать  дату погашения векселей (не ранее  1.06.2009 года), поскольку до этого  периода ответчик не имел права  предъявить векселя к оплате. Доказательств того, что векселя  были вовлечены в хозяйственный  оборот ранее 1.06.2009 года, истцом  не представлено.

 Согласно расчету  суда за период с 1.06.2009 года  по 19.08.2011 года подлежат уплате  проценты за пользование чужими  денежными средствами в сумме  130 258,33 рублей (700 000 х 8,25% х 812 : 360) на основании статьи 1107 ГК РФ.

 Материалами  дела подтверждены расходы на  оплату юридических услуг по  договору от 1.08.2011 года в размере  50 000 рублей. Согласно положениям  договора исполнитель обязалась  подготовить необходимые документы  для подачи иска в суд, консультировать  заказчика, представлять интересы  заказчика в суде.

 Учитывая, что   исполнитель непосредственно не  принимала участие во всех  судебных заседаниях, а также  учитывая характер спора, временные  затраты по делу, суд считает  разумными расходы в размере  25 000 рублей, которые подлежат взысканию  на основании положений статей 110, 112 АПК РФ.

   Руководствуясь  статьями 167-171 АПК РФ, суд 

      Р Е Ш И Л:

Взыскать с  открытого акционерного общества «Судореммашавтоматика» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Компания Эстейт» неосновательное обогащение в сумме 700 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 130 258,33 рублей, судебные расходы на оплату юридических услуг в сумме 25 000 рублей, расходы по госпошлине в сумме 19 605,16 рублей.

     Во  взыскании остальной суммы отказать.

 Решение может  быть обжаловано в  месячный  срок в арбитражный апелляционный  суд.

Правильным является подход законодателя (п.1 ст.461 ГК РФ), который  старается локализовать отрицательные  последствия совершения сделки по отчуждению продавцом имущества, обремененного  правами третьих лиц, на самом  продавце²⁷.

Покупатель, обнаружив, что  на приобретенное им имущество имеются  права третьих лиц, о которых  он не знал и не должен был знать, может предъявить продавцу, не поставившему его в известность относительно указанных обстоятельств, требование об уменьшении цены товара либо о расторжении  договора купли-продажи и возмещении причиненных убытков. ²⁸

Являющийся предметом  купли-продажи товар, в отношении  которого существуют права третьих  лиц, может оказаться истребованным  этими лицами у покупателя. Для  подобных случаев ГК РФ устанавливает  правило, обязывающее покупателя, к  которому предъявлен иск об изъятии  товара, привлечь к участию в этом деле продавца. При этом продавец не вправе отказаться от участия в таком  деле на стороне покупателя.

По общему правилу, товаром  по договору купли-продажи могут  быть любые вещи - определяемые родовыми признаками, или индивидуально-определенные, движимые или недвижимые и др. Товаром  могут быть любые, не изъятые из оборота  вещи²⁹. При этом в некоторых предпринимательских договорах купли-продажи (поставка, поставка для государственных нужд, контрактация, продажа предприятий) товар передается покупателю исключительно для использования в предпринимательской деятельности, в других же разновидностях купли-продажи (розничная купля-продажа) - исключительно для использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, а в третьих (договор энергоснабжения) - и для бытового потребления, и для использования в предпринимательской деятельности

Общие положения о купле-продаже, установленные в параграфе 1 главы 30 ГК РФ, подлежат применению и к  договору купли-продажи недвижимостью, если иные правила не предусмотрены  параграфом 7 главы 30 ГК РФ, которые  специально предназначены для регулирования  продажи недвижимости. В качестве разновидности договора купли - продажи недвижимости выступает договор купли-продажи предприятия. Признание недвижимым имуществом предприятия (ст.132 ГК) порождает множество проблем, в том числе неразрешимых³⁰. В связи с этим предлагалось из ст.132 ГК исключить упоминание о предприятии как о недвижимости. Вместе этой категории ввести понятие "комплекс недвижимого имущества" как объединение разнородных вещей единым хозяйственным назначением. Однако в настоящее время предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью.

Согласно норме пункта 2 статьи 549 ГК РФ к отношениям по продаже  предприятия применяются правила, регулирующие продажу недвижимости.

Одним из признаков договора купли-продажи недвижимости, как, впрочем, и любого иного имущества, является его возмездность. Содержание большинства гражданских правоотношений предполагает взаимное имущественное предоставление его участниками. В рыночном обороте заключаются и такие сделки, по которым одна сторона обязуется предоставить, что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления - безвозмездные договоры (п.2 ст.423 ГК РФ). Понятия возмездности и безвозмездности служат иногда единственным критерием для разграничения между смежными юридическими категориями. Именно критерий возмездности (безвозмездности) позволяет разграничивать куплю-продажу и договор дарения,

Как сделка, договор купли - продажи недвижимости представляет собой согласованный волевой  акт (соглашение) физических и (или) юридических  лиц об условиях передачи недвижимости одним лицом в собственность  другого. Договор направлен на установление соответствующего обязательственного правоотношения и служит основанием возникновения обязательства купли - продажи недвижимого имущества. Последнее есть относительное правоотношение, порождающее личную правовую связь  между продавцом и покупателем  и направленное на приобретение права  собственности на недвижимость в  обмен на денежный эквивалент. ³¹

Купля-продажа недвижимости как обязательство - это правоотношение, в котором одна сторона (продавец) обязуется передать недвижимое имущество  в собственность, хозяйственное  ведение или оперативное управление другой стороне (покупателю), а, покупатель обязуется принять это имущество  и уплатить определенную в договоре денежную сумм.

Например: Арбитражный  суд Калининградской области  в составе судьи Шкутко О.Н.

при ведении протокола  судебного заседания Резник К.В.

рассмотрев в  открытом судебном заседании дело по иску Комитета муниципального имущества  и земельных ресурсов администрации  городского округа «Город Калининград» к ООО «Березка» о взыскании 6 616 264,4 рублей

при участии в  судебном заседании:

от истца: Алексеева  О.В. по доверенности

от ответчика: Бохан Е.А. по доверенности

установил.

     Комитет  муниципального имущества и земельных  ресурсов администрации городского  округа «Город Калининград» обратился  в суд с иском к обществу  с ограниченной ответственностью  «Березка» о взыскании основного  долга в сумме 5 291 709,56 рублей, неустойки  в сумме 1 324 554,96 рублей.

     Поскольку  от сторон не поступило возражений суд перешел к рассмотрению дела в судебном заседании первой инстанции.

     Судом  установлено.

     Между  сторонами был заключен договор  купли-продажи и залога недвижимого  имущества от 1.02.2010 года № 48. По  условиям договора Комитет передает, а общество принимает в собственность  встроенные нежилые помещения  на первом этаже здания, расположенные  по адресу: г. Калининград, Московский проспект, 19, площадью 319,7 кв.м. В соответствии с пунктом 2.1 договора цена объекта составляет 12 730 000 рублей. В соответствии с пунктом 3.1 договора оплата осуществляется в соответствии с соглашением о порядке расчетов. В соответствии с пунктом 3.2 договора на сумму денежных средств, на которую предоставляется рассрочка, уплачиваются проценты исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центробанка России. В соответствии с пунктом 7.2 договора в случае нарушения сроков оплаты, установленных пунктами 2.1., 3.1.1, 3..1.2, 3.2 уплачивается неустойка в размере 0,1% от неуплаченной суммы, установленной указанными пунктами и подпунктами за каждый день просрочки платежа. Соглашением о порядке расчетов по договору согласованы условия оплаты по договору. Дополнительным соглашением от 3.06.2010 года стороны согласовали график платежей.

     Согласно  свидетельству 1.03.2010 года право  собственности на объект недвижимости  зарегистрировано за обществом. 

     11.07.2011 года в адрес общества Комитет  направил уведомление  о погашении  задолженности по договору.

     Согласно  расчету Комитета на дату подачи  иска долг ответчика по платежам  на 6.08.2011 года составил 5 291 709,56 рублей, неустойка по состоянию на 18.08.2011 года начислена в сумме 1 324 554,96 рублей.

     В  судебном заседании  представитель  ответчика представил платежное  поручение от 29.09.2011 года № 978 об  оплате по договору от 1.02.2010 года  № 48 5 612 907,31 рублей.  

     В связи с предоставлением доказательств по оплате в удовлетворении требований в  части основного долга следует отказать.

     На  основании положений статьи 333 ГК  РФ суд считает возможным снизить  размер неустойки до 13 245 рублей  с учетом оплаты долга, процентов  за рассрочку платежей и высокой  цены контракта.

     Руководствуясь  статьями 167-171 АПК РФ, суд

    

 

 Р Е Ш И Л:

 

 

 Взыскать с  общества с ограниченной ответственностью  «Березка» в пользу Комитета  муниципального имущества и земельных  ресурсов администрации городского  округа «Город Калининград» неустойку  в сумме 13 245 рублей, в доход  Федерального бюджета госпошлину  в сумме 2000 рублей.