Договор строительного подряда

Договор строительного подряда может  предусматривать как сдачу-приемку  объекта в целом, так и сдачу-приемку  его по частям (этапам, очередям).

Если  объект сдается заказчику по частям, стороны должны оговорить, кто из них будет осуществлять пользование  переданной частью объекта, обеспечивать ее охрану, нести эксплуатационные расходы и т.д. На заказчика, предварительно принявшего результат отдельного этапа  работ, по общему правилу переходит  риск последствий гибели или повреждения  результата работ, которые произошли  не по вине подрядчика.

Нередко приемке результатов работ должны предшествовать предварительные испытания  эксплуатационных качеств построенного объекта (проверка работы механизмов, узлов, агрегатов и т.д.). В этом случае приемка объекта осуществляется только при положительном результате предварительных испытаний.

Сдача-приемка  объекта строительства оформляется  специальным актом, который подписывается  обеими сторонами, а также представителями  уполномоченных государственных органов. Отказ стороны от подписания акта сдачи-приемки не исключает оформления сдачи объекта. Об этом в акте делается особая пометка, и акт подписывается другой стороной. Такой односторонний акт сдачи или приемки результата работы имеет юридическую силу до тех пор и постольку, пока и поскольку по иску другой стороны он не признан судом недействительным. Решение суда зависит от того, признает ли суд мотивы отказа от подписания акта обоснованными или нет.

Чаще  всего на практике от подписания акта приемки объекта отказывается заказчик. Его отказ от приемки объекта  обоснован лишь тогда, когда им обнаружены такие недостатки, которые исключают  возможность использования результата работ для указанной в договоре строительного подряда цели и  не могут быть устранены подрядчиком  или заказчиком. Наличие в построенном  объекте иных недостатков не препятствует его приемке. Все выявленные в  ходе приемки недостатки и недоделки  фиксируются в акте, подрядчику предоставляется  разумный срок для их устранения, взыскиваются санкции, если они предусмотрены  договором, но сам результат работ  должен быть принят заказчиком. В противном  случае подрядчик может составить  односторонний акт сдачи работ, из которого придется исходить в дальнейшем, если только заказчик не добьется признания  его недействительным в судебном порядке.

Если  по не зависящим от сторон причинам объект не доведен до стадии готовности и работы по договору строительного  подряда приостановлены, объект строительства должен быть законсервирован подрядчиком за счет заказчика. Кроме того, заказчик обязан оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы. В том случае, когда работы на объекте приостановлены по не зависящим от заказчика причинам, например по решению компетентного государственного органа, его обязанности ограничиваются компенсацией подрядчику только прямых издержек последнего на консервацию объекта и прекращение работ. Упущенная подрядчиком выгода возмещается лишь тогда, когда объект законсервирован из-за действий заказчика. Но при этом заказчик может требовать зачета тех выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ.

 

4. Исполнение и прекращение  договора строительного  подряда

 

4.1 Обеспечение исполнения договора строительного подряда

Обеспечение исполнения обязательств со стороны  и заказчика, и подрядчика может  осуществляться путем истребования друг от друга письменного поручительства (гарантии) банка, страховой компании, учредителей или других юридических  лиц, принимающих на себя ответственность  при неисполнении ими обязательств. В данном случае при недостаточности  средств у заказчика или подрядчика поручитель несет ответственность  по их обязательствам, если законодательством  или договором не предусмотрена  солидарная ответственность поручителя и должника. Такой вид обеспечения  применяют, когда имеет место  неустойчивое положение заказчика  и неуверенность в возможности  подрядчика своевременно и качественно  выполнить работы.

Кроме поручительства, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, задатком и залогом. Предметом может быть любое имущество. При неисполнении должником обязательства удовлетворение его требований производится из стоимости  заложенного имущества.

Помимо  названных, есть и другие основания обеспечения исполнения договора строительного подряда. Они, по существу, вытекают из ранее изложенного порядка заключения рассматриваемого договора, а также прав и обязанностей его сторон и состоят в основном в определении соглашением сторон обеспечения строительства материалами, стоимости, порядка финансирования, качества работ и др. Так, обеспечение строительства материалами, изделиями, оборудованием, энергоресурсами определяется соглашением сторон и может возлагаться на заказчика, генподрядчика или же распределяться между ними.

Что касается стоимости и порядка финансирования строительства объекта, размера, способа  определения и изменения цены, а также порядка и условий  расчетов, то они устанавливаются  и определяются соглашением сторон с учетом действующего законодательства.

Обеспечение качества работ и материалов регламентируется соглашением сторон путем осуществления  контроля, которому подлежат все работы, выполняемые в соответствии с  договором строительного подряда. Стороны согласовывают процедуру  осуществления, порядок проверки и  контроля качества проектной документации, строительных и монтажных работ, используемых строительных материалов, оборудования и комплектующих изделий.

Гарантии  качества производимых работ излагаются в договоре, как правило, в виде самостоятельного раздела. При этом стороны вправе предусмотреть и  согласовать гарантии, относящиеся  к любой части работ, составляющих предмет договора, любому условию  его выполнения.

Гарантии  должны исходить как со стороны подрядчика, так и со стороны заказчика. В  частности, подрядчик должен гарантировать, что все работы будут выполнены  в соответствии с проектной документацией  и действующими на момент подписания договора строительными нормами  и стандартами. В свою очередь, заказчик должен гарантировать качество проектно-сметной  документации, переданной им подрядчику, если ее составление возложено на него договором, а также соответствие поставляемых им материалов и оборудования стандартам, нормам, техническим условиям. Недостатки по вине подрядчика устраняются  за его счет. Сроки, в течение которых  они должны быть устранены, определяются сторонами, но не менее одного года¹.

Работы, выполненные с недоделками и  дефектами, приемке и оплате не подлежат. При этом до их устранения не должны оплачиваться и последующие работы. Например, если подрядчик сдаст дом  с недоделками (плохо окрашены стены, лифты не работают), заказчик вправе отказать в приемке законченного объекта. В этом случае подрядчик  должен устранить все недостатки и может нести установленную  материальную ответственность.

Если  представитель подрядчика не явился в установленный срок, акт составляется заказчиком в одностороннем порядке  и направляется подрядчику для устранения дефектов.

Течение гарантийного срока начинается со дня  сдачи объекта в эксплуатацию. В случае замены или ремонта подрядчиком  отдельных конструкций систем или  частей зданий новый гарантийный  срок исчисляется, как правило, начиная  со дня замены или окончания ремонта. Наличие дефектов, выявленных во время  гарантийного срока, устанавливается  двусторонним актом заказчика (или  эксплуатационной организации) и подрядчика.

 

4.2 Порядок изменения и расторжения договора подряда

По соглашению сторон допускается изменение и  дополнение договора подряда. Под изменением договора понимается изложение ранее  принятых условий в новой редакции, а под дополнением – внесение в договор новых, ранее не содержавшихся  в нем условий.

Изменения в договор подряда вносятся путем  заключения сторонами дополнительного  соглашения.

По требованию одной из сторон вторая сторона обязана  обсудить вопрос об изменении существенных условий договора подряда, если необходимость  их изменения обусловлена:

1) приостановлением  выполнения работ более чем  на месяц;

2) реорганизацией  юридического лица, являющегося  одной из сторон по договору  подряда;

3) необходимостью  изменения сроков выполнения  строительных работ, возведения  объекта;

4) выявлением  в ходе строительства необходимости  выполнения дополнительных объемов  строительных работ, не предусмотренных  проектной документацией.

Приостановление строительства осуществляется по основаниям и в порядке, установленным законодательством  или договором.

Юридическое лицо, являющееся одной из сторон по договору подряда, в случае его реорганизации  обязано не позднее 15 дней после  принятия соответствующего решения  уведомить об этом другую сторону  и указать своего правопреемника.

Предусмотренные договором подряда сроки выполнения строительных работ могут изменяться в случаях:

1) уменьшения  объема предусмотренных к выделению  на очередной год финансовых  ресурсов;

2) нарушения  заказчиком порядка расчетов  или условий финансирования;

3) несвоевременной  передачи земельного участка  для строительства;

4) нарушения  сроков поставки конструкций,  материалов, изделий, оборудования, инвентаря;

5) приостановления  строительства объекта по обстоятельствам,  не зависящим от подрядчика.

Срок  продлевается по соглашению сторон с  учетом продолжительности действия обстоятельств, препятствующих исполнению обязательств по договору подряда.

Сторона о возникновении приведенных  выше обстоятельств в недельный  срок обязана уведомить другую сторону  в письменной форме и подготовить  предложения по изменению условий  договора подряда.

Договор подряда может быть расторгнут до завершения строительства объекта (выполнения строительных работ) по предложению:

1) заказчика,  если подрядчик неоднократно  допустил некачественное выполнение  строительных работ; при неоднократном  нарушении подрядчиком сроков  выполнения строительных работ,  предусмотренных договором подряда; при консервации или прекращении строительства объекта;

2) подрядчика  – при неоплате заказчиком  выполненных в течение трех  месяцев работ; при нарушении  сроков поставки заказчиком более  чем на один месяц конструкций,  материалов, изделий, оборудования, инвентаря, а также передачи  проектной документации;

3) любой  из сторон, если на предложение  о внесении изменений в условия  договора подряда, другая сторона  не дала ответ в установленный  срок; если вторая сторона ликвидируется  в связи с ее банкротством.

По соглашению сторон договор подряда может быть расторгнут и по другим основаниям.

Предложение о расторжении договора подряда  в письменном виде заинтересованная сторона направляет второй стороне, которая обязана рассмотреть  его в 20-дневный срок.

При согласии второй стороны расторжение договора подряда оформляется двусторонним актом. В нем указываются:

- объем  и стоимость фактически выполненных  подрядчиком строительных работ;

- перечень  передаваемой заказчику исполнительной  документации;

- перечень  и стоимость имущества заказчика,  не использованного подрядчиком  при выполнении строительных  работ на объекте;

- перечень  и стоимость конструкций, материалов, изделий, оборудования и инвентаря,  приобретенных подрядчиком и  не использованных при строительстве  объекта;

- перечень  имущества подрядчика, подлежащего  вывозу со строительной площадки, и сроки выполнения этого обязательства;

- установленные  законодательством Республики Беларусь  или договором подряда гарантийные  обязательства по работам, принятым  заказчиком и отраженным в  акте о расторжении договора  подряда, а также другие обязательства  сторон, связанные с расторжением  договора подряда.

При возникновении  необходимости выполнения строительных работ для обеспечения сохранности  недостроенного объекта подрядчик  обязан их осуществить в согласованные  сроки, если по договору подряда обязанность  выполнения этих видов работ возложена  на него. Затраты, связанные с выполнением  этих работ, несет сторона, по вине которой  расторгается договор подряда.

Споры, возникающие при изменении или  расторжении договоров подряда, рассматриваются в судебном порядке.