Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

    Права на земельные участки и иные объекты  недвижимого имущества, входящие в  состав предприятия как имущественного комплекса, их ограничения (обременения), сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав по месту нахождения данных объектов. Регистрация права собственности на предприятие как имущественный комплекс осуществляется учреждением юстиции по месту регистрации юридического лица.

    Зарегистрированные  переход права на предприятие, ограничение (обременение) права на предприятие  являются основанием для внесения записей  о переходе права, об ограничении (обременении) права на каждый объект недвижимого  имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса, в ЕГРП по месту нахождения объекта недвижимого имущества.

    Регистрационный округ - территория, на которой действует  территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации.

    Согласно  ст. 3 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219²⁰, ЕГРП предназначен для ведения унифицированной в пределах Российской Федерации системы записей о правах

    на  недвижимое имущество, о сделках  с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав.

    Ведение ЕГРП путем соответствующей государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют:

    служба  при государственной регистрации  прав, ограничений (обременений) прав на предприятия как имущественные  комплексы, объекты недвижимого  имущества, расположенные на территории более одного регистрационного округа, и сделок с ними;

    территориальные органы службы - при государственной  регистрации прав, ограничений (обременений) прав на иные объекты недвижимого  имущества, расположенные на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества, и сделок с ними.

    В связи с этим можно отметить своеобразное понимание в законе о регистрации  места регистрации недвижимого  имущества. Им признается не город, поселок, район и т.п., но регистрационный  округ. Такое внутреннее подразделение  регистрационных округов призвано обеспечить надлежащую организацию деятельности регистрирующих органов. 

    Глава III

    Понятие государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним 

    Государственная регистрация прав на недвижимое имущество  и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

    Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

    Обязательность  государственной регистрации права  собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения впервые была установлена с введением в действие части первой ГК РФ 1 января 1995 г. (ст. 131).

    Итак, государственная регистрация:

    это акт, имеющий юридическое значение, с которым связаны определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество;

    это акт признания и подтверждения  государством возникновения или  прекращения права на недвижимость. Данный признак подчеркивает публичный характер государственной регистрации;

    это единственное доказательство существования  субъективного права на недвижимость. Зарегистрированное право может  быть оспорено только в судебном порядке, что создает презумпцию его законности.²¹

    Законом о регистрации установлены следующие виды государственной регистрации: регистрация прав, регистрация ограничений (обременений) прав, регистрация сделок.

    Государственной регистрации подлежат следующие  права на недвижимое имущество: право  собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

    Государственной регистрации подлежат следующие виды сделок:

    -договор  об ипотеке (залоге недвижимого  имущества) (ст. 339 ГК РФ);

    -договор  продажи жилого дома, квартиры, части  жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ);

    -договор  продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК  РФ);

    -договор  дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ);

    -договор  ренты (ст. 584 ГК РФ);

    -договор  пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ);

    -договор  аренды недвижимого имущества,  если иное не установлено законом  (например, договор аренды здания  или сооружения подлежит регистрации, если он заключен на срок более одного года (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 651 ГК РФ);

    -договор  аренды предприятия независимо  от срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ) и передачи  недвижимости в доверительное  управление  (п. 2 ст. 1017 ГК РФ).

    В соответствии со ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат ограничения вещных прав.

    Ограничения (обременения) - наличие установленных  законом или уполномоченными  органами в предусмотренном законом  порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других).

    Как уже было указано выше, в соответствии с гражданским законодательством государственной регистрации подлежат следующие ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество:

    -ипотека  на основании и в силу закона;

    -доверительное  управление, кроме договоров аренды  земельных долей, не приведенных  в соответствие с ГК РФ;

    -рента;

    -аресты, запрещения заключения сделок;

    -права  требования в судебном порядке;

    -обязательства  по сохранению объектов культурного  наследия (недвижимых памятников  истории и культуры);

    -решения  органов государственной власти  и местного самоуправления об изъятии земельного участка и жилого помещения для государственных, муниципальных нужд;

    -ограничение  права возведения зданий, строений, сооружений и проведения мелиоративных  работ в связи с резервированием  земель для государственных, муниципальных нужд;

    -сервитут.

    Договор аренды недвижимости подлежит государственной  регистрации, если иное не установлено  законом (п.2 ст. 609 ГК РФ). Например, договор  аренды здания или сооружения должен быть зарегистрирован и считается  заключенным с момента регистрации, если он заключен на срок не менее года ( п. 2 ст. 651 ГК РФ). Судебная практика исходит из того, что договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

    Требования  гражданского законодательства о регистрации  договора аренды распространяются также  на договор субаренды.

    Арест имущества означает запрет распоряжаться  имуществом. Его нельзя продать, подарить, передать в аренду, заложить и пр.

    Сервитут  представляет собой право ограниченного  пользования чужим объектом недвижимого  имущества. Например, гражданин может  пройти на свой земельный участок  не иначе как через участок  соседа. У него есть право требовать  от соседа предоставления ему возможности ограниченно пользоваться его земельным участком, т.е. не препятствовать проходу (не препятствовать - значит, не возражать, не ставить на пути прохода забор, не разбивать на дорожке клумбу и не совершать иных действий, лишающих возможности проходить через земельный участок).

    Сервитут  есть право вещное. Это право на вещь. При этом интерес управомоченного  лица (обладателя данного права) удовлетворяется  посредством собственных действий, а не путем совершения активных действий лицом обязанным. Последнее должно лишь воздерживаться от действий, нарушающих данное право (в приведенном примере - не препятствовать проходу).

    Сервитут, как и другие вещные права, характеризуется  также тем, что он следует за вещью, т.е. сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу (п. 1 ст. 275 ГК РФ).

      Сервитут  есть право ограниченного пользования  чужой вещью. Объем данного права (сервитута) предопределен его названием: сервитут устанавливается для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линии электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества.

      Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

      Сервитут  не может быть самостоятельным предметом  купли-продажи и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

    Сервитут  может быть прекращен по требованию собственника земельного участка, если отпали основания, по которым он был  установлен. Например, было предоставлено  право проезда через земельный участок соседа. Позже с другой стороны земельного участка лица, в пользу которого установлен сервитут, было осушено болото и проложена дорога. Поскольку появилась возможность проезда на земельный участок, минуя участок соседа, сервитут может быть прекращен.

    В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник  вправе требовать по суду прекращения  сервитута.

    Устанавливается сервитут по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником земельного участка. В случае недостижения согласия спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Следовательно, при регистрации сервитута может быть представлено либо соглашение, либо решение суда.

    В соответствии с п. 2 ст. 13 закона о  регистрации регистрация ограничений (обременений):

    - возможна по общему правилу  только при наличии государственной  регистрации прав на данный  объект в ЕГРП;

    - может проводиться по инициативе  правообладателей или приобретающих  указанные права лиц;

    - производится по заявлению сторон, если ограничения (обременения)  установлены соглашением;

    - осуществляется по инициативе  органов государственной власти  и местного самоуправления, установивших ограничения (обременения) в публичных интересах;

    - сопровождается обязательным уведомлением  правообладателя о зарегистрированном  ограничении (обременении), если  оно было зарегистрировано не  по заявлению правообладателя.

    Не  подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого помещения, из договора безвозмездного пользования недвижимостью, за исключением безвозмездного срочного пользования земельными участками на срок более одного года, из договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее одного года.