Гражданское право

• договор аренды предприятия составляется в простой письменной форме

путем составления единого документа, подписанного сторонами;

• передача предприятия осуществляется по передаточному акту;

• обязательная государственная регистрация  договора;

• арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать предприятие в

субаренду, передавать его в перенаем, продавать, обменивать материальные

ценности и т. п., но с условием, чтобы не уменьшалась стоимость предприятия;

• арендатор вправе без согласия арендодателя вносить в состав предприятия

улучшения;

• арендатор имеет право возмещения расходов на производство любых неотделимых

улучшений, если иное не предусмотрено  договором и не противоречит принципам

рациональности и экономичности.

ВОПРОС 57. Договор финансовой аренды (лизинг)

1.По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель обязуется

приобрести в собственность выбранное арендатором имущество и предоставить ему

это имущество за плату во временное  владение и пользование для

предпринимательских целей.

2. Обычно лизинговые отношения  касаются трех лиц: продавца имущества,

его приобретателя - арендодателя и  арендатора, которые связаны друг с другом

двумя разными договорами: купли-продажи  и лизинга.

В договоре купли-продажи указывается, что имущество приобретается  с целью

сдачи его в аренду.

В случае просрочки передачи имущества по вине арендодателя арендатор вправе

потребовать расторжения договора лизинга.

Договором лизинга может быть предусмотрено, что по окончании срока аренды

имущество переходит в собственность  арендатора.

3. В случае ненадлежащего исполнения продавцом имущества договора купли-продажи

(нарушения условий о качестве, комплектности и т. п.) арендатор

наделяется правами и обязанностями, как если бы он был покупателем.

Однако расторгнуть договор  он вправе только с согласия арендодателя.

Если иное не предусмотрено договором  лизинга, то арендодатель не несет перед

арендатором ответственности за ненадлежащее исполнение продавцом имущества

договора купли-продажи, за исключением  случаев, когда по условиям договора

лизинга продавца выбирал арендодатель. В последнем случае арендодатель несет

солидарную с продавцом имущества  ответственность за ненадлежащее исполнение

договора купли- продажи.

Глава 58. Договор найма жилого помещения

Понятие и правовое регулирование  договора найма милого помещения

     •• По договору найма жилого помещения собственник или управомоченное им

лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату

во владение и пользование для  проживания в нем.

     Нанимателем жилого помещения может быть только физическое лицо.

Юридическое лицо может получить жилое помещение во временное владение и

пользование для проживания в нем  граждан только на основании договора аренды.

Предметом договора является жилое помещение, то есть помещение,

конструктивно предназначенное и пригодное по санитарному и техническому

состоянию для постоянного проживания в нем людей.

     2. Разиовндностя договора найма жилого помещения:

• договор социального найма жилья, который действует в основном в сфере

государственного и муниципального жилищного фонда;

• договор коммерческого найма жилья.

Различия социального и коммерческого  найма жилья:

• договор социального найма  бессрочный, а договор коммерческого  найма срочный

(до пяти лет) с преимущественным  правом на заключение договора  найма жилого

помещения на новый срок;

• различны основания расторжения  договоров социального и коммерческого найма

жилья;

• различен объем прав сторон;

• квартирная плата по договору коммерческого  найма жилья устанавливается по

соглашению сторон, а в отношениях по социальному найму жилья определяется

нормативными актами.

     3. Регулирование жилищных отношений находится в совместном ведении

Российской Федерации и ее субъектов.

Основными федеральными законами, регулирующими  жилищные отношения, являются:

• Гражданский кодекс РФ;

• Жилищный кодекс РСФСР 1983 года;

• Закон РФ от 24 декабря 1992 года № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной

политики» (в ред. Федерального закона от 17 июня 1999 года №113-ФЗ).

     Вопрос 61. Основания расторжения договора коммерческого найма жилья по

инициативе наймодателя:

• задолженность по квартирной плате  в течение шести месяцев, если более

длительный срок не установлен договором;

• разрушение или порча жилья  нанимателем (сонанимателем) или другими лицами,

за действия которых он отвечает. В этом случае нанимателю суд может

предоставить льготный не более  одного года срок для восстановления

нормального состояния жилого помещения  с сохранением договора найма жилого

помещения в силе;

• непригодность жилого помещения  для проживания из-за его

неудовлетворительного технического или санитарного состояния;

• использование жилого помещения  не по назначению. В этом случае суд  вправе

установить нанимателю испытательный  годичный срок для изменения своего

поведения;• нарушение прав и интересов соседей. В этом случае суд также

вправе

установить годичный испытательный  срок.

В последних двух случаях суд  также вправе принять решение  о расторжении

договора найма жилого помещения  с отсрочкой исполнения судебного решения на

срок не более одного года.

ВОПРОС 63. Общие положения о договоре подряда

     1. По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить

по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее

результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить

его.

Договор подряда является консенсуальным, двусторонним и возмезд-ным.

2. Кроме собственно договора  подряда выделяются некоторые специальные виды

договора подряда, на которые общие положения о договоре подряда

распространяются, если это не противоречит специальным нормам об этом договоре:

• бытовой подряд;

• строительный подряд;

• подряд на производство проектных  и изыскательских работ;

• подрядные работы для государственных  нужд.

     3. Основные условия договора подряда:

• работа выполняется из материала подрядчика, его силами и средствами, если

иное не предусмотрено договором;

• способы и методы выполнения задания определяются подрядчиком;

• риск случайной гибели материалов и иного используемого имущества  несет

предоставившая их сторона, если иное не установлено законом или договором;

• риск случайной гибели результата работы до ее приемки заказчиком несет

подрядчик;

•^ существенные условия договора подряда - сроки начала и окончания  работ.

Если эти сроки не согласованы, то договор считается незаключенным. Именно

нарушение этих условий договора рассматривается  как просрочка и влечет

соответствующие последствия. Стороны  могут установить и промежуточные сроки

выполнения работ, а также установить меры ответственности за их нарушение;

• если в договоре подряда не определена цена работ, то договор считается

заключенным, а оплата производится по цене, которая при сравнимых

обстоятельствах взимается за аналогичные  работы. Цена работ состоит из:

а) компенсации издержек подрядчика;

б) вознаграждения подрядчика.

При производстве сложных работ  цена обычно определяется сметой Смета  может быть:

а) твердой, когда ее изменение допускается  только в случае существенного

возрастания стоимости материалов и оборудования, предоставляемых  подрядчиком

или оказываемых ему третьими лицами услуг либо иного имущественного изменения

обстоятельств, за которые стороны  не отвечают (ст. 451 ГК «Изменение и

расторжение договора в связи с  существенным изменением обстоятельств»);

б) приблизительной, возможность изменения которой заложена в самом договоре,

например: в случае возникновения  необходимости проведения дополнительных

работ и соответственного повышения  цены работ. В этом случае подрядчик

сообщает об указанной необходимости  заказчику, а заказчик либо соглашается с

изменением сметы, либо расторгает договор и оплачивает подрядчику уже

произведенную часть работ. Если же подрядчик произвел дополнительные работы

без уведомления заказчика, то заказчик вправе при приемке результата работы

оплатить его по ранее согласованной цене;

• в случае получения подрядчиком  в ходе работ экономии без ухудшения  качества

работ заказчик обязан оплатить результат  работ по установленной в договоре

цене. Договором может быть предусмотрено  распределение полученной экономии

между подрядчиком и заказчиком;

• неблагоприятные последствия  просрочки передачи или приемки  результата

работ несет просрочившая сторона;

• риск случайной невозможности  достижения результата работ несет  подрядчик,

так как именно он определяет методы и способы выполнения работ, если в

договоре не предусмотрено иное;

• качество работ должно соответствовать  условиям договора, а при их

отсутствии - обычно предъявляемым  к таким работам требованиям.

4. Возможно участие в договоре  подряда нескольких лиц как на стороне

подрядчика, так и на стороне  заказчика. В этом случае они являются

солидарными должниками (кредиторами):

• при неделимости предмета обязательства;

• при выполнении работ в связи  с осуществлением предпринимательской

деятельности;

• в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Подрядчик вправе привлекать к выполнению работ по договору подряда третье

лицо без согласия заказчика, если иное не установлено законом или  договором.

В этом случае заказчик заключает  договор подряда с генеральным подрядчиком,

а последний - договор подряда с  субподрядчиком.

Генеральный подрядчик одновременно выступает как подрядчик по договору

генерального подряда и как  заказчик по договору субподряда. Генеральный

подрядчик несет перед заказчиком ответственность за действия субподрядчика, а

перед субподрядчиком - ответственность  за действия заказчика.

Непосредственное предъявление требований заказчиком субподрядчику и

наоборот, минуя генерального подрядчика, возможно, только если это

предусмотрено в законе или в договоре (точнее, в обоих договорах:

генерального подряда и субподряда).

     5. Подрядчик обязан:

     v/ принять все необходимые меры по обеспечению сохранности имущества,

полученного от заказчика;

• использовать материалы экономно. В случае использования материалов

заказчика по окончании работ дать отчет об их использовании и возвратить

остаток материалов заказчику (либо по соглашению сторон уменьшить цену

работ);

• своевременно приступить к работе и сдать в установленный срок готовый

результат заказчику;

• соблюдать требования и качество работы;

• немедленно предупредить заказчика  и приостановить выполнение работ до его

решения в следующих случаях:

а) при обнаружении непригодности  для выполнения работ материалов,

оборудования или технической  документации, предоставленной заказчиком;

б) при возможных неблагоприятных  для заказчика последствий при  Указанных им

способах выполнения работ;

в) при иных обстоятельствах, не зависящих  от подрядчика и влияющих на

качество или сроки выполнения работ.

При невыполнении указанной обязанности по уведомлению заказчика Подрядчик

лишается права ссылаться на эти обстоятельства при сдаче  результата работ;

• передать заказчику информацию, касающуюся эксплуатации предмета договора;

•^ подрядчик отвечает за качество предоставленных им материалов. Подрядчик

вправе:

     ^«/ не приступать к выполнению работ либо приостановить их выполнение

в случае нарушения заказчиком условий  договора;

     ^ требовать возмещения убытков, вызванных неоказанием заказчиком

содействия в выполнении работ, если такое содействие предусмотрено Договором;•

при уклонении заказчика от приемки  работ по истечении одного месяца и после

двукратного предупреждения продать  результат работы, а выручку, за вычетом

причитающихся ему платежей, внести на имя заказчика в депозит  нотариуса или

суда;

• удерживать результат работ и  иное оставшееся у него имущество  заказчика при

нарушении последним условии договора. Заказчик обязав:

• уплатить подрядчику обусловленную  цену работы после окончательной  сдачи

работы, если она выполнена надлежащим образом, если договором не предусмотрен

иной порядок оплаты (например, полная или частичная предварительная

оплата);

• оказывать подрядчику обусловленное  договором содействие в выполнении работ

(подсоединение к сетям электро-  и газоснабжения, обеспечение водой, жильем и

пр.);

• заказчик несет ответственность  за качество предоставленных им

материалов и оборудования;

• осмотреть и принять результат  работы в соответствии с условиями  договора,

а при обнаружении недостатков - немедленно заявить об этом подрядчику;

• известить подрядчика в разумный срок об обнаруженных после приемки скрытых

недостатках. Заказчик вправе:

• в любое время проверять  ход выполнения и качество работ, не вмешиваясь в