Договор строительного подряда

В договоре строительного подряда может  быть установлен способ определения  цены или ее составной части. Например, в договоре могут быть определены конкретная цена работ исходя из базисного  уровня сметных цен и ее составная  часть - применение при расчетах текущих  индексов стоимостных показателей, определенных областным центром  по ценообразованию на день сдачи  работ. Следует отметить, что индексы  региональных органов ценообразования  носят рекомендательный характер и  применяются по соглашению сторон. Таким образом, в договоре может  быть определено, что цена работ  состоит из двух частей: сметной, выраженной конкретной суммой, и переменной, выраженной текущим индексом стоимостного показателя. В данном случае конкретный вид индексов указывается в акте приемки работ, если договором не установлено, что  каждое изменение рекомендуемого индекса  цен требует внесения соответствующей  поправки в условия договора в  отношении стоимости работ. При  этом применение индексов не обязательно  оформлять как дополнение к договору, когда способ определения цены согласован сторонами в форме, позволяющей  произвести ее расчет без дополнительных согласований, что может подтверждаться также отсутствием между подрядчиком  и заказчиком в течение длительного  времени разногласий по стоимости  работ при проведении промежуточных  платежей.

В соответствии с п. 4 ст. 706 ГК РФ расчеты субподрядчика  могут производиться непосредственно  с заказчиком в случае, если между  ними с согласия генерального подрядчика заключен договор на выполнение отдельных работ либо в договорах генподряда и субподряда стороны предусмотрели, что расчеты за выполненные работы субподрядчик производит непосредственно с заказчиком, минуя генерального подрядчика. Если в договорах такого условия нет, то субподрядчик вправе требовать от генерального подрядчика оплаты выполненной работы независимо от того, произвел ли заказчик расчет с генеральным подрядчиком.

2.2.3 Сроки договора

В соответствии со ст. 740 ГК РФ основанием для возникновения  правоотношений по строительному подряду  является договор. Согласно п. 1 ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда  подрядчик обязуется в установленный  срок по заданию заказчика построить  определенный объект либо выполнить  иные строительные работы. В договоре подряда указываются начальный  и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами  в договоре могут быть предусмотрены  также сроки завершения отдельных  этапов работы (промежуточные сроки). Следовательно, условие о сроке  выполнения работ является существенным условием договора строительного подряда. Кроме того, не выполнив обязательство  по оплате в срок, должник обязан уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами, установленные  ст. 395 ГК РФ. Если в договоре условие  о сроке отсутствует, то в силу ст. 432 ГК РФ данный договор следует  считать незаключенным. Таким образом, у заказчика и подрядчика не возникает  обязательств. 
Если заказчик до истечения срока действия договора и сдачи ему результата работы в порядке, установленном ст. 717 ГК РФ, отказался от исполнения договора и факт расторжения договора сторонами признан, то в соответствии с п. 1 ст. 15 ГК РФ причиненный ущерб возмещается полностью, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Согласно ст. 717 ГК РФ, помимо уплаты подрядчику части установленной договором цены пропорционально объему работы, выполненной до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора, заказчик обязан возместить убытки, причиненные прекращением договора подряда, в пределах разницы между ценой, определенной за всю работу, и частью цены, выплаченной за выполненную работу. Следует отметить, что установленные ст. 717 ГК РФ пределы возмещения убытков ограничиваются в случае, если фактический ущерб превышает установленный законом максимальный предел. При этом истец не освобождается от обязанности доказывания возникших у него убытков в соответствии со ст. 393 ГК РФ. При предъявлении требования о взыскании с ответчика в судебном порядке убытков в размере, составляющем разницу между ценой работ, определенной в договорах подряда, и частью цены, оплаченной заказчиком за выполненные работы, подрядчику (истцу) необходимо представить доказательства, подтверждающие размер ущерба и наличие причинной связи между досрочным прекращением договора и причиненными ему убытками (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 09.02.1999 N 5506/98).

Согласно  п. 1 ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществить  строительство и связанные с  ним работы в соответствии со сметой, определяющей цену работы. В соответствии с п. 3 ст. 744 ГК РФ, если по не зависящим  от подрядчика причинам стоимость работ  превысила смету не менее чем  на 10%, он вправе требовать ее пересмотра. Что касается сроков продления строительных работ, то они могут быть изменены только по соглашению сторон. Если подрядчик  в установленном порядке не согласовал с заказчиком условия о повышении  стоимости строительных работ и  продлении срока их завершения, то при таких обстоятельствах допущенные подрядчиком нарушения являются существенными, и это дает, например, право заказчику, руководствуясь ст. 450 ГК РФ (основания изменения и  расторжения договора), расторгнуть  договор строительного подряда. В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо после неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. При этом, если основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать согласно п. 5 ст. 453 ГК РФ возмещения убытков, причиненных расторжением договора. Условие о сроке окончания работ является существенным условием договора. Поэтому договор строительного подряда считается незаключенным, если в нем отсутствует условие о сроке выполнения работ.

2.3Права и обязанности сторон

В ходе анализа договоров строительного  подряда было выявлено, что нарушение  условий договора строительного  подряда, как со стороны подрядчика, так и со стороны заказчика  влечет для стороны, допустившей  нарушение, применение общих правил об ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, и, прежде всего, обязанность возместить убытки, причиненные контрагенту в результате нарушения договора.

Для подрядчика исполнение обязательства, вытекающего  из договора строительного подряда, во всех случаях связано с осуществлением им предпринимательской деятельности. Поэтому, если иное не предусмотрено  законом или договором, единственным основанием освобождения подрядчика от ответственности за нарушение договора может служить доказанная им невозможность  надлежащего исполнения обязательства  вследствие непреодолимой силы (п. 3 ст. 401 ГК РФ).

Аналогичным образом строится ответственность  заказчика, который участвует в  договоре строительного подряда  в порядке осуществления предпринимательской  деятельности. В случаях, когда в  роли заказчика выступает некоммерческая организация, не преследующая предпринимательских  целей, такой заказчик несет ответственность  за нарушение договора строительного  подряда лишь при наличии его  вины в допущенном нарушении, но при  том условии, что бремя доказывания  отсутствия вины лежит на заказчике (п. 1 и 2 ст. 401 ГК РФ) .

Гражданский Кодекс специально регулирует лишь ответственность  подрядчика за качество выполненной  работы. В силу правил ст. 754 ГК РФ на него возлагается ответственность  перед заказчиком за допущенные отступления  от требований, предусмотренных в  проектно-технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за не достижение указанных в проектно-технической  документации показателей объекта  строительства (например, производственная мощность предприятия). В тех случаях, когда на основе договора строительного  подряда выполняются работы по реконструкции (обновлению, перестройке, реставрации) здания или сооружения, подрядчик  несет ответственность за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности соответствующего здания (сооружения) или его части. Вместе с тем  по общему правилу подрядчик не несет  ответственности за допущенные им без  согласия заказчика незначительные отступления от проектно-технической  документации, если докажет, что они  не повлияли на качество объекта строительства.

Важное  значение в договоре строительного подряда имеют правила о гарантии качества. При этом можно говорить о договорной и законной гарантии качества выполненной подрядчиком работы.

Формула договорной гарантии качества выражена следующей нормой: подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного  подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической  документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока, предусмотренного договором (п. 1 ст. 755 ГК РФ).

При наличии  договорной гарантии качества подрядчик  несет ответственность за недостатки (дефекты) строительных работ, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли  вследствие нормального износа объекта  или его части; неправильной его  эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных  самим заказчиком или привлеченными  им третьими лицами; ненадлежащего  ремонта объекта, произведенного самим  заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

При этом течение гарантийного срока прерывается  на все время, на протяжении которого объект не мог эксплуатироваться  вследствие недостатков, за которые  отвечает подрядчик. Таким образом, характерной особенностью порядка  привлечения подрядчика к ответственности  за недостатки объекта строительных работ является презумпция ответственности  подрядчика за все недостатки, выявленные в пределах гарантийного срока, с  возложением на последнего бремени доказывания наличия определенных законом обстоятельств, которые только и могут служить основанием освобождения подрядчика от ответственности.

В случаях, когда договором строительного  подряда не установлен гарантийный  срок на результат строительных работ (т.е. отсутствует договорная гарантия качества), можно говорить о законной гарантии качества. В силу такой  гарантии требования, связанные с  недостатками результата работы, могут  быть предъявлены заказчиком при  условии, что они были обнаружены в разумный срок, но в пределах 5 лет  со дня передачи подрядчиком результата работы заказчику. Однако в этом случае бремя доказывания наличия обстоятельств, которые могут служить основаниями  ответственности подрядчика, возлагается  на заказчика: подрядчик несет ответственность, если заказчик докажет, что соответствующие  недостатки возникли до передачи результата работы заказчику или по причинам, возникшим до этого момента (п. 2 и 4 ст. 724, ст. 756 ГК РФ).

Нарушение договора строительного подряда  в виде ненадлежащего качества строительных работ помимо возмещения убытков  и уплаты неустойки может повлечь  для подрядчика и иные отрицательные  последствия, которые, однако, не относятся  к мерам имущественной ответственности. В случаях, когда работа выполнена  подрядчиком с отступлениями  от договора подряда, ухудшившими результат  работы, или с иными недостатками, которые делают его непригодным  для предусмотренного в договоре или обычного использования, заказчик вправе по своему выбору потребовать от подрядчика:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
• соразмерного уменьшения установленной за работу цены;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено договором.

Если  же недостатки (дефекты) строительных работ в установленный заказчиком разумный срок не были устранены, либо оказались существенными и неустранимыми, заказчик вправе отказаться от исполнения договора (т.е. расторгнуть его в  одностороннем порядке) и потребовать  возмещения причиненных этим убытков.

Все названные  дополнительные правомочия, которыми наделяется заказчик на случай обнаружения  ненадлежащего качества работы со стороны  подрядчика (за исключением возмещения убытков), не относятся к имущественной  ответственности, а представляют собой  иные последствия нарушения договора, которые могут быть применены  заказчиком в одностороннем порядке.

Договором строительного подряда может  быть предусмотрена обязанность  подрядчика устранять по требованию заказчика недостатки, за которые  подрядчик не несет ответственности. Однако в таком случае соответствующие  работы выполняются за счет заказчика, и, кроме того, подрядчик может  отказаться от выполнения соответствующей  обязанности, если устранение указанных  недостатков не связано непосредственно  с предметом договора, либо не может  быть осуществлено подрядчиком по независящим  от него причинам (ст. 757 ГК РФ).

Что касается ответственности заказчика, то она  строится по общим правилам о гражданско-правовой ответственности за неисполнение или  ненадлежащее исполнение обязательств с учетом того, что основная обязанность  заказчика состоит в оплате результата выполненных строительных работ, просрочка, в исполнении которой влечет уплату процентов годовых за неправомерное  удержание чужих денежных средств (ст. 395 ГК РФ).

3.Сдача и приемка работ

Сдача-приемка  выполненных работ осуществляется в порядке, установленном законом(ст.753 ГК РФ)  и договором строительного подряда. В тех случаях, когда заказчиком по договору выступала государственная организация либо строительство велось полностью или частично за счет бюджетных ассигнований, сдача-приемка работ производится в два этапа: вначале объект принимается рабочей комиссией, сформированной заказчиком и подрядчиком с участием проектировщика и представителей уполномоченных государственных органов, а затем — государственной приемочной комиссией, состав и уровень которой определяется в зависимости от сметной стоимости строительства и назначения объекта. Если же строительство велось за счет частных источников финансирования, приемка может производиться в один этап с обязательным участием представителей уполномоченных государственных органов и органов местного самоуправления.

Стадия  сдачи-приемки выполненных работ  предусматривает для каждой из сторон определенные обязанности.

Обязанность по организации и проведению приемки  результата работ возлагается на заказчика, если иное не предусмотрено  договором. Заказчик должен обеспечить участие в приемочной комиссии представителей соответствующих органов и заинтересованных организаций, выделить обслуживающий  персонал, обеспечить объект необходимой  энергией, сырьем, топливом и т. п. Все  это заказчик делает за свой собственный  счет, если иное не предусмотрено в  договоре. Приемка законченного строительного  объекта должна быть организована заказчиком в предельно короткий срок после  получения от подрядчика сообщения  о готовности результатов строительных работ к сдаче. Просрочка заказчика  с приемкой объекта, во-первых, переносит  на него риск случайной гибели результата работ и, во-вторых, дает подрядчику право требовать возмещения понесенных убытков.