Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

    В некоторых случаях законом предусмотрена  государственная регистрация и  сделки, и прав по этой сделке. К таким  случаям относятся:

    а) регистрация договора и перехода права собственности по договору продажи жилого помещения (ст. 558, 551 ГК РФ) или предприятия (ст. 560, 564 ГК РФ);

    б) регистрация договора и перехода права собственности по договору мены жилых помещений или предприятий (ст. 567 ГК РФ);

    в) регистрация договора и перехода права собственности по договору дарения (п. 3 ст. 574 ГК РФ).

    Государственная регистрация прав на недвижимое имущество  и сделок с ним проводится на всей территории Российской Федерации. Как  уже указывалось выше, с 1998 г. действуют Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним²².

    До  введения в действие закона о регистрации  сохранялся действующий порядок  регистрации. Закон о регистрации  установил, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие указанного закона.

    Однако  права на недвижимость, возникшие  до вступления в силу закона о регистрации, признаются юридически действительными. Регистрация таких прав проводится по желанию правообладателей.

    Датой государственной регистрации прав, а также сделок с недвижимостью  является дата внесения соответствующих записей в ЕГРП. Именно с этой даты считаются наступившими правовые последствия.

    Так, договор, предметом которого является недвижимость, если иное не предусмотрено  законом, считается заключенным; право  собственности у приобретателя недвижимости по договору в случаях, когда отчуждение имущества требует государственной регистрации и если иное не предусмотрено законом, считается возникшим и т.д.

    Государственная регистрация прав на недвижимое имущество  осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

    В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, прямо  установленных законом о регитсрации. Основания отказа в государственной  регистрации прав прописаны в  п. 1 ст. 13, п. 1 ст. 20 закона о регистрации.

    установлена возможность заявителя, если он посчитает  его необоснованным, обжаловать отказ  в суд.

    Обжалование отказа в государственной регистрации  физическими лицами осуществляется в соответствии с гл. 25 Гражданского процессуального кодекса ²³и юридическими лицами в соответствиии с гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса²⁴ в течение трех месяцев со дня получения извещения об отказе.

    При удовлетворении требования суд признает отказ в государственной регистрации  незаконным и обязывает регистрирующий орган совершить регистрацию. При этом судом может быть установлено, в какой срок должна быть осуществлена такая регистрация. Решения арбитражных судов по делам об оспаривании действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц подлежат немедленному исполнению, если иные сроки не установлены в решении.

    Также обжаловано в суд может быть уклонение  соответствующего органа от государственной  регистрации, которое может выражаться, например, в непринятии документов на регистрацию под различными предлогами. 

Заключение 

    Основной  целью Федерального закона  № 122-ФЗ "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним"  , вступившим в силу с 31 января 1998 г.²⁵,  являются гласность и публичность оборота недвижимого имущества для обеспечения "прозрачности" рынка недвижимости.

    В соответствии с указанным законом  о регистрации во всех регионах Российской Федерации созданы  государственные  органы - учреждения юстиции по государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с Федеральным законом от 22.08.2004 N 122-ФЗ введена система органов по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственную регистрацию прав осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальные органы (далее - Росреестр),  деятельность указанной службы курирует Министерство экономического развития Российской Федерации. 

      С целью защиты законных интересов всех участников рынка недвижимости  Росреестр осуществляет также проверку действительности поданных заявителем документов, правовую экспертизу и проверку законности сделок с недвижимым имуществом, а также выдает информацию о зарегистрированных правах по месту нахождения недвижимого имущества.

    В органы государственной регистрации  представляются уже надлежащим образом  оформленные и подписанные сторонами  документы. Тексты договоров могут  быть подготовлены самими гражданами как самостоятельно, так и с  помощью квалифицированной юридической консультации. Росреестр обязан провести правовую экспертизу и проверку законности сделок с недвижимостью независимо от того, заключена она в простой письменной или нотариальной форме. Договор должен соответствовать требованиям законодательства, и к нему должны быть приложены необходимые документы.

      Государственная регистрация - юридический акт признания и подтверждения государством заключаемых сделок и приобретаемых прав, при этом зарегистрированное право или сделка могут быть оспорены только в суде.

    В Руководящих принципах управления земельными ресурсами в отношении стран Восточной и Центральной Европы, подготовленных Европейской экономической комиссией ООН, подчеркивается, что основными началами правового регулирования использования недвижимого имущества должны стать: определенность правового статуса земли как важнейшая из предпосылок эффективного сельскохозяйственного производства; обеспечение при помощи законодательства заинтересованности инвесторов, вкладывающих средства в экономику той или иной страны, что требует официально установленной структуры прав на землю и собственность. В документе подчеркивается, что устойчивое развитие зависит от государства, несущего основную ответственность за управление информацией о собственности, стоимости, землепользовании даже при активной роли частного сектора. Это обусловлено тем, что и сама земля, и информация о ней представляют ресурсы, которые должны рационально использоваться для обеспечения экономического роста²⁶

    Регистрация прав на недвижимость является административно-правовым инструментом, который способен эффективно решать не только вопросы публично-правового характера, но также обеспечивать права и законные интересы в частноправовой сфере. Вместе с тем использование административно-правовых форм и методов в социально-экономических процессах сопряжено с риском вмешательства в область хозяйственной самостоятельности субъекта.

    В настоящее время активно обсуждаются  некоторые административно-правовые аспекты государственной регистрации. Активно решаются проблемные вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в судебно-арбитражной практике.

      Продолжает разрабатываться инструктивно-методическая база регистрации. Постоянно вносятся изменения в сам закон о регистрации. Как уже было сказано выше, функция государственной регистрации были передан в в 2008 году от Министерства юстиции Российской Федерации Министерству экономического развития Российской Федерации²⁷.

    Эти обстоятельства свидетельствуют о  высокой степени актуальности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Любая система правового регулирования регистрации прав на недвижимость представляет собой совокупность материальных и процессуальных правовых норм²⁸

    Правовой  институт государственной регистрации прав на недвижимость представляет собой совокупность норм различных отраслей права (гражданского, административного, гражданско-процессуального)²⁹  и может быть отнесен к смешанным правовым институтам. Вместе с тем применение норм гражданского права в процессе деятельности регистрирующих органов не дает оснований для отнесения норм, определяющих порядок регистрации, к гражданско-правовым в чистом виде. Субъектный состав регистрационных отношений также характерен для административно-правовых отношений.

    В науке административного права  под административным процессом  понимают властную деятельность государственных  органов исполнительной власти, осуществляемую в рамках административно-процессуальной формы и состоящую в решении  конкретных юридических дел. Административно-процессуальная деятельность выражается и оформляется в официальных документах и имеет развернутую детальную регламентацию³⁰ .

    Административно-процессуальный характер регистрационного производства носит дискуссионных характер, но в целом признается отечественной юридической наукой.

    Любая государственная регистрация есть публичный акт власти, направленный на фиксирование каких-либо важных с  точки зрения самой власти и общества правоотношений. Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество есть элемент публично-правового регулирования в частном праве, призванный выполнять функцию обеспечения стабильности имущественного оборота в сфере недвижимости ³¹.

      Государственная регистрация прав на недвижимость - это одна из функций государства, осуществляемая его специальными органами в целях защиты имущественных прав участников гражданского оборота, обеспечения поступления в бюджет средств от налогообложения недвижимости и сделок с ней, осуществления управления недвижимостью, находящейся в государственной собственности, а также управления процессами на рынке недвижимости и предупреждения правонарушений в сфере отношений, связанных с недвижимостью. К государственной регистрации в широком смысле относится не только деятельность регистрирующего органа по рассмотрению конкретных документов, но и деятельность государства по организации системы регистрации, установлению принципов ведения банка данных, автоматизации регистрационных процессов, методов отражения и защиты информации, а также деятельность по предоставлению информации о государственной регистрации прав на недвижимость. В узком смысле государственная регистрация прав представляет собой процесс рассмотрения заявления (требования) заинтересованного лица, адресованного государственному органу, о внесении сведений о его праве на объект недвижимого имущества в установленные законом формы (ЕГРП)³².

    Хотя  в Гражданском кодексе РФ не дано самого понятия государственной  регистрации, из его положений следует, что государственная регистрация  состоит во внесении соответствующих записей в Единый государственный реестр, который в соответствии с Гражданским кодексом РФ ведется регистрирующими органами. Под термином "государственная регистрация" следует понимать не только сам юридический акт внесения записи в Единый реестр о праве или сделке, но также и всю совокупность действий регистрирующего органа по совершению этого акта. Государственная регистрация - это процесс, процедура, осуществляемая в соответствии с законом. Данная процедура в соответствии с Гражданским кодексом РФ обозначена как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество ³³.

    Вообще  же существует два подхода к выбору объекта регистрации: системы регистрации прав (системы Торренса (колониальная система)- Германия, Швеция, Австралия) и системы регистрации сделок (США, Франция). Регистрация сделок и регистрация прав на недвижимое имущество преследуют разные цели. Так, если при регистрации прав на недвижимость регистрирующим органом проверяется соответствие действующему законодательству правоустанавливающих документов, представляемых на регистрацию, то при регистрации сделок с недвижимостью проверяется законность совершения самих сделок, влекущих возникновение регистрируемого права ³⁴.

    Признание государством каких-либо прав важно. Это  означает, что государство защищает то, что признает. Вся действующая  в настоящее время система  государственной регистрации прав на недвижимость должна обезопасить  участников сделок с жилыми помещениями от возможного обмана и мошенничества, а также исключить неприятные недоразумения, нередко возникающие даже между добросовестными участниками в процессе совершения сделки. Поэтому в законодательстве Российской Федерации и других государств подчеркивается такая цель государственной регистрации, как признание и защита государством зарегистрированных прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    Государственная регистрация прав на недвижимое имущество  призвана служить гарантом стабильности оборота недвижимого имущества, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и важную социальную значимость. Обеспечение стабильности достигается посредством выделения сделок и иных актов с недвижимым имуществом за рамки частных интересов сторон и создания особой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.