Договор оренди

    Можна також відзначити позицію деяких дослідників, які пропонують скористатися тим, що за ЦК договір оренди може бути як реальним, так і консенсуальним, а за ГК – лише реальним. Так, пропонується використовувати консенсуальний вид договору, звідки не буде формальної можливості застосовувати спеціальні положення ГК щодо оренди (застосування загальних положень не заперечується, отже, сторони можуть обмежитися трьома істотними умовами в договорі).

    Однак, ГК тут все одно застосовуватиметься, оскільки це є імперативною особливістю (хоча її пояснення через правову  природу навряд чи вдасться) кодексу, і ГК містить не відсутність можливості регулювання відносин оренди, а обов’язковість укладення реального договору, тому найбільш вірогідним є визнання договору частково недійсним у вказаній частині (через ч. 1 ст. 207 ГК). Подібне вирішення ситуації можна екстраполювати на той час, коли діяв ЦК, що лише підкреслює хибність подібних пропозицій. 

3.3. Загальна схема співвідношення норм, які регулюють оренду 

    Поряд із дослідженими питаннями залишається  не з’ясованою проблема співвідношення параграфу 1 із параграфами 2-6 гл. 58 ЦК. В. Вітрянський зазначає, що у ЦК спостерігається намір законодавця забезпечити регулювання договору оренди, принаймні, у тих питаннях, які є загальними як для договору оренди, так і для окремих його видів. У цих цілях ніби «виносяться за дужки» правила, що охоплюють усі види договору оренди (маються на увазі Загальні положення). На наш погляд, саме таке пояснення заслуговує на увагу.

    Цікавим є питання про співвідношення суперечливих норм ЦК та ГК, що безпосередньо регулюють орендні відносини. Так, Законом про оренду у ст. 26 передбачається, що одностороння відмова від договору оренди не допускається, однак ст. 782 ЦК надає право наймодавцю відмовитись від договору оренди в односторонньому порядку, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. Проте, це положення суперечить і ГК, ст. 291 котрого наголошує на тому, що одностороння відмова від договору оренди не допускається.

    Як зазначає М. Московченко, відповідно до ч. 3 ст. 291 ГК на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути розірваний достроково, із підстав, передбачених ЦК для розірвання договору найму, у порядку, встановленому ст. 188 ГК. Вказана ж стаття наголошує на тому, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачається законом або договором (а в ЦК якраз інше і передбачене).  
 
 
 
 
 

3.4. Істотні умови у контексті ГКУ 

    Ч. 2 ст. 180 ГК вказує, що господарський  договір вважається укладеним, якщо між сторонами досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Ч. 1 ст. 284 ГК наводить досить широкий їх перелік. В. Вітрянський вважає, що істотними є умови про орендні платежі та строк. Розуміння істотною умовою лише предмету договору деякими дослідниками він вважає неправильним, адже вони йдуть до істотних умов через насідки визнання договору неукладеним, звідси – залежність такого ряду від законодавчої техніки, що ставить під сумнів саме існування такої важливої категорії договірного права.

    Можна цілком погодитися із таким твердженням (між іншим, під цим кутом зору виявляється вся надуманість – як теоретична, так і практична – такої ознаки істотності, як визнання договору неукладеним в разі її відсутності), особливо з урахуванням наведених положень ГК у вітчизняному законодавстві. Можна визначити, що, наприклад, істотною умовою договору найму є ціна (плата), і лише у разі її відсутності відносини сторін регулюються диспозитивною нормою ч. 4 ст. 632 ЦК. Слід зазначити, що коли в договорі не є окресленою ціна, договір не можна визнати неукладеним за ГК, саме з огляду на те, що (як було встановлено вище) ЦК застосовується з особливостями, передбаченими ГК, а отже, і в умовах більш динамічного зв’язку.

    Ч. 2 ст. 180 ГК встановлює, що господарський договір вважається укладеним за умови, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі було досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Ч. 3 цієї ж статті вказує, що при укладенні господарського договору сторони зобов’язані в будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору. Таким чином, під терміном «погодити» ч. 3 ст. 180 ГК слід розуміти досягнення сторонами згоди у передбачених законом порядку та формі, що зазначається у попередній частині цієї статті. 

    Реалізуючи  наведену вище тезу про необхідність звернення до ЦК знову, можна дійти висновку, що абз. 2 ч. 1 ст. 762 ЦК якраз і передбачає порядок досягнення згоди – визначення (у формі, наприклад, переговорів) з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення (до останніх можна віднести те, що у разі користування цілісним майновим комплексом підприємства, його структурним підрозділом річна орендна плата не може перевищувати згідно  із ч. 1 ст. 19 Закону про оренду 10 відсотків від вартості орендованого майна).

    Слід  звернути увагу на те, що ч. 1 ст. 284 ГК називає істотною умовою не лише плату, а плату з урахуванням її індексації (вимога стосовно останньої міститься  і в умові щодо об’єкта оренди). Ч. 3 ст. 762 встановлює, що договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію розміру плати) за користування майном (ГК відповідне й встановлює). Далі події можуть розвиватися наступним чином: звертаємося до абз. 2 ч. 1 ст. 762, і наведену ситуацію (визначення у ГК обов’язковості індексації) розглядаємо як обставину, що має істотне значення (щодо обох індексацій). Те саме стосується ситуації і зі строком найму, причому підлягатимуть застосуванню положення ч. 2 ст. 763 ЦК. Саме завдяки таким нормам (а не через те, що умова договору втрачає свій статус істотної умови) договір при відсутності у ньому відповідної умови не може бути визнаний неукладеним.

    З огляду на вказане можна відзначити, що істотною умовою у будь-якому  разі є строк, що ж до платності, то ціну, на наш погляд, не можна у  всіх випадках називати істотною умовою (хоча вона є такою в абсолютній більшості договорів), оскільки досить хиткою є межа між договором оренди та позички, до того ж інтереси суб’єкта можуть бути задоволені в іншій, ніж грошова, формі (і не завжди такого роду задоволення можна виміряти у грошовому еквіваленті). Звідси не можна сприйняти позицію тих дослідників, які пропонують у будь-якому разі визнавати ціну істотною умовою договору, то вказуючи на платність як ознаку договору (без урахування зазначених у ЦК диспозитивних норм), то акцентуючи всю суть проблеми лише на складності визначення розміру звичайних цін та якоюсь напрацьованою за минулі роки «договірною дисципліною».

    Отже, при укладенні господарського договору за умови бланкетного положення  у договорі про застосування до неврегульованих відносин чинного законодавства (інакше доведеться доводити у суді, що істотні умови було погоджено, - а, оскільки законодавчо не визначається навіть не стільки форма, скільки зміст умов, про що сторони мають домовитися, то тут достатньо послатися на законодавство) сторонам слід погодити умову про об’єкт (сам об’єкт не є умовою договору, як невірно вживають цей термін), відновлення орендованого майна (окрім ремонту з огляду на ст. 776 ЦК) та умови його повернення (у разі розірвання договору, оскільки вказані відносини сторін у разі його припинення врегульовано ст. 785 ЦК) або викупу (останнє взагалі не може вважатися істотною умовою, оскільки ч. 1 ст. 289 ГК вказує, що орендар має право на викуп об’єкта оренди, якщо таке право передбачається договором оренди). Оскільки «якщо» стосується лише можливої ситуації повернення об’єкта в разі розірвання договору, то у разі припинення договору його не можна визнати неукладеним, якщо ці умови через «або» не погоджувалися. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3.5. Державна реєстрація договорів оренди та проблеми, які пов’язані з нею 

    Серед правочинів із нерухомістю лише деякі  підлягають державній реєстрації. Остання  передбачає офіційне визнання певних прав, речей або юридичних фактів, надання їм публічного характеру, супроводжується наданням деяких гарантій із боку держави або, навпаки, її втручанням у приватну сферу.

    Хоча  державна реєстрація правочинів у вітчизняному законодавстві є новацією, деякі  дослідники вже примудрилися припуститися помилок при її аналізі. Так, вказується, що закон нібито не передбачає реєстрації договору позички будівлі або іншої капітальної споруд. При цьому, можна думати, що такий висновок робиться на підставі ч. 3 ст. 828 ЦК, за якою договір позички будівлі, іншої капітальної споруди укладається у формі, що визначається відповідно до ст. 793 цього Кодексу. Остання пропонує письмову та нотаріальну форму правочину, однак, як відомо, державна реєстрація не входить до поняття форми правочину (питання щодо державної реєстрації будівлі регулюються ст. 794 ЦК), а за ч. 3 ст. 827 ЦК до договору позички застосовуються положення гл. 58 ЦК (відповідно – й  параграфу 4 цієї глави, а з ним – ст. 794 ЦК).  
 
 
 
 
 
 
 
 

Висновок 

    Орендним  правовідносинам присвячено доволі широке коло нормативних актів, серед яких Цивільний кодекс України, Господарський кодекс України, Земельний кодекс України, Закон України «Про оренду державного та комунального майна» та інші.       

    У ході дослідження законодавства  України було розглянуто співставлення  норм ЦКУ та ГКУ по відношенню до договору оренди. Можна з впевненістю сказати, що законодавство відіграє особливо важливу роль в регулюванні орендних відносин. Як бачимо, ЦКУ та ГКУ у повному обсязі охопили поняття договору оренди хоч і мають певні розбіжності. Але при цьому, не можна сказати що відносини оренди регулюються тільки ГКУ чи ЦКУ, на скільки вдалось з’ясувати, то більшість дослідників вважають що ГКУ є спеціальним по відношенню до ЦКУ, хоча з цим згодні не всі. Також є думка що регулювання закріплені в ГКУ є більш жорсткими по відношенню до ЦКУ. Отже, проаналізувавши все вище наведене, можна дійти висновку – що норми ЦКУ та ГКУ доповнюють одне одного. 

    Потрібно  підкреслити, що перелік істотних умов договору оренди державного і комунального майна є більш ширшим, ніж передбачено для договору оренди майна інших форм власності, відповідно до п. 1 ст. 284 ГКУ, а саме: об’єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендного майна та умови його повернення або викупу.

    Також суттєве значення має форма договору оренди. Так, згідно з ч. 1 ст. 793 ЦКУ, договір оренди будівлі та іншої капітальної споруди укладається в письмовій формі. У випадку, якщо такий договір укладено на строк більш ніж один рік, він підлягає також нотаріальному посвідченню, а в разі укладення на один рік і більше – ще й державній реєстрації.  

    Слід зауважити, що суди навряд чи підуть шляхом застосування положень лише одного акту у вирішенні господарських спорів. З іншого боку, пропозиції щодо скасування ГК навіть в разі втілення їх у життя залишать невирішеними питання щодо тих договорів оренди, які були укладені під час дії обох кодифікованих актів. Отже, метою дослідження було також узгодження трактування норм законодавства щодо укладення договорів оренди, яке дозволить практично вирішувати ці питання у процесі правозастосування.

    Більш-менш загальноприйнятим є підхід, відповідно до котрого ГК є спеціальним щодо ЦК. При цьому, оскільки акти були прийняті одночасно, і обидва є кодексами, дослідники «вираховують» спеціальність зазначених кодексів шляхом застосування критерію сфери правового регулювання.

    Підсумовуючи  викладене вище, важко погодитися із тим, що лише ГК регулює оренду майна для здійснення господарської діяльності, оскільки аналіз ст. ст. 759-786 ЦК свідчить, що й вони регулюють ці відносини. Проте, за ознак відповідного суб’єктного складу має бути застосоване особливе регулювання за ГК, слід зважати, що неврегульовані питання можуть за аналогією (або прямо) застосовуватися до правової регламентації відносин сторін через Закон про оренду. 

Список  використаної літератури: 

1. Конституція України. –  «Літера», 2010.
2. Господарський Кодекс України. – «Велес», 2010.
3. Цивільний кодекс України. – «Велес», 2010.
4. Закон України «Про приватизацію майна державних підприємств» від 02.10.1992.
5. Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 зі змінами від 14.03.1995.
6. Закон України «Про лізинг» від 16.12.1997 № 723/97-ВР зі змінами від 14.01.1999 №394-XIV.
7. Декрет Кабінету Міністрів України «Про перелік майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів основного виробництва, приватизація або передача в оренду яких не допускається» від 31 грудня 1992 р. №26-92.
8. Науково-практичний коментар до Цивільного Кодексу України 2004
9. Науково-практичний коментар до Господарського Кодексу України 2006
10. Офіційний вісник України, 2000 р., №52. – Ст.2281.
11. Маслов С. О некоторых особенностях лизинговых операций//Бизнес.-Документы, комментарии, консультации.-1998.-№38(297). - с.44-47.
12. Щербіна В.С. Господарське право України: Навч. посібник. – 3-є вид., перероб. і доп. – К.: Юрінком Інтер, 2002.- 392с.
13. http://www,portal.rada.gov.ua / - інформація про закони та підзаконні нормативно-правові акти, нові надходження в законодавстві.
14. http://www.lawukraine.com/ - наукові статті.
15. http://www.nau.kiev.ua/ - нормативно-правові акти України.