Договор строительного подряда

     2. подрядчика обязуется выполнить определенную работу, результатом которой является создание новой вещи либо восстановление улучшение, изменение уже существующей вещи;

     3. вещь, созданная по договору подряда, принадлежит на праве собственности подрядчику до момента принятия выполненной работы заказчиком;

     4. подрядчик самостоятелен в выборе средств и способов достижения обусловлено договором результата;

     5. подрядчик обязуется выполнить работу за свой страх и риск, т.е. он выполняет работу своим иждивением и может получить вознаграждение лишь в том случае, если в ходе выполнения работы он достигает оговоренного договором результата;

     6. подрядчик выполняет работу за вознаграждение,  право на получение которого у него возникает по выполнению и сдаче, как право всей работы заказчику, кроме случаев установленных законом или договором [16]. 

2 Содержание договора строительного подряда. 

2.1 Особенности содержания договора строительного подряда. 

        Особенностью строительного подряда является техническая документация. Техническая документация при выполнении строительных работ представляет собой набор подготовленных в соответствии с требованиями нормативных документов схем, чертежей, графиков, расчетов, а также иных документов, необходимых для выполнения подрядных строительных работ. Договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации при условии соблюдения требований, содержащие в нормативных документах, издаваемых правительством. Основным нормативным документом, регулирующим вопросы, связанные с технической документацией, при проведении строительных работ является Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений ( СНиП 1.02.01-85). Указанная Инструкция регламентирует состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации.

      Выделяют  следующие стадии при подготовки технической документации:

- предпроектная (концептуальная) стадия,

- Стадия подготовки ТЭО,

- Стадия проектирования.

     Предпроектная стадия включает изучение градостроительной  и социально экономической ситуации, археологической и историко-культурной подосновы, определение функциональной структуры исходя из условий участка, предполагаемого строительства, составление эскиза архитектурно-градостроительного решения и задания на разработку ТЭО.

      ТЭО включает определение основных градостроительных  архитектурных - планировочных, функциональных и экономических параметров объекта, проведение предварительных согласований с уполномоченными государственными органами и органами местного самоуправления. Стадия проектирования включает конкретизацию и развитие основных положений ТЭО, выполнение чертежей в полном объеме и составления сметы на строительство. На этом этапе происходит согласование проекта с  уполномоченными государственными органами и заказчик утверждает проект. Порядок разработки проектно-сметной документации на стадии проектирования в один этап – рабочий проект – или в два этапа – проект и рабочая документация – определяется в ТЭО исходя из того, что проектирование технически несложных объектов, а так же объектов, строительство которых должно осуществляться преимущественно по новым и повторно применяемым проектам, выполняется в одну стадию.

         Следует отметить, что сложившаяся  в последние годы арбитражная  практика показала, что отсутствие  утвержденной в установленном  порядке технической документации  не является безусловным основанием  для признания договора подряда незаключенным. Предмет договора, как следует из ст. 740 ГК, составляет существенное условие договора, при отсутствии которого он является незаключенным. В соответствии с комментируемой статьей техническая документация определяет объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, т.е. предмет договора. Поэтому если объект строится по типовому проекту и до заключения договора подряда заказчик был ознакомлен с этим типовым проектом, стороны не имели разногласий по предмету договора и заказчик принял результат работ по акту выполненных работ, то нет оснований для признания договора незаключенным в связи с отсутствием технической документации.

      Ограничение права заказчика без согласования с подрядчиком вносить изменения  в техническую документацию является необходимым условием придания определенности в отношениях сторон договора. Если изменения технической документации приводят к увеличению сметной стоимости более лимита, установленного статей 744 ГК РФ стороны обязаны составить дополнительную смету. Помимо оплаты дополнительных работ заказчик обязан по обусловленному требованию подрядчика рассмотреть вопрос об изменении сроков окончания работ. Подрядчик вправе требовать пересмотра сметы, если по не зависящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем 10%. При этом руководствоваться положениями ст. 451 ГК РФ, регулирующими отношение сторон в связи с изменением и расторжением договора при существенном изменении обстоятельств.

      Еще одной особенностью договора строительного  подряда является сдача и приемка работ. При осуществлении сдачи – приемки обязанности сторон определяются положениями ГК РФ и иных нормативных актов. Заказчик производит приемку объекта на основании результатов проведенных им обследований, поверок, контрольных испытаний измерений, представленных подрядчиков документов, подтверждающих соответствие принимаемого объекта утвержденному проекту, нормам,  правилам и стандартам.

      Порядок проведения работ по приемке объекта, стадии приемки, объем контроля, и  методы испытании принимаются в соответствии с требованиями стандартов, строительных норм и правил, а также с указаниями проектной или технологической документации. Оформление сдачи результата работ подрядчиком и приемками его заказчиком производится путем подписания сторонами акта сдачи-приемки. Следует отметить положение о возможности подписания акта в одностороннем порядке. При этом резюмируется  действительность акта, подписанного в одностороннем порядке, с момента его подписания.

      Следует обратить внимание на то обстоятельство, что приемка работ может осуществляться только при положительном результате предварительных испытаний, если наличие таких испытаний предусмотрено законом или договором строительного подряда, либо вытекает из характера работ, выполняемых по договору. В случае, когда первоначально предварительные испытания дали отрицательный результат необходимо провести такие испытания повторно. При отсутствии положительных результатов испытаний заказчик имеет право отказаться от подписания акта приемки работ. В этом случае мотивы отказа от подписания акта признаются обоснованными [16].

       2.2 Стороны в договоре строительного подряда, их права и обязанности. 

      Для характеристики того или иного вида гражданско-правовых договоров, для разграничения его от других видов необходимо определить, кто может являться стороной данного договора.

      В соответствии с Гражданским кодексом, заказчиками по строительству могут  выступать юридические и физические лица, имеющие финансовые средства (инвесторы), а также лица, которые, специализируются на выполнения такого вида работ, являются доверенным лицом заказчика, действуют от его имени и в его интересах в течение всего инвестиционного цикла.

      Подрядчиками  могут быть, во-первых, независимо от форм собственности строительно-монтажные, строительные, проектно-строительные и другие организации и предприятие. Во-вторых, подрядчиками могут быть и физические лица либо организации посредников, принимающие на себя функции по координации работ, зарегистрированные и получившие в установленном порядке лицензию на строительную деятельность. Лицензирование строительной деятельности осуществляется с целью защиты прав и интересов потребителей строительной продукции. В настоящее время действует «Положение о лицензировании строительной деятельности», согласно которому лицензии выдаются Министерством строительства либо другим огранном исполнительной власти. Этим нормативным актом установлено, что строительная деятельность на основании лицензий, выданных органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации на территории иных субъектов  Российской Федерации, может осуществиться после регистрации таких лицензий органами исполнительной власти соответствующих субъектов Российской Федерации.

      Теперь  хотелось бы сказать о такой фигуре в договоре строительного подряда, как инженер, практика, вовлечения которого в организацию строительства должна найти свое место в новых экономических условиях. Об «инженере» впервые сказано в ст.749 ГК РФ. Как считает М.И. Брагинский, «в определенной мере можно считать предшественником такой фигуры образование, именовавшееся «дирекцией строящегося предприятия», а теперь – «заказчиком застройщиком». Однако между ними и «инженером» имеется существенное различное отношения с «инженером» (строительной инженерной фирмой) имеют своим основанием договор поручения. Следовательно, «инженер» действует от имени заказчика, и соответственно последствия его действий ложатся на заказчика, в то время как дирекция строящегося предприятия выступала, заказчик-застройщик выступает от собственного имени и предполагается последующая передача ими объекта лицу, которое будет его уже от собственного имени эксплуатировать.

      Полномочия  «инженера» выражаются в доверенности или, что более соответствует  природе отношений с его участием, закреплены в самом договоре подряда. В том и в другом случае эти полномочия могут быть определенным образом ограничены. Заказчик сам выбирает «инженера» (инженерную фирму) и его выбор становится обязательным для подрядчика. Разумеется, это не исключает того, что стороны могут предварительно согласовать между собой фигуру «инженера». Ответственность за все юридические действия «инженера» (инженерной фирмы) несет заказчик, если такие действия совершены в пределах полномочий «инженера» (инженерной фирмы). За свои фактические действия по общему правилу несет ответственность он сам (сама фирма). Возможен вариант, при котором функции «инженера» выполняет работник организации или гражданина-заказчика. Тогда они несут ответственность за совершенные им противоправные действия по нормам о деликтной ответственности. Имеется в виду ст. 1068 ГК РФ которая возлагает на юридическое лицо или гражданина ответственность за вред, причиненный их работником при исполнении трудовых (служебных, должностных) обязанностей.

      Следующий аспект содержания договора строительного подряда, который следует выделить особо, - это права и обязанности сторон, связанные с осуществлением заказчиком контроля и надзора за выполнением работ. Хотя подобный вопрос затрагивается и в общих положениях о подряде (ст.715 ГК РФ), для строительного подряда он имеет особое значение ввиду сложности выполнения  работ, возможности осуществлении эффективного надзора лишь при наличии специальных познаний в области строительства, необходимости постоянного контроля за ходом работ, особенно носящих скрытый характер, и т.д.

      Право заказчика осуществлять контроль и  надзор за ходом и качеством выполняемых  работ, соблюдением сроков их выполнения, качеством предоставляемых подрядчиком  материалов, а также правильностью  использования подрядчиком материалов заказчика нередко выступает одновременно и как его обязанность.

      Осуществляя надзор за выполнением работ, заказчик не должен вмешиваться в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика, например, давать подрядчику указания о том, как следует организовать работу на объекте, какие методы и приемы ведения нужно применять, и т.п. Но если  подрядчик ведет работы с нарушением СНиПов иГОСТов, других обязательных правил, в том числе содержащихся в договоре строительного подряда, использует некондиционные строительные материалы и конструкции и т.д, указания заказчика об устранении выявленных нарушений для подрядчика обязательный характер (п.3 ст.748 ГК РФ).

      Заказчик, обнаруживший при осуществлении  контроля и надзора за выполнением  работ отступления от условий  договора строительного подряда, которые могут ухудшить качество работ, или иные их недостатки, обязан немедленно заявить об этом подрядчику. Обычно выявленные в ходе строительства недостатки фиксируются заказчиком в специальном журнале производства работ. Во избежание споров в договоре строительного подряда целесообразно указать сроки, в течение которых подрядчик обязан устранять отмеченные заказчиком недостатки. Если таких сроков в договоре не установлено, подрядчик должен выполнить эту обязанность в разумный срок. Время, затраченное подрядчиком на устранение выявленных заказчиком недостатков, не ведет к увеличению общего срока строительства объекта.

      Заказчик, выявивший недостатки, но не сообщивший о них подрядчику и не потребивший их устранения, теряет право в дальнейшем ссылаться на обнаруженные им недостатки (ч 2 ст. 748 ГК РФ). Иными словами закон исходит из того, что заказчик не должен заниматься простым сбором сведений о допущенных подрядчиком недостатках с тем, чтобы заявить о них лишь тогда когда строительство объекта будем завершено. Напротив, при осуществлении надзора за строительством заказчик должен вести себя активно и своей деятельностью способствовать созданию качественного продукта. Устранить своевременно выявленные недостатки значительно проще и дешевле, чем делать это тогда, когда объект фактически уже построен. Данные условия не должны, однако трактоваться в том смысле, что заказчик лишен возможности выявить недостатки выполненных работ в ходе их приемки. Речь в данном случае идет лишь о тех недостатках, о которых заказчик определенно знал еще в ходе выполнения работ, но никак на них не реагировал.