Договор строительного подряда

     Пунктом 4 статьи 49 Градостроительного кодекса определено, что “государственная экспертиза проектной документации проводится федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на проведение государственной экспертизы проектной документации, или подведомственным ему государственным учреждением”.

     Градостроительная  документация  и  проекты  строительства,   прошедшие экспертизу, подлежат утверждению в установленном порядке.  Градостроительная документация  утверждается  государственными  органами  представительной   и исполнительной  власти  в  соответствии  с  их  компетенцией,   определенной законодательством  РФ. 

     Договоры  строительного подряда могут  заключаться как в обычном  порядке, т.е. вступления будущих контрагентов  в  прямой  контакт,  согласования  ими всех  необходимых  условий  будущего  договора  и  его  подписания,  так   и посредством проведения специальных подрядных торгов, на  что  и  ориентирует действующее  законодательство.  Порядок  организации  и  проведения   торгов определяется Положением о подрядных торгах в Российской Федерации от 13 апреля 1993 года №660-р/18-7, а также развивающими его актами,  принимаемыми  субъектами  РФ.  При этом эти акты носят обязательный характер лишь для случаев,  которые  в  них прямо названы. В частности, в соответствии с Положением о  подрядных  торгах в Российской Федерации проведение торгов является обязательным лишь при размещении заказов на вновь начинаемое строительство для федеральных государственных нужд  (пункт 1.3. Положения).  В  остальных  случаях  заказчики  могут  принимать  решения   о проведении подрядных торгов в порядке, установленном данным Положением.

     Под  подрядными  торгами  понимается  форма   размещения   заказов   на строительство, предусматривающая выбор подрядчика для  выполнения  работ  на основе конкурса. Конкурс проводится в виде  тендера,  представляющего собой соревнование представленных претендентами оферт  (письменных  предложений  о заключении договора) с точки зрения их соответствия критериям,  содержащимся в тендерной документации.   

     В  самой тендерной документации,  которой за  плату или   бесплатно обеспечиваются лица, решившие принять участие в торгах, содержатся:

     1. Общие сведения об объекте  и  предмете  торгов,  т.е.  информация  об объекте, который должен  быть  построен  с  указанием  его  местонахождения, срока выполнения работ, наименования заказчика и т.д.

     2.  Проектная  документация,  включающая   чертежи,   схемы,   графики, спецификации и т.д.

     3. Требования по составу документов  оферты,  которые  обычно  включают заявку на участие в подрядных торгах,  временное поручительство  в форме гарантии  банка,  копию  платежного  документа,   подтверждающего   внесение задатка и т.д.

     4. Инструкция оферентам, отражающая  информацию и требования по  условиям разработки, порядку оформления и представления оферты.

     5. Условия и порядок проведения  торгов, где  указываются  вид   и  форма проведения торгов, порядок выбора победителя и т.д.

     6. Проект договора строительного  подряда.

     7. Форма заявки на участие в  торгах.

     Дополнительное  представление  о  подрядных  торгах   можно   получить, познакомившись с их видами. Подрядные торги подразделяются: в зависимости от проведения  организатором  торгов  предварительного  отбора претендентов  -  на  торги  с  предварительной  квалификацией  и  торги  без предварительной квалификации; в зависимости от того, в который раз назначаются торги по  данному  предмету торгов, - на первичные и вторичные; в зависимости от  участия  иностранного  оферента  -  на  торги  с  участием иностранного оферента и торги без его участия; в зависимости от  участия  оферентов  в  процедуре  торгов  и  оглашении  их результатов - на торги гласные и негласные; в зависимости от того, допускаются ли  к  участию  в  торгах  неограниченное число  претендентов  либо  только  претенденты,  удовлетворяющие  специально оговоренным условиям, - на торги открытые и закрытые.

     В подрядных торгах могут участвовать  любые  российские  и  иностранные организации  независимо  от   формы   собственности,   имеющие   необходимое разрешение на занятие строительной деятельностью (если торги  не  закрытые).

     Победителем торгов, который определяется  специальным  тендерным  комитетом, становится тот оферент, предложение которого наиболее  полно  отвечает  всем требованиям,  содержащимся  в  тендерной  документации.  Решение  тендерного комитета  оформляется  протоколом,   в   котором   содержатся   наименование победителя  торгов,  состав  тендерного  комитета,  результаты  голосования, сводная таблица оферт и сроки  подписания  договора  с  победителем  торгов.

     Протокол  о результатах торгов тендерный  комитет представляет на  утверждение заказчику  (инвестору).  После   утверждения   их   результатов   заказчиком (инвестором) торги считаются завершенными.  С победителем торгов  заказчик заключает договор строительного подряда на  условиях,   содержащихся   в тендерной документации и в оферте победителя. 

2.2. Содержание договора  строительного подряда.

2.2.1. Подготовка  технической документации.

     В соответствии со статьей 743 ГК РФ строительство и связанные с ним работы должны осуществляться подрядчиком в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ. Состав, содержание и срок предоставления одной из сторон технической документации должны быть установлены договором. Целью составления технической документации является точное определение объема и содержания работ, обязанности по выполнению которых несет подрядчик, а также требований к качеству их исполнения.

     Диспозитивная норма (пункт 1 статья 743 ГК РФ) предусматривает, что подрядчик должен выполнить весь объем работ, который определен в технической документации и смете. Отклонения от них, согласованные сторонами, должны рассматриваться как дополнение к договору.

     В законодательстве подробно регламентируется, как должны строиться взаимоотношения  сторон в связи с подготовкой, уточнением и изменением технической  документации.

     Вопрос  о подготовке технической документации возникает тогда, когда при заключении договора строительного подряда имелось лишь технико-экономическое обоснование строительства, на основе которого должна быть разработана проектная документация, либо когда технический проект строительства требует уточнения в рабочей документации (двустадийное проектирование).

     Независимо  от того, кто — заказчик или подрядчик — готовит техническую документацию, а также смету (являющуюся денежным выражением подлежащих выполнению работ), оба этих документа должны быть согласованы обеими сторонами. Техническая документация и смета остаются, как правило, неизменными до завершения строительства. Подрядчик должен осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ. Предполагается, что технической документацией охватывается весь комплекс работ по строительству, а в согласованной сторонами смете учтены затраты на все необходимые работы.

     Однако  может возникнуть ситуация, когда в ходе строительства выявляются неучтенные в технической документации работы, и в связи с этим возникает необходимость проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства. В том случае, если в процессе проведения работ подрядчиком будет выявлена необходимость проведения дополнительных работ, не учтенных в технической документации, подрядчик обязан немедленно информировать об этом заказчика и ждать его указаний. Независимо от того, предоставлена ли техническая документация и смета им самим либо заказчиком, подрядчик обязан при обнаружении неучтенных в технической документации и смете работ приостановить их, сообщив об этом заказчику. Регламентация действий сторон в этом случае оказывается более жесткой по сравнению с той, которая содержится в общих положениях о подряде. В связи с тем, что такое сообщение имеет важное юридическое значение, в договоре строительного подряда обычно оговаривается, что оно передается в письменной форме уполномоченному должностному лицу заказчика. Заказчик должен прямо выразить свое согласие на производство подрядчиком этих работ и на соответствующее увеличение сметной стоимости строительства. Если заказчик в течение десяти дней (если закон или договор не предусматривают иные сроки) не ответит на сообщение подрядчика, последний обязан приостановить соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика. Подрядчик, не выполнивший данную обязанность, равно как и подрядчик, не сообщивший заказчику о выявлении неучтенных работ, но выполнивший их, лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения вызванных этим убытков.

     Однако  в том случае, если необходимость  немедленных действий в интересах  заказчика будет доказана подрядчиком, например в связи с тем, что приостановление работ могло привести к гибели или повреждению объекта строительства, заказчик не может отказаться от оплаты выполненных работ. В свою очередь заказчику предоставляется возможность освободиться от возмещения убытков, вызванных простоем подрядчика в связи с приостановлением работ, если он докажет отсутствие необходимости в проведении дополнительных работ.

     Особо выделен и такой вариант: подрядчик, указав на необходимость выполнения дополнительных работ, сам отказывается это делать. Существующая на этот счет норма (пункт 5 статья 743 ГК РФ) допускает отказ подрядчика только в случаях, когда соответствующие работы не входят в сферу его профессиональных обязанностей или у него нет по иным, не зависящим от него причинам возможности выполнить работы. Следовательно, если подрядчик не докажет, что он сам не мог исполнить необходимые работы, все последствия отказа падут на него. В частности, заказчик приобретет возможность заключить договор с любым третьим лицом на выполнение работ и потребовать от подрядчика возмещения соответствующих расходов и других связанных с этим сумм.

     Несмотря  на то, что согласованная сторонами  проектно-сметная документация, как  правило, не изменяется до завершения строительства, действующим законодательством предусмотрена возможность ее пересмотра. Необходимость в этом может быть обусловлена, в частности, усовершенствованием отдельных проектных решений, изменением конкретных потребностей заказчика, требованиями уполномоченных государственных органов, непредвиденным ростом цен на строительные материалы и конструкции и т.д.

     Положение заказчика в этом отношении значительно  выгоднее, так как ему предоставляется  возможность вносить изменения  в техническую документацию без каких-либо ссылок на не зависящие от него обстоятельства. Он может сделать это и по своему усмотрению, но при условии, что вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают 10% указанной в смете обшей стоимости строительства и не меняют характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ. Если указанное условие заказчиком соблюдено, подрядчик не вправе отказаться от проведения дополнительных работ, вызванных изменением технической документации. Проведение дополнительных работ должно быть оплачено заказчиком в порядке, установленном договором.

     В том случае, когда предлагаемые заказчиком изменения технической документации вызывают необходимость выполнения больших по объему дополнительных работ  либо меняют сам характер предусмотренных договором работ, данный вопрос подлежит обязательному согласованию с подрядчиком. Если подрядчик готов взяться за выполнение новых работ, стороны согласуют дополнительную смету и вносят в договор строительного подряда другие необходимые изменения.

     Что касается подрядчика, то он вправе требовать  лишь изменения сметы, но не технической  документации. В техническую документацию подрядчик без согласования с  заказчиком не может вносить никаких, даже незначительных изменений. Лишь в  том случае, когда в технической документации им обнаружен явный дефект, подрядчик вправе его устранить и потребовать от заказчика возмещения связанных с этим разумных расходов. Такое право может возникнуть у подрядчика лишь тогда, когда, во-первых, техническая документация готовилась не самим подрядчиком, а заказчиком, и, во-вторых, он своевременно известил заказчика о наличии ошибки в технической документации.

     Право требовать пересмотра сметы у  подрядчика возникает в случае, если по не зависящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на 10%. Как известно, подрядчик выполняет работу за свой риск, понятием которого в широком смысле охватывается и риск подрядчика не уложиться в согласованную с заказчиком смету. Поэтому, если выход подрядчика за пределы сметы не обусловлен какими-либо экстремальными обстоятельствами, он не вправе требовать от заказчика никаких доплат. Например, подрядчик не может сослаться на обычный рост стоимости строительных материалов, обусловленный инфляцией, так как данное обстоятельство можно было предвидеть при заключении договора строительного подряда и учесть в цене договора. Более того, даже если подорожание строительства произошло вследствие экстремальных обстоятельств, например стоимость импортных строительных материалов резко возросла из-за введения правительством новых таможенных пошлин, но общая стоимость работ возросла менее чем на 10%, связанные с этим дополнительные расходы возлагаются на самого подрядчика.