Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

      Как уже было отмечено выше, восстановление в отечественном праве разделения имущества как объекта гражданских  прав на движимое и недвижимое было осуществлено в 1991 г. в Основах гражданского законодательства Союза ССР и  республик¹³. Впоследствии нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним были закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации. Однако данные положения ГК РФ не применялись до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ  
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»¹⁴, который, как уже было отмечено выше,  ввел единый порядок регистрации.

    Глава II

    Понятие недвижимого имущества 

    Понятие недвижимого имущества содержится в ст. 130 ГК РФ¹⁵. Ею установлено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Помимо этого, к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

    При этом часть 1 ст. 130 ГК РФ указывает на то, что законом может быть отнесено к недвижимости и иное имущество. Таким образом, законодатель оставляет перечень недвижимого имущества открытым, указывая, что он может быть изменен и без внесения каких-либо изменений непосредственно в ст. 130 ГК РФ путем принятия в рамках какого-либо закона соответствующей нормы. Например, к нижеупомянутым в ст.130 ГК РФ объектам недвижимости относится, в частности, такой объект недвижимости, как предприятие (часть 2 п. 1 ст. 132 ГК РФ).

    Понятие недвижимости, закрепленное в ст. 130 ГК РФ, по объему шире сформулированного  понятия в законе о регистрации. В законе о регистрации  не говорится  о судах и космических объектах, а также не упоминается возможность  отнесения федеральными законами к недвижимости иного имущества. Из этого, однако, не следует, что ст.1 закона противоречит положениям ст. 130 ГК РФ. В этой статье определяется сфера действия закона: указывается, что в порядке и на условиях, которые установлены данным законом, производится регистрация не всех объектов недвижимости, а лишь тех из них, которые в нем перечислены. В отношении иных недвижимых вещей в абзаце 2 п.1 ст.33 закона о регистрации предусматривается: впредь до принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях п. 1 ст. 131 ГК РФ, применять действующий порядок регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

      Учитывая  изложенное,  можно выделить следующие  объекты недвижимости:

      - земельные участки;

      - части земельных участков (ст. 340, 552, 553 ГК РФ, ст. 6 ЗК РФ¹⁶, ст.  26 закона о регистрации); 

      - участки недр;

      - части участков недр (ст. 26 закона о регистрации);

      - объекты, прочно связанные с  землей, перемещение которых без   несоразмерного  ущерба их назначению невозможно;

      - здания;

      - сооружения;

      - жилые помещения (жилой дом,  часть жилого дома, квартира, часть   квартиры,  комната - ст. ст. 15, 16 ЖК РФ¹⁷);

      - нежилые помещения;

      - части помещений (ст. 26 закона о регистрации);

      - воздушные суда;

      - морские суда;

      - суда внутреннего плавания;

      - космические объекты;

      - предприятия как имущественные  комплексы;

      - части предприятий как имущественных  комплексов;

      - иные имущественные комплексы;

    - объекты  незавершенного строительства.

    Разберем  перечисленные объекты недвижимости по отдельности.

    Земельный участок представляет собой часть  поверхности земли (в том числе  поверхностный почвенный слой), границы  которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п.2 ст.6  ЗК РФ).

    Земельный участок - недвижимая вещь, а вещи согласно ст. 133 ГК РФ могут быть делимыми и неделимыми. Земельные участки бывают как делимыми, так и неделимыми - это зависит от их размера, конфигурации, целевого назначения и разрешенного использования. В отдельных случаях запрет раздела земельного участка установлен законом, например в отношении земельных участков крестьянских (фермерских) хозяйств.

    Делимость земельного участка имеет принципиальное значение в случае, когда предполагается его раздел, например между собственниками, если участок находится в общей собственности. Особенности выдела доли в праве собственности на неделимую вещь определяются правилами ст. 252, 258 ГК РФ.

    Земля и другие природные ресурсы могут  отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами  в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (п.3 ст 129 ГК РФ). Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п.3.ст.3 ЗК РФ¹⁸).

    Индивидуализация  земельного участка как объекта  права происходит в результате государственного кадастрового учета земельных участков.

    Государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества. В государственный земельный кадастр включается информация о субъектах прав на земельные участки. Государственный земельный кадастр ведется по единой для Российской Федерации системе. Объектами государственного кадастрового учета являются земельные участки и прочно связанные с ними иные объекты недвижимого имущества. Порядок ведения государственного земельного кадастра устанавливается Федеральным законом о государственном земельном кадастре¹⁹.

    Недра являются частью земной коры, расположенной  ниже почвенного слоя, а при его  отсутствии - ниже земной поверхности  и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Отношения, возникающие в связи с геологическим изучением, использованием и охраной недр территории Российской Федерации, ее континентального шельфа, а также в связи с использованием отходов горнодобывающего и связанных с ним перерабатывающих производств, торфа, сапропелей и иных специфических минеральных ресурсов, включая подземные воды, рассолы и рапу соляных озер и заливов морей, регулируются Федеральным законом РФ "О недрах". Некоторые из названных отношений регулируются и иными федеральными законами и другими правовыми актами (например, Федеральным законом "О континентальном шельфе Российской Федерации", Федеральным законом "О драгоценных металлах и драгоценных камнях", инструкцией по оформлению горных отводов для разработки месторождений полезных ископаемых и др.). Недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

    Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами.

    Недра предоставляются в пользование  для геологического изучения, разведки и добычи полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений и т.д. (ст. 6 закона о недрах).

    Пользователями  недр могут быть субъекты предпринимательской  деятельности, в том числе участники  простого товарищества, иностранные  граждане, юридические лица, если федеральными законами не установлены ограничения предоставления права пользования недрами. Участки недр предоставляются в пользование на определенный срок или без ограничения срока. Так, для геологического изучения участки недр могут предоставляться на срок до 5 лет, для добычи подземных вод - на срок до 25 лет и т.д. Без ограничения срока могут быть предоставлены участки недр для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений, связанных с захоронением отходов, строительства и эксплуатации нефте- и газохранилищ, а также для образования особо охраняемых геологических объектов и иных целей.

    Недвижимостью являются жилые помещения (жилые  дома, квартиры и части жилых домов и квартир) (ст. 15 ЖК РФ). Жилым помещением может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

    При этом под жилым домом понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

    Квартирой признается структурно обособленное помещение  в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

    Комнатой  считается часть жилого дома или  квартиры, предназначенная для использования  в качестве места непосредственного  проживания граждан в жилом доме или квартире.

    Когда речь идет о части квартиры, то имеется в виду ситуация, при которой объектом права являются несколько комнат квартиры. Например, гражданин занимал в четырехкомнатной коммунальной квартире две комнаты по договору социального найма. В результате приватизации он получил право собственности на эти комнаты. Объектом права собственности является часть квартиры (две комнаты).

    Государственная регистрация помещения осуществляется в случаях, когда данное помещение  является самостоятельным (отдельным) объектом права. Так, если гражданин  приватизировал квартиру, занимаемую им по договору социального найма, то государственной регистрации подлежит право собственности на эту квартиру в целом (отдельно на комнаты, составляющие квартиру, регистрировать право собственности не имеет смысла: объект права - квартира). Если же по договору найма он пользуется только комнатой в квартире и приватизировал ее (в случаях, когда это допускается законодательством), то регистрируется право собственности на комнату (объект права - комната).

    В зависимости от функционального назначения нежилые помещения бывают производственными, административными (конторскими), торговыми, складскими и т.д. Нежилое помещение может состоять из одной или нескольких (множества) комнат.

    Следует иметь в виду, что в нежилых  зданиях иногда размещаются жилые помещения (например, для использования в качестве служебной жилой площади). В жилых домах всегда есть нежилые помещения. В одних случаях такие помещения являются объектом права (например, в жилой дом встроен магазин). В других - помещение не относится к самостоятельному объекту права (например, подсобные помещения, места общего пользования и т.п. (колясочные, холлы и т.д.)).

    В законе о регистрации упоминаются  такие разновидности недвижимого  имущества, как здания и сооружения. Действующее законодательство не содержит легального разграничения между зданиями и сооружениями. Однако обычно понимается, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, тогда как в сооружениях люди находятся временно и используются они для технических целей.

    Согласно  ст. 130  ГК РФ объекты незавершенного строительства также относятся  к недвижимому имуществу. Они  связаны с землей и не могут  быть перемещены с места на место  без ущерба для их назначения. Если же объект не отвечает этим характеристикам, то он как движимое имущество уже не может именоваться объектом незавершенногостроительства. Так, ст. 25 закона о регистрации устанавливает порядок государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства.

    Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.