Гражданское право

безвозмездной передачи имущества  под выплату ренты стороны  могут догово

риться о другом распределении  риска случайной гибели имущества.

     Вопрос 53. Договор пожизненной ренты является разновидностью договора

ренты, отличаюшейся сроком рентных  платежей: пожизненная рента - это  рента,

установленная на срок жизни одного или нескольких получателей ренты.

     Получателем пожизненной ренты может быть только физическое лицо

находящееся в живых к моменту заключения договора.

В случае смерти одного из получателей  ренты его доля переводится и:

других получателей пропорционально  долям оставшихся в живых.

Договор пожизненной ренты прекращается со смертью последнего получателя ренты.

Рентные платежи выплачиваются ежемесячно и только в денежной форме

Сумма месячных рентных платежей не может быть меньше одного установленного

законом минимального размера оплаты труда и подлежит обя зательной

индексации.

В случае существенного нарушения  плательщиком ренты своих обязательств по

выплате ренты получатель ренты  вправе требовать:

• выкупа ренты ее плательщиком (на тех же условиях, что и при выкупе

постоянной ренты);

• расторжения договора и возмещения убытков;

• возвращения переданного под  выплату ренты имущества с зачетом его стоимости

в счет выкупной цены ренты.

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет  плательщик

пожизненной ренты

ВОПРОС 54. Общие положения о договоре аренды

1. По договору аренды (имущественного  найма) арендодатель (наймодатель)

обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во

временное владение и пользование  или пользование. Признаки договора аренды:

• по договору аренды происходит передача имущества во владение и пользование

или пользование без перехода права собственности;

• аренда - срочный договор;

• аренда - возмездныи договор;

• объектом аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые

вещи. Для договора аренды обязательна письменная форма в случаях, если:

• договор заключен на срок более одного года;

• одна из сторон - юридическое лицо.

Для договора аренды недвижимого имущества  необходима государственная

регистрация, если иное не предусмотрено  законом.

     срок аренды имущества обычно устанавливается в договоре. Если же срок

аренды в договоре не определен, договор считается заключенным  на неопределенный

срок. В этом случае любая сторона  может односторонне расторгнуть  договор,

предупредив об этом другую сторону  за один месяц, при аренде недвижимого

имущества - за три месяца.

Законом могут быть установлены  предельные сроки аренды отдельных  видов

имущества (природных объектов и  пр.).

Арендатор имеет преимущественное право на продление договора аренды на новый

срок при наличии следующих  условий:

• надлежащее исполнение обязательств по ранее заключенному договору:

использование имущества по назначению, обеспечение его сохранности,

своевременное внесение арендной платы  и т. д.;

• готовность арендатора заключить  договор на условиях, предлагаемых другими

потенциальными арендаторами;

• письменное уведомление арендодателя о желании арендатора продолжить

арендные отношения в срок, предусмотренный  договором, а если

такой срок не предусмотрен, то в разумный срок.

Если арендодатель отказал в  заключении договора аренды на новый срок, но в

течение года заключил договор с  другим лицом, арендатор вправе по своему

выбору требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному

договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить  с ним договор,

либо только возмещения указанных убытков.

В случае если по истечении срока  договора аренды арендатор продолжает

пользоваться арендованным имуществом без заключения нового договора, а

арендодатель против этого не возражает, то договор аренды считается

возобновленным на неопределенный срок.

     4. Основной обязанностью арендодателя по договору является

обязанность передать арендованное имущество арендатору. При неисполнении

этой обязанности арендатор вправе:

• потребовать передачи имущества;

• расторгнуть договор.

В любом случае у арендатора возникает право на возмещение причиненного

ущерба. При передаче имущества  без принадлежностей или необходимых

документов арендатор вправе потребовать  возмещения причиненного ущерба, а

также либо передачи принадлежностей  и документов, либо расторжения договора.

В случае обнаружения препятствующих или затрудняющих пользование арендованным

имуществом недостатков, которые  не были оговорены при заключении договора, не

были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра

или проверки исправности имущества  при его передаче, арендатор вправе

потребовать:

• безвозмездного устранения недостатков;

• соразмерного уменьшения арендной платы;

• возмещения расходов на самостоятельное  устранение недостатков, если

арендодатель своевременно не заменил имущество или не устранил недостатки

сам. Такие расходы могут быть возмещены путем непосредственного удержания

соответствующих сумм из арендной платы;

• досрочного расторжения договора.

     5. Основная обязанность арендатора по договору аренды - своевременное

внесение арендной платы. Если в договоре не определен размер арендной

платы, то используется размер арендной платы, обычно применяемый при аренде

аналогичного имущества при  сравнимых обстоятельствах.

Стороны могут изменить размер арендной платы в сроки, установленные

договором, но не чаще одного раза в  год.

Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по

обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно

ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество.

В случае существенного нарушения  арендатором сроков внесения арендной платы

(неоднократная либо длительная  задержка оплаты) арендодатель вправе

потребовать досрочного внесения платежей, но не более чем за два срока

подряд.

6. В случае использования арендатором имущества не по назначению

арендодатель вправе потребовать расторжения договора. Арендатор вправе с

согласия арендодателя:

• сдавать арендованное имущество  в субаренду;

• передавать свои права и обязанности  по договору третьему лицу (перенаем);

• передавать имущество в безвозмездное  пользование;

• передавать принадлежащие ему  по договору аренды права в залог;

• вносить принадлежащие ему  по договору права в качестве вклада в

уставный капитал хозяйственных  товариществ и обществ или паевого

взноса в производственный кооператив.

Эти права арендатора в определенных случаях могут быть ограничены законом.

Если иное не предусмотрено договором, обязанности по содержанию арендованного

имущества распределяются следующим  образом:

• арендодатель осуществляет капитальный ремонт;

     • арендатор осуществляет текущий ремонт.

Распределение затрат на улучшение  арендованного имущества производится

следующим образом:

• отделимые улучшения остаются у арендатора;

•арендатор имеет право на возмещение затрат на неотделимые улучшения, только

если они произведены с согласия арендодателя.

ВОПРОС 55. Аренда транспортных средств

     1. По договору аренды транспортного средства арендодатель обязуется

предоставить арендатору транспортное средство во временное владение и

пользование.

     Виды аренды транспортных средств:

• аренда транспортного средства с экипажем предполагает предоставление

арендодателем арендатору за плату  во временное владение, а также  пользование

транспортного средства и оказание услуг по управлению им и технической

эксплуатации;                                 -.

• аренда транспортного средства без экипажа, то есть без предоставления услуг

по управлению им и технической  эксплуатации.

     2. Особенности аренды транспортных средств:

• обязательная письменная форма  договора;

• здесь не применяются правила  о продлении арендных отношений  на

неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение

нового арендного договора;

• арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное

транспортное средство в субаренду, заключать с третьими лицами договоры

перевозки и иные договоры;

• особенности аренды отдельных  видов транспортных средств устанавливаются

транспортными уставами и кодексами.

     3. Отличительные черты аренды транспортного средства с экипажем:

• обязанность по производству как  капитального, так и текущего ремонта лежит

на арендодателе;

• арендодатель обязан обеспечить нормальную и безопасную эксплуатацию

транспортного средства в течение  срока договора;

• арендодатель обязан обеспечить транспортное средство экипажем, члены

которого являются работниками  арендодателя;

• расходы по оплате услуг членов экипажа несет арендодатель, а  расходы,

связанные с коммерческой эксплуатацией  транспортного средства, - арендатор;

• обязанность по страхованию транспортного  средства и ответственность за

ущерб, причиненный в связи с  эксплуатацией транспортного средства, лежат на

арендодателе;

• арендатор отвечает за вред, причиненный  транспортному средству, только

если вред наступил по его вине или по вине лиц, за действия которых он несет

ответственность.

     4. Отличительные черты аренды транспортных средств без экипажа:

• арендатор обязан производить  как текущий, так и капитальный  ремонт

транспортного средства;

• арендатор своими силами осуществляет управление и техническую эксплуатацию

транспортного средства;

• арендатор несет обязанности  по страхованию транспортного средства и

отвечает за вред, причиненный в  связи с его эксплуатацией.

ВОПРОС 56. Аренда зданий и сооружений

     1. По договору аренды зданий и сооружений арендодатель обязуется

предоставить арендатору здание или сооружение за плату во временное владение и

пользование, а арендатор обязуется  уплачивать обусловленную договором арендную

плату.

2. Закон ограничивает аренду жилых помещений:

• юридические лица вправе арендовать жилые помещения только в целях

проживания в них граждан;

граждане могут получить жилое  помещение во временное владение и пользование

только путем заключения договора найма жилого помещения.

До заключения договора аренды здания или сооружения арендодатель обязан

информировать арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в  аренду

имущество.

Договор аренды здания или сооружения заключается в простои письменной форме

путем составления единого документа, подписанного сторонами. Если срок действия

договора больше одного года, то обязательна  государственная регистрация

договора.

Передача арендованного имущества  осуществляется путем составления 

передаточного акта или иного акта о передаче. Отказ стороны от подписания

передаточного акта рассматривается  как отказ от исполнения договора и влечет

соответствующие последствия. Возврат  арендованного имущества осуществляется

путем составления передаточного  акта.

     3. Арендатор здания или сооружения получает право пользования

частью земельного участка, на которой  находится объект аренды и которая

необходима для нормального пользования им.

     Арендатор не вправе производить никаких капитальных преобразований,

затрагивающих несущие конструкции, перепланировку арендованного здания или

сооружения без согласия арендодателя.

Иные права и обязанности  сторон аналогичны обычным правам и  обязанностям

сторон по договору аренды

    

Аренда предприятий

 

     1.По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить

арендатору предприятие как единое целое за плату во временное владение и

пользование, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную арендную плату.

     2. Отличительные черты договора аренды предприятия:

• предметом аренды является предприятие в целом как имущественный комплекс,

предназначенный для использования  в предпринимательской деятельности. В

состав предприятия могут входить  основные фонды (земельные участки, здания,

сооружения, оборудование и т. п.), оборотные средства (сырье, материалы,

продукция), исключительные права (право  на фирменное наименование, товарный

знак, знак обслуживания), права требования и долговые обязательства;

• не могут передаваться по договору аренды права, полученные на основании

разрешения (лицензии) на занятие определенным видом деятельности;

• обязательно уведомление кредиторов предприятия.

Кредитор, не давший согласия на перевод  долга, вправе в течение трех месяцев

со дня получения уведомления  потребовать прекращения или  досрочного

исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Кредитор, не

уведомленный об аренде предприятия, вправе заявить те же требования в  течение

года со дня, когда он узнал или  должен был узнать об аренде предприятия;