Гражданско-правовые проблемы проблемы права собственности на землю

    По  общему правилу распоряжение земельными участками, государственная собственность  на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных  районов и городских округов. Но в поселениях, являющихся административными центрами, столицами субъектов РФ, распоряжение такими участками осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений только в том случае, если законами соответствующих субъектов РФ не установлено, что оно осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов РФ.

    Федеральный закон «Об особо охраняемых территориях» относит особо охраняемые природные  территории местного значения к собственности  муниципальных образований.

    ГЛАВА 3. Право частной собственности на землю. 

    3.1. Субъект, объект, виды права частной  собственности на землю. 

    Субъекты  земельных отношений – граждане, юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальные  образования, использующие земельные  участки на различных правах либо способные приобрести их⁸.

    Субъектами  права частной собственности  на землю являются граждане и их объединения (юридические лица), которые  в установленном порядке признаны или являются собственниками конкретного  земельного участка. Для того, чтобы  быть субъектом права частной  собственности на земельный участок, лицо должно обладать право- и дееспособностью  в соответствии с земельным и  гражданским законодательством.

    В настоящее время земельное законодательство не рассматривает вопрос об особом правовом положении иностранных физических лиц и юридических лиц. Нормы земельного права РФ упоминают о гражданах или организациях «вообще», не выделяя их государственную принадлежность. Физические лица (неграждане РФ) обладают правоспособностью наравне с российскими гражданами.  Частные случаи ограничения правоспособности иностранных граждан и лиц без гражданства специально оговариваются гражданским и иным законодательством⁹. В любом случае иные физические лица не могут иметь прав больше, чем имеют российские граждане.

    Объекты земельных отношений – земля, как природный объект и природный  ресурс; земельные участки; части  земельных участков. В отдельном  случае объектом земельных отношений  может являться земельная доля (п.1 ст.6 ЗК).

    Земельным участком понимается часть земли, следует, что в «состав» этого объекта  не входят недра, а также нельзя считать  земельным участком часть земли, покрытой водами поверхностного водного объекта (ст.102 ЗК). Однако лесной участок – вид земельного участка, но образованного в ином порядке. Особенностью лесного участка является специально установленный Лесным кодексом РФ порядок установления его границ (ст. 62.69,92).

    Поскольку все имущественные отношения  – предмет регулирования гражданского законодательства, виды частной собственности  на землю могут быть личными (индивидуальными) или общими.

    Граждане  и юридические лица могут обладать правами на землю индивидуально  и совместно.

    В случае личного (индивидуального) права  собственности на землю все права  и обязанности сосредоточены  у одного лица (физического или  юридического).

    Ст. 224 ГК РФ закрепляет следующее положение: имущество, находящееся в собственности  двух или нескольких лиц, принадлежит  им на праве общей собственности. Право общей собственности может возникнуть по желанию самих собственников или по закону. Например, правом общей собственности на земельный участок в соответствии  с ГК РФ наделены члены крестьянских хозяйств, супруги, если они приобрели этот участок во время брака.

    Земельный участок может находиться в общей  собственности с определением доли каждого из собственников в праве  собственности (долевая собственность) или без определения таких  долей (совместная собственность).

    Субъекты  общей собственности, как и любые  собственники, по своему усмотрению владеют, пользуются и распоряжаются принадлежащим  им общим имуществом, но вынуждены  осуществлять эти правомочия сообща, совместно, поскольку ни один из них  не обладает всей полнотой права на вещь, будучи ограниченным правами  других участников (ст.246, 247, 253 ГК РФ). Поэтому наряду с обычными для собственности внешними правоотношениями сособственников со всеми третьими лицами между самими сособственниками неизбежно складываются внутренние взаимоотношения по согласованию их общей воли, связанной с осуществлением сообща принадлежащих им правомочий собственника.   

    3.2. Права и обязанности собственника  частной собственности на землю. 

    Лицо, обладающее правом частной собственности  на землю, наделено полным объемом прав собственника земли, составляющим содержание права собственности.

    Еще в начале реформ законодательством  о земле были сформулированы права  собственника земельного участка таким  образом, чтобы собственник был  вправе:

    - самостоятельно хозяйствовать на  земле;

    - использовать в установленном  порядке для нужд хозяйства  имеющиеся на земельном участке  полезные ископаемые торф, лесные  угодия, водные объекты, пресные  подземные воды (но только для  собственных нужд в установленном  законом порядке);

    - возводить жилье, культурно-бытовые  и иные строения и сооружения  с соблюдением требований законодательства;

    - иметь право собственности на  посевы и посадки сельскохозяйственных  культур, полученную продукцию  и доходы от ее реализации;

    - проводить оросительные, осушительные  культурно-технические работы.

    Для защиты прав на землю могут использоваться все те способы защиты гражданских  прав, которые установлены ст.12 ГК РФ – при том, что ЗК в главе  IX рассматривает только некоторые из них, наиболее часто применимые в земельных отношениях:

    - признание права собственности  на земельный участок;

    - восстановление положения, существовавшего  до нарушения права на земельный  участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный  участок или создающих угрозу  его нарушения;

    - признание недействительным акта  исполнительного органа государственной  власти или акта органа местного  самоуправления, признание акта  противоречащего закону;

    - возмещение убытков;

    - присуждение к исполнению обязанности  в натуре.

    Особо детально ЗК регламентирует вопросы  гарантий прав на землю при изъятии  земельных участков для государственных  или муниципальных нужд, а также  возмещение убытков при таком  изъятии, а также при ином ограничении  прав на землю.

    Следует отметить, что право на возмещение убытков при нарушении их прав имеют в равной степени землевладельцы, землепользователи, собственники и  арендаторы земельных участков, что  можно проиллюстрировать следующим  примером из судебной практики.

    Так, Федеральный арбитражный суд  Восточно-Сибирского округа отменил  решение арбитражного суда, которым  было отказано в иске о взыскании  убытков, причиненных ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц.

    Из  материалов дела следовало, что в  результате промерзания канавы дождевого  коллектора ООО «Усольехимпром»  произошел сброс сточных вод, загрязненных химическими веществами, на земли сельскохозяйственного  назначения, принадлежащие ООО «Нечаевское» на праве постоянного (бессрочного) пользования, что привело к подтоплению  и образованию наледи на территории площадью около 14 га.

    Постановлением  управления по технологическому и экологическому надзору было установлено нарушение  ООО «Усольехимпром» норм земельного и экологического законодательства, виновное лицо было привлечено к административной ответственности, предусмотренной  ст.8.1 КоАП РФ. По причине затопления земель промышленными стоками был  нарушен плодородный слой почвы, что требовало проведения рекультивации  на всей площади, в связи с чем  ООО «Нечаевское» обратилось в арбитражный  суд с иском к ООО «Усольехимпром» о взыскании убытков (реального ущерба и упущенной выгоды).

    Отказывая в удовлетворении в исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций  исходили из того, что ООО «Нечаевское» является ненадлежащим истцом по делу, поскольку в силу ст. 57 ЗК надлежащим истцом по иску о взыскании убытков, причиненных ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, является собственник земельного участка. Федеральный арбитражный суд  указал на неправильную трактовку ими  п.1,2, и 3 ст. 57 ЗК, в соответствии с  которой убытки, причиненные в  результате ухудшения качества земель, подлежат возмещению всем обладателям  земельных прав. Поскольку на момент причинения вреда спорные земли  сельскохозяйственного назначения принадлежали ООО «Нечаевское» на праве  постоянного (бессрочного) пользования, оно являлось и обладателем права  на предъявление иска о возмещении убытков, вызванных ухудшением качества данных земель¹⁰.    

    Обязанностями собственника на земельный участок является выполнение требований законодательства, которые связаны с государственной и экологической значимостью земли, не нарушать права и обязанности иных пользователей.

    Собственник обязан рационально и эффективно использовать земельные ресурсы, использовать землю в соответствии с ее целевым  назначением. Обязан повышать ее плодородие, применять природоохранительные технологии, не допускать ухудшения экологической  обстановки на территории в результате своей хозяйственной деятельности. К этим обязанностям примыкает обязанность  осуществления комплексных мероприятий  по охране земель, заключающихся в  рациональной организации территории, в восстановлении и повышении  плодородия почв; защите от водной и  ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства, химическими и радиоактивными веществами, от других процессов разрушения; защите от заражения сельскохозяйственных угодий и других земель карантинными вредителями и болезнями растений и других видов ухудшения культурно-технического состояния земель; рекультивации нарушенных земель, восстановления их плодородия и других полезных свойств земли, своевременном вовлечении ее в хозяйственный оборот;  снятии, использовании и сохранении плодородного слоя почвы при проведении работ, связанных с нарушением земель.

    Собственник обязан вести строительство на земельном  участке, руководствуясь действующими градостроительными регламентами, строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими, противопожарными и иными правилами  и нормативами.   

    ГЛАВА 4. Проблемы возникновение права частной собственности на землю. 

    4.1. Правовые основы регулирования отношений в области возникновения прав на землю. 

    Отношения по поводу возникновения и прекращения  прав на землю, в отличие от отношений  права собственности, которые представляют собой правовую форму присвоения земельной территории, в большей  степени опосредует такой вид  взаимодействия в обществе, как перераспределение  земель. Предпосылки, входящие в состав юридических фактов возникновения  и реализации таких правоотношений можно свести к совокупности потребностей и интересов в приобретении земельных  участков различными субъектами, с  одной стороны, и потребностей отчуждения земельных участков – с  другой. Так возникает большой круг отношений  оборота земельных участков, сущность которого заключается в постоянном перераспределении земельных ресурсов в обществе.

    В то же время перечень правовых отношений, включаемых в данную категорию, оказывается  шире отношений перераспределения земель. Причем в их круг включены и такие юридические формы общественного взаимодействия, следствием которых оказывается лишь изменение вида права на земельный участок лица, владеющих им. Самым распространенным на сегодняшний день видом отношений такого рода являются отношения при переоформлении прав на землю.

    Когда речь заходит об отношениях возникновения  и прекращения прав на землю, с  точки зрения содержания этих отношений  можно говорить о нескольких видах  правоотношений, существенным образом  друг от друга отличающихся. В частности, о возникновении и прекращении  права мы можем говорить и тогда, когда сам земельный участок  остается у того же лица, но изменяется правовой титул.

    Согласно  ст. 26 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные гл.III и IV данного Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».¹¹ Ст. 12 этого же закона предусмотрено, что права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации и подлежат государственной регистрации и фиксируются в Едином государственном реестре прав. Документы, удостоверяющие права на земельные участки, согласно Федеральному закону о госрегистрации – документы, подтверждающие регистрацию прав (ст.9). В соответствии со ст. 14 свидетельством удостоверяется государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество.