Гражданское право

условия договора и подписанного обеими сторонами.Передача недвижимости

     1. Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит

государственной регистрации. Именно с момента такой регистрации у

покупателя возникает право собственности на купленную недвижимость.

2. По общему правилу договор  купли-продажи недвижимости считается  исполненным с

момента составления передаточного акта или иного документа о передаче

имущества, подписанного обеими сторонами. Отказ от подписанного передаточного

акта рассматривается как отказ от исполнения договора и влечет соответствующие

последствия (возмещение убытков, неустойка и т. п.). В случае передачи

продавцом недвижимого имущества ненадлежащего качества покупатель вправе

требовать возмещения причиненных  ему убытков, даже если недостатки имущества

были зафиксированы в передаточном акте и покупатель принял имущество.

3. При продаже здания, сооружения  или иного необходимую для  его использования.

недвижимого имущества к Покупателю одновременно переходит определенное право

на часть земельного участка, занятую недвижимостью и Если продавец имеет

право собственности на соответствующий  земельный участок, то и покупателю

переходит либо указанное право  собственности, либо право аренды, пользования и

т. п. Если же продавец владеет участком на ином праве, то и покупателю

переходит при продаже находя шегося на этом участке недвижимого имущества  такое

же право на участок, как то, которым обладал продавец.

В случае продажи земельного участка  без находящейся на нем недвижимости при

отсутствии в договоре иных условий у продавца остается ограниченное вещное

право (сервитут) на ту часть проданного земельного участка, которая занята

недвижимостью и необходима для  ее использования

     Особенности купли-продажи жилых помещений.

     1.Жилое помещение - это жилой дом, его часть, квартира в многоквартирном

доме или ее часть, то есть помещение, предназначенное для постоянного

проживания в нем гражданина и зарегистрированное в этом качестве в

соответствующих государственных  или муниципальных органах.

     2. Существенные условия договора купли-продажи жилого помещения:

• предмет договора;

• цена договора;

• перечень лиц, которые после продажи  жилого дома сохраняют право проживания

в нем.

3. Кроме государственной регистрации  перехода права собственности при продаже

жилого помещения необходима государственная регистрация самого договора

купли-продажи, без которой договор считается незаключенным.

ВОПРОС 50. Понятие, предмет и стороны  договора мены

     1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность

другой стороне определенное имущество  в обмен на другое.

     2. Предметом договора мены являются вещи, которые не изъяты из оборота и

оборот которых не ограничен.

     3. Каждая из сторон по договору мены признается продавцом в

отношении передаваемого товара и покупателем в отношении получаемого

товара, поэтому к отношениям по передаче товаров применяются нормы  «Общих

положений о купле-продаже».

По общему правилу обмениваемые товары признаются равноценными. Если же в

соответствии с договором товары признаются неравноценными, то разницу в

ценах должна оплатить сторона, стоимость  товаров которой ниже.

Право собственности к сторонам переходит одновременно после исполнения

обеими сторонами обязательств по передаче товара.

ВОПРОС 51. Понятие, стороны, предмет  и форма договора дарения

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно

передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в

собственность, имущественное право (требование) к себе или и третьему лицу

либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественной

обязанности.

     Договор дарения - это двусторонняя сделка, что предполагает согласие не

только дарителя, но и одаряемого (это отличает дарение от прошения долга).

Договор дарения является односторонним  и безвозмездным. Он может быть как

реальным, так и консенсуальным.

Закон запрещает дарение на случай смерти, поэтому единственной формой

распоряжения своим имуществом на случай смерти является завещание.

     2. Сторонами договора дарения являются:

• даритель, то есть лицо, которое  добровольно лишает себя определенного

имущества;

• одаряемый, то есть лицо, которое  принимает дар.

Закон ограничивает размеры дара, а в некоторых случаях вообще запрещает

дарение определенным категориям лиц: государственным служащим, служащим

местного самоуправления и т. п. Не допускается дарение между коммерческими

организациями. Закон разрешает  дарение «обычных подарков» (стоимостью не выше

пяти установленных законом  минимальных размеров оплаты труда) от имени лиц,

признанных недееспособными, их законными  представителями.

Закон не ограничивает возможность  дарения в отношениях между супругами.

     Предметом договора дарения могут быть:

вещи (в том числе деньги и  ценные бумаги);

•имущественные права (требования) дарителя к себе или к третьему

лицу;

•освобождение одаряемого от имущественной обязанности.

Не могут быть предметом дарения  веши, изъятые из оборота, и исключительные

права (право авторства и пр.).

4. Договор дарения, обязывающий  дарителя передать вещь в будущем

(кон-сенсуальный договор дарения), должен быть заключен в письменной форме

Реальный договор дарения, сопровождаемый передачей дара, может быть заключен в 

устной форме, за исключением случаев:

• дарения имущества юридическим  лицом, если стоимость дара превышает пять

установленных законом размеров оплаты труда;

• дарения недвижимого имущества. В этом случае необходима государственная

регистрация.

Права и обязанности сторон по договору дарения

1. Одаряемый вправе в любое  время до передачи ему дара  односторонне расторгнуть

договор и отказаться от принятия дара. При этом даритель вправе

потребовать причиненного ему такими действиями одаряемого реального ущерба.

Даритель вправе отказаться от исполнения договора дарения в случае:

• изменения его имущественного или семейного положения либо состояния

здоровья после заключения договора настолько, что исполнение договора в этих

условиях приведет к существенному  снижению уровня его жизни;

• злостной неблагодарности одаряемого, которая может выражаться в умышленном

преступлении против жизни или  здоровья дарителя, членов его семьи или

близких родственников. В этих случаях  одаряемый не вправе требовать

возмещения убытков.

2. Даритель обязан возместить  убытки одаряемого, возникшие вследствие

недостатков подаренной вещи, если недостатки возникли до передачи вещи и

даритель знал или должен был знать о них и о возможности причинения вреда

одаряемому и не предупредил  последнего. За явные недостатки, очевидные в

момент передачи дара, даритель ответственности  не несет.

Даритель несет ответственность  за убытки, причиненные одаряемому. если он

знал или должен был знать  о том, что вещь ему не принадлежит  или он был не

вправе распорядиться подаренным имуществом.

     3. Отмена дарения и возврат подаренного имущества возможны в случае:

• очевидной неблагодарности одаряемого, которая выразилась в покушении на

жизнь дарителя или его близких, в причинении вреда здоровью дарителя,

лишении его жизни. В случае смерти дарителя, отмены дарения и возврата

подаренной вещи могут требовать  его наследники;

• если обращение одаряемого с  подаренной вещью, представляющей для дарителя

большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты;

• неплатежеспособности дарителя и  совершения договора дарения в течение

шести месяцев, предшествовавших объявлению дарителя несостоятельным

(банкротом);

• право на отмену дарения может  быть предусмотрено в договоре на случай,

если даритель переживет одаряемого.

В случае, если подаренная вещь не сохранилась  к моменту отмены дарения,

даритель не вправе требовать возмещения ее стоимости в деньгах, за

исключением случаев наличия вины одаряемого в несохранении вещи.

4. Если иное не предусмотрено  договором, права одаряемого, которому

обещан дар, не переходят по наследству или в порядке иного правопреемства к

другим лицам.

В случае смерти дарителя, обещавшего дарение, его обязательства переходят к

его наследникам.

     5. Пожертвование - это дарение вещи или права в общеполезных целях, то

есть использования для определенной общеполезной цели.

вопрос 52. Общие положения о ренте

     По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой

стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик

ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать

получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо обеспечить

представление средств на его содержание в иной форме.

     Разновидности договора ренты:

     ^у постоянная рента;

•                       пожизненная рента;

•                       пожизненное содержание с иждивением как особый случай

пожизнен          ной ренты.

     3. Существенное условие любого договора ренты - срок рентных платежей.

Именно по сроку рентных платежей постоянная рента (то есть рента бессрочная)

отличается от пожизненной ренты (ренты, установленной на срок жизни  одного или

нескольких получателей ренты).

Имущество, которое перелается по договору ренты, может быть как

движимым, так и недвижимым.

Рентные платежи могут осуществляться в следующих формах:

• предоставление вещей;

• выплата денег;

• выполнение работ или оказание услуг;

• удовлетворение потребностей получателя ренты в жилище, питании и

одежде, уход за ним, оплата ритуальных услуг.

Обязательно установление в договоре денежного эквивалента рентных платежей.

Право требовать выплаты рентных  платежей у получателя ренты возникает только

после передачи оговоренного имущества  в собственность плательщика ренты.

Рентные платежи обременяют переданное недвижимое имущество, поэтому в случае

отчуждения плательщиком ренты  полученного по договору ренты имущества

обязательства по уплате рентных платежей переходят на приобретателя

имущества. Такое отчуждение недвижимости возможно только с согласия

получателя ренты.

Способы обеспечения рентных платежей:

• право залога переданного по договору недвижимого имущества, принадлежащего

получателю ренты;

• в случае передачи по договору ренты  движимого имущества - либо любой

предусмотренный законом или договором  способ обеспечения обязательств, либо

страхование в пользу получателя ренты  риска ответственности за неисполнение

или ненадлежащее исполнение обязательств плательщика. Условие о способе

обеспечения обязательства по уплате ренты является

     существенным условием договора. Договор ренты подлежит обязательному

нотариальному удостоверению

     Разновидности ренты

     1. Договор  постоянной ренты является разновидностью договора ренты,

отличающейся сроком рентных платежей: постоянная рента — это бессрочная

рента.

Лица, которые могут быть получателями постоянной ренты'.

• граждане;

• некоммерческие организации.

Если в договоре не предусмотрено  иное, получатель постоянной ренты может

уступить свое право другому  гражданину или некоммерческой организации.

Постоянная рента переходит  в порядке универсального правопреемства по

наследству или при реорганизации  юридического лица.

     Существенным условием договора постоянной ренты является размер

рентных платежей.

Размер рентных платежей индексируется  пропорционально изменению минимального

размера оплаты труда, если иное не предусмотрено  в договоре.

Если иное не предусмотрено договором, рентные платежи выплачиваются

ежеквартально.

Договор постоянной ренты прекращается путем выкупа ренты плательщиком ренты.

По общему правилу выкуп осуществляется внесением всей суммы выкупа с

предупреждением получателя ренты  о ее выкупе за три месяца.

Выкуп ренты может осуществляться как по инициативе ее плательщика, так и по

инициативе ее получателя.

Получатель ренты вправе требовать  выкупа ренты в случае:

• задержки выплаты рентных платежей более чем на один год, если иной не

установлен в договоре;

• неплатежеспособности плательщика ренты;

• нарушения плательщиком своего обязательства, обеспечивающего выплату ренты;

• перехода недвижимости, переданной по договору ренты в общую собственность

нескольких новых приобретателей, или раздела ее между

     несколькими лицами.

Если иное не предусмотрено договором  ренты, выкупная цена равна сумме  годовых

рентных платежей при возмездной передаче имущества под выплату или  сумме

годовых рентных платежей плюс цена переданного имущества при безвозмездной

передаче имущества под выплату ренты.

Риск случайной гибели имущества  несет получатель ренты, но в случае