Договор строительного подряда

     Среди рекомендательных актов может быть выделено “Руководство по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации”, разработанное Министерством  архитектуры,   строительства   и   жилищно-коммунального  хозяйства  Российской Федерации и согласованное Министерствами экономики и финансов Российской Федерации 27 мая 1992 года. К нему приложен формуляр “Договор подряда (контракта) на строительство” с набором приложений к нему. Следует указать и на отдельные акты, широко используемые в международной практике. Один из них - Международные условия договора о строительстве, разработанные Международной федерацией инженеров. Хотя этот акт рассчитан на применение при строительстве с иностранным участием, но в части, в какой он не противоречит законодательству РФ, его можно использовать и во внутренних отношениях, разумеется, исключительно как рекомендацию для составления договоров.

     В литературе справедливо обращено внимание на то, что “характерной особенностью законодательства о капитальном строительстве является то, что оно состоит из двух видов нормативных актов - нормативно-правовых и нормативно-технических”.⁴ Последние именуются еще и нормативными документами. Система нормативных документов в строительстве представляет собой совокупность взаимосвязанных документов, принимаемых компетентными органами исполнительной власти и управления строительством, предприятиями и организациями для применения на всех этапах создания и эксплуатации строительной продукции в целях защиты прав и охраняемых законом интересов ее потребителей, общества и государства. В зависимости от их предмета и территориальных границ действия различаются федеральные нормативные документы (в это число входят строительные нормы и правила, государственные стандарты Российской Федерации в области строительства, своды правил по проектированию и строительству и так называемые руководящие документы), нормативные документы субъектов Российской Федерации (в виде территориальных строительных норм), а также производственно-отраслевые нормативные документы (имеются в виду стандарты). Одни из этих документов содержат обязательные нормы (строительные нормы и правила - СНИПы, территориальные строительные нормы, государственные стандарты), другие - обязательные либо рекомендательные (государственные стандарты РФ, руководящие документы), наконец, третьи (своды правил по проектированию и строительству) - только рекомендательные. Для правовой природы СНИПов определяющее значение имеет СНИП 10-01-94. В нем, в частности, предусмотрено, что отсутствие в договоре (контракте) ссылок на нормативные документы, содержащие обязательные требования, не освобождает исполнителя от их соблюдения. 
 
 

1.3. Элементы договора  строительного подряда.

     Субъектами  договора строительного подряда  являются заказчик и подрядчик.

     В роли заказчиков могут выступать  любые физические и юридические  лица, обладающие определенными финансовыми средствами, а также лица, действующие от имени заказчика и в его интересах. Привлечение третьих лиц — зачастую специализированных организаций — необходимо порой с целью осуществления эффективного контроля за деятельностью подрядчика, требующей специальных знаний и навыков. Таким образом, в строительном подряде заказчик и инвестор часто не совпадают в одном лице.

     Инвесторами являются лица, осуществляющие вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и  обеспечивающие их целевое использование. В качестве инвесторов могут выступать органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом, физические и юридические лица, в том числе иностранные, международные организации и т.д. Инвесторы могут сами выступать в роли заказчиков, если они располагают для этого необходимыми возможностями или могут возложить эти функции на других лиц. В этом случае между инвестором и заказчиком заключается особый инвестиционный договор, который по своей юридической природе чаще всего является либо договором поручения, либо договором комиссии.

     Опираясь  на данный договор, лицо, действующее  по поручению инвестора, заключает  с исполнителем работ договор  строительного подряда, выступая в  нем в качестве заказчика. Таким образом, заказчик в договоре строительного подряда — это лицо, которое от имени инвестора или от своего собственного имени заключает договор с подрядчиком и обладает всеми правами и обязанностями, вытекающими из этого договора.

     В отличие от заказчика подрядчиком в договоре строительного подряда не может быть любое лицо. Это связано с тем, что для определенных видов строительной деятельности необходимо наличие лицензии.

     Федеральный закон от 8 августа 2001 года № 128-ФЗ “О лицензировании отдельных видов деятельности” в качестве лицензируемых называет такие виды деятельности, как строительство централизованных систем питьевого водоснабжения и систем водоотведения городских и других поселений, строительство взрыво- и пожароопасных, химически опасных и вредных производств, строительство горных производств и т. д.

     Лицензирование  строительной деятельности имеет своей  целью защиту прав и интересов  лиц, являющихся потребителями строительной продукции.

     Договор строительного подряда с подрядчиком, не имеющим лицензии, может быть по основаниям, указанным в статье 173 ГК, оспорен самим заказчиком, его учредителями (участниками) или Государственным комитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, органом, осуществляющим контроль или надзор за деятельностью строительных организаций.

     В качестве подрядчиков выступают  различные строительные и строительно-монтажные организации независимо от форм собственности, а также индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на строительную деятельность.

     В строительстве широко применяется система генерального подряда, при которой функции генеральных подрядчиков принимают на себя организации общестроительного профиля, а для выполнения специальных работ привлекаются специализированные фирмы и организации. В этом случае подрядчик становится генеральным подрядчиком, а привлеченное им лицо — субподрядчиком.

     Предметом договора строительного подряда, является результат деятельности подрядчика, имеющий конкретную овеществленную форму. Им может быть объект нового строительства; капитальный ремонт здания или сооружения; монтаж технологического, энергетического и другого специального оборудования; выполнение пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ и т. д. Договор может охватывать как весь комплекс работ по объекту, так и часть из них. В случаях, предусмотренных договором, подрядчик может принимать на себя обязанность не только сдать построенный им объект в эксплуатацию, но и обеспечить его эксплуатацию в течение указанного в договоре срока.

     Особое решение содержится в Кодексе относительно капитального ремонта. Учитывается прежде всего то, что в данном случае нельзя говорить об отделенном от соответствующих работ материальном объекте (результате работ). Например, здание, в котором производится ремонт, существовало до проведения ремонта и останется им же после него. Это дает основание сказать, что ремонт по самой своей природе - возмездная работа. Однако в складывающихся по этому поводу отношениях много общего со строительным подрядом. Вот почему ГК РФ распространил на указанные отношения правила о подряде, а это означает, что статьи общих положений о договоре подряда и строительном подряде, а равно изданные в их развитие законы и иные правовые акты, посвященные подряду и строительному подряду, распространяются на отношения, которые возникают по поводу капитального ремонта зданий и сооружений. Кодекс вместе с тем учитывает, что речь идет все же о разных отношениях, а потому приведенная норма является диспозитивной: она предоставляет сторонам, заключившим конкретный договор на выполнение ремонтных работ, право самим определить, будут ли распространяться на их отношения нормы о подряде или о возмездном оказании услуг.

     По-иному  решен вопрос о договоре, по которому типичный для строительства набор  работ выполняется для удовлетворения бытовых и иных личных потребностей гражданина. В интересах заказчиков-граждан установлено, что к такого рода отношениям применяются правила параграфа, посвященного бытовому подряду, а значит, и пункт 3 статьи 730 ГК РФ, предполагающий субсидиарное применение законов о защите прав потребителей и иных правовых актов, принятых в соответствии с ними. Все это не исключает возможности распространения на такого рода отношения и норм строительного подряда, но только в порядке применения аналогии закона, а значит, лишь субсидиарно.

     Цена  в договоре строительного подряда  является существенным условием, подлежащим обязательному согласованию. Цена договора, как правило, определяется путем  составления сметы, представляющей собой постатейный перечень затрат на выполнение работ, приобретение оборудования, закупку строительных материалов и конструкций и т.п. Вместе с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, смета образует проектно-сметную документацию, являющуюся неотъемлемым элементом договора строительного подряда. Как правило, проектно-сметная документация не может пересматриваться в ходе строительства, за исключением установленных действующим законодательством случаев.

     Оплата  выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в сроки и в порядке, установленные законодательством или договором строительного подряда. При отсутствии соответствующих указаний в законе или в договоре оплата работ производится после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок либо с согласия заказчика досрочно. Однако чаще всего договоры строительного подряда включают условия об авансировании работ либо оплате их отдельных этапов.

     Срок, как и цена договора, относится к существенным условиям договора строительного подряда. Поэтому договор строительного подряда считается незаключенным, если в нем отсутствует условие о сроке выполнения работ. Такой подход был подтвержден Высшим  Арбитражным Судом Российской Федерации⁵.

     Поскольку отношения сторон носят длящийся характер, точное определение как  конечного срока выполнения работы (именно он является существенным условием договора), так и сроков завершения ее отдельных этапов имеют для  сторон первостепенное значение. Срочный характер имеют и многие обязанности, принимаемые на себя заказчиком. Начало течения и продолжительность многих сроков зависят друг от друга. С целью согласования сроков выполнения сторонами взаимных обязательств к договору строительного подряда обычно прилагаются различные календарные планы и графики, которые становятся составными частями договора.

     Помимо  начальных и конечных сроков стороны  могут предусмотреть в договоре даты завершения отдельных этапов работ, составив график строительства. И подрядчик должен помнить, что коль скоро в договоре оговорены промежуточные сроки, то за их несоблюдение он будет нести ответственность. Вид и размер ответственности стороны могут определить в самом договоре строительного подряда.

     Если сроки строительства будут нарушены и поэтому заказчик утратит интерес к выполнению договора, то в соответствии с пунктом 2 статьи 405 ГК РФ он может отказаться от принятия результата работ и потребовать возмещения убытков.

     Форма договора строительного подряда в большинстве случаев письменная, причем договор составляется в виде единого документа, подписываемого сторонами. Договор должен составляться с учетом включения в него подробного перечня прав и обязанностей сторон. Как уже было сказано выше, детальная регламентация прав и обязанностей сторон по договору строительного подряда в ряде случаев существенно облегчает реализацию требований по восстановлению нарушенного права.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 2. Содержание договора строительного подряда.

2.1. Порядок заключения договора строительного подряда.

       Договор  строительного  подряда   в  настоящее  время  утратил   плановый характер и заключается,  как правило, по свободному  усмотрению  сторон.  Это, однако, не означает, что  отпали  все   административно-правовые  предпосылки договорных отношений в рассматриваемой  области.  И  сейчас,  чтобы  реально приступить к строительству  того  или  иного  объекта,  необходимо  получить разрешения  и  согласования  целого  ряда   уполномоченных   государственных органов. 

       Инвестор   (заказчик)   обычно   принимает   решение   о   начале строительства  на   основе   подготовленного   по   его   заданию   технико-экономического  обоснования  строительства  объекта.  Однако  само  технико-экономическое обоснование (ТЭО)  и  составленная  на  его  основе  проектная документация подлежат, во-первых,  обязательной  государственной  экспертизе и, во-вторых, утверждению в установленном законом порядке.   

     Согласно  Градостроительному кодексу, экспертиза предусматривается для: проектов документов территориального планирования; проекта генерального плана поселения, проекта генерального плана городского округа; проектной документации объектов капитального строительства, за исключением: отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства); жилых домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки); многоквартирных домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования; отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности; отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон или для которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, требуется установление санитарно-защитных зон.