Договор оренди

Зміст 

Вступ………………………………………………………………………………...3

1. Поняття оренди ………………………………………………………………….4

     1.1. Сторони у договорі оренди ………………………………………………..7

     1.2. Істотні умови договору оренди……………………………………………9

     1.3. Припинення договору оренди……………………………………………14

2. Відміні ознаки договору оренди за ЦКУ та ГКУ…………………………….16

3. Проблеми  договору оренди за ЦКУ та  ГКУ………………………………….28

    3.1. Блок загально регулятивних  норм та його співвідношення  з

 нормами  щодо оренди……………………………………………………………31

    3.2. Проблемні питання застосування аналогії у регулюванні

орендних  правовідносин, її значення у контексті  ч.3 ст.6 ЦКУ……………….33

    3.3. Загальна схема співвідношення  норм, які регулюють оренду……….…36

    3.4. Істотні умови у контексті  ГКУ……………………………………………37

    3.5. Державна реєстрація договорів оренди та проблеми, які по, які

пов’язані з нею…………………………………………………………………….40

Висновок…………………………………………………………………………...41

Список  використаної літератури 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Вступ 

    Актуальність  теми дослідження. Одним з напрямів підвищення ефективності використання майна у сучасних умовах є передача його в оренду фізичним і юридичним особам. За допомогою оренди реалізуються як інтереси власника щодо отримання доходу з наявних у нього виробничих фондів, так і інтереси орендаря, який, не обтяжуючи себе щоразу придбанням необхідного обладнання у власність, має змогу ефективно використовувати найняте ним майно для здійснення своєї діяльності.

    Останніми роками практика показала, що законодавство  має багато прогалин щодо орендних відносин. Перш за все йдеться про вузьке коло об’єктів оренди. Багато об’єктів, які були виключені з цивільного обороту і не могли бути предметом оренди, необхідно було включити в цю сферу. До них безпосередньо відносяться підприємства, господарчо-виробничі комплекси, земельні ділянки та ін. Крім того виникла потреба в розширені прав учасників відносин, надання їм більшої свободи як у виборі партнерів, так і в узгодженні умов оренди, зняття непотрібних обмежень.

    Отже, дана тема є актуальною, оскільки питання щодо співвідношення норм Господарського та Цивільного кодексів почали виникати ще до набуття ними чинності, однак проблеми вийшли на новий рівень після початку реального застосування правових механізмів, запроваджених цими актами.

    Мета  і завдання дослідження. Метою є дослідження законодавства України відносно договору оренди.

    Для цього було необхідно: порівняти поняття відносно цивільного і господарського законодавства, відмежувати їх від суміжних понять та знайти відмінні ознаки договору оренди відносно ЦКУ та ГКУ.

    Об’єктом  дослідження є суспільні відносини у сфері законодавчого забезпечення орендної діяльності, здійснення контролю зі сторони держави та регулювання такої діяльності.

    Предметом дослідження є норми  господарського та цивільного права, які законодавчо закріплюють  державне забезпечення орендної діяльності.

1. Поняття оренди 

    Ст. 759 ЦК закріпила традиційне визначення договору найму, основні ознаки якого  залишилися ще з ЦК 1963 р., ототожнивши  поняття оренди та найму. Одним з  напрямів підвищення ефективності використання майна державних підприємств та організацій у сучасних умовах є передача його в оренду фізичним та юридичним особам. За допомогою оренди реалізуються як інтереси власника щодо отримання доходу з наявних у нього виробничих фондів, так і інтереси орендаря, який не обтяжуючи себе щоразу придбанням необхідного обладнання, устаткування та ін., має змогу ефективно використовувати найняте ним майно для здійснення своєї статутної діяльності. Отже лаконічним визначенням договору оренди є строкове і платне передання майна в користування (не власність) засноване на договорі.

З наведеного визначення випливає, що:

    – орендні відносини мають виключно договірний характер і не можуть виникати на підставі планових завдань або інших адміністративно-управлінських актів;

    – оренда передбачає передачу майна в користування, на відміну від договору купівлі-продажу, який дає право власності на майно (ст. 761 ЦК);

    – користування є платним, що забезпечується внесенням орендарем орендної плати у визначеному договором розмірі та строках (ст. 762 ЦК);

    – оренда передбачає передачу майна в тимчасове користування. Договір припиняється у разі закінчення строку (ст. 763 ЦК).

    Майно, що передається в оренду, може використовуватися  орендарем для здійснення як підприємницької (виробництво продукції, виконання робіт, надання послуг, заняття торгівлею), так і іншої (задоволення лікувально-оздоровчих, просвітницьких, культурно-спортивних потреб, тощо) діяльності.

    Поряд з ЦК важливими джерелами оренди є ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 р., а також декрети КМУ «Про укладання договорів оренди приміщень підприємствами та організаціями торгівлі, громадського харчування та сфери послуг» 1992р., ЗУ «Про приватизацію державного майна» 1992р., постанова КМУ «Про затвердження методики оцінки вартості об’єктів оренди, порядку викупу орендарем оборотних матеріальних засобів та порядку надання в кредит орендареві коштів та цінних паперів» 1995р., Типові договори оренди від 2000р.

    Об’єкти оренди. ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» визначає об’єкти оренди. Насамперед, об’єктами оренди є цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць). Закон (п. 1 ст. 4) під цілісним майновим комплексом  розуміє господарський об’єкт із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), з наданою йому земельною ділянкою, на якій він розміщений, автономними інженерськими комунікаціями, системою енергопостачання. Оскільки майно підприємства, крім основних фондів, становлять також оборотні кошти та інші цінності, законодавством встановлений спеціальний порядок їх передачі орендареві. Грошові кошти та цінні папери з урахуванням дебіторської та кредиторної заборгованості орендодавець надає орендареві на умовах кредиту за ставкою рефінансування Національного банку України. Надання орендареві в кредит коштів та цінних паперів здійснюється на підставі кредитного договору, який укладається одночасно з договором оренди. Строк надання кредиту не повинен перевищувати строку дії оренди. У разі розірвання кредитного договору, закінчення строку його дії або припинення договору оренди орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві надані йому кошти та цінні папери.

    Інші  оборотні матеріальні засоби (тобто  негрошові кошти і нецінні  папери) викуповуються орендарем згідно з договором купівлі-продажу, який укладається одночасно з договором оренди. Плата за придбані оборотні матеріальні засоби вноситься орендарем протягом 30 календарних днів з моменту укладання договору. Створеному членами трудового колективу господарському товариству орендодавець може продати оборотні матеріальні засоби в кредит за умови оплати ним не менш як 30% їхньої вартості. При цьому, термін оплати оборотних матеріальних засобів не повинен перевищувати одного року з дати укладення договору купівлі-продажу. Розміри чергових внесків та строки їх сплати визначаються у договорі купівлі-продажу.

    Об’єктами оренди можуть також бути нерухоме (будівлі, споруди, приміщення) та інше окреме індивідуально-визначене майно  підприємств, а також майно, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації).

    Разом з тим не можуть бути об’єктами  оренди цілісні майнові комплекси  державних підприємств, їх структурних підрозділів, що здійснюють діяльність, передбачену ч. 1 ст. 4 Закону України «Про підприємництво» (діяльність, пов’язана з обігом наркотичних засобів, психотропних речовин, їх аналогів і прекурсорів), а також цілісні майнові комплекси казенних підприємств.

    Законодавчими актами України може бути доповнено перелік державних підприємств, майнові комплекси яких не можуть бути об’єктами оренди. Так, згідно з Декретом Кабінету Міністрів України «Про перелік майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів основного виробництва, приватизація або передача в оренду яких не допускається» від 31 грудня 1992 р. №26-92 не допускається, зокрема, передача в оренду радіотелевізійних передавальних центрів та об’єктів, що становлять загальнодержавну систему зв’язку; магістральних ліній електропередачі, магістральних трубопроводів; магістральних залізниць, автомобільних шляхів державного значення, метрополітенів; гідро- і атомних електростанцій; протирадіаційних споруд тощо. Декретом також встановлено, що передача в оренду майнових комплексів чи відокремленого майна, які забезпечують діяльність Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, може провадитися тільки з дозволу зазначених органів. 
 
 
 
 

1. Сторони у договорі оренди

 

    Суб’єктами  оренди (сторонами в договорі оренди) є орендодавці та орендарі.

    Орендодавцями (тобто органами та організаціями, фізичними  особами, що передають майно в  оренду) є:

    – Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва – щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоризації), що є державною власністю;

    – органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, – щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить до Автономної Республіки Крим або перебуває у комунальній власності;

    – підприємства – щодо окремого індивідуально-визначеного майна, а з дозволу зазначених вище орендодавців також щодо структурних підрозділів підприємств (філій, цехів, дільниць) та нерухомого майна;

    – фізичні особи.

    Орендарями (тобто юридичними або фізичними особами, яким майно передається в оренду) згідно із Законом України «Про оренду державного та комунального майна» можуть бути господарські товариства, створені членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу, інші юридичні особи та громадяни України, фізичні та юридичні особи іноземних держав, міжнародної організації та особи без громадянства. При цьому фізична особа, яка бажає укласти договір оренди державного майна, до його укладення зобов’язана зареєструватись як суб’єкт підприємницької діяльності.

    Особливістю чинного Закону України «Про оренду державного та комунального майна» є те, що він не передбачає створення організації орендарів як майбутнього орендодавця. Відтепер після прийняття рішення про оренду цілісного майнового комплексу члени трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу засновують відповідно до чинного законодавства господарське товариство.

    Рішення трудового колективу про оренду цілісного майнового комплексу  вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини членів трудового колективу.

    До  реєстрації у встановленому порядку  господарського товариства кожен член трудового колективу підприємства або його структурного підрозділу, цілісний майновий комплекс якого передається  в оренду, має право вступити у зазначене господарське товариство на підставі особистої заяви.

    Створене  членами трудового колективу  господарське товариство має переважне  перед іншими фізичними та юридичними особами право на укладення договору оренди майна його підприємства, структурного підрозділу, де створено це товариство. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.2. Істотні умови договору оренди 

    Надаючи важливого значення змісту договору оренди майна, законодавець спеціально визначив істотні умови договору, тобто ті, які мають юридичне значення, впливають на формування і суть правовідносин, що виникають з цього договору. Значення визначення істотних умов полягає в тому, що в разі недосягнення сторонами домовленості хоч би з однією з них такий договір не вважається укладеним.