Договор оренди

3. Проблеми договору оренди за ЦКУ та ГКУ 

    Питання щодо співвідношення норм Господарського (далі – ГК) та Цивільного (далі – ЦК) кодексів почали виникати ще до набуття ними чинності, однак проблеми вийшли на новий рівень після початку реального застосування правових механізмів, запроваджених цими актами. У контексті численних дискусій із цього приводу ми пропонуємо віднайти вихід із ситуації у самих актах, на протистоянні котрих будуються ті чи інші концепції.  

    Ч. 2 ст. 9 ЦК передбачає можливість встановлення законом особливостей регулювання майнових відносин у сфері господарювання; акомпанує цьому положенню ч. 2 ст. 4 ГК, де вказується, що особливості регулювання майнових відносин суб’єктів господарювання визначаються цим Кодексом. Неадекватно чомусь у цьому контексті сприймається абз. 2 ч. 1 ст. 4 ГК, за яким майнові та особисті немайнові відносини, що регулюються ЦК, не є предметом регулювання ГК.

    В. Ротань взагалі пропонує не застосовувати  наведену норму, оскільки вважає (з  огляду на ч. 1 ст. 175 ГК), що цивільно-правові  зобов’язання – це рід, а майново-господарські – це вид, і звідси вказує на абсурдність зазначеної норми. На нашу думку, із цим твердженням не можна погодитися, адже ч. 1 ст. 175 та ч. 7 ст. 179 ГК акцентують увагу не стільки на особливостях регулювання, скільки – на спеціальності.

    Слід  зауважити, що поняття особливості  є взагалі ширшим за поняття спеціальності, оскільки спеціальна норма, як правило, є кінцевою у регулюванні тих  чи інших відносин, особливість же передбачає можливість більш динамічних зв’язків (у тому числі інтерактивного характеру); особливість слід розуміти, як щось відмінне між двома об’єктами порівняння, спеціальність ж є лише одним з варіантів подібного роду відношень, причому із своїми характерними рисами (тим не менш, у науковій літературі цьому питанню уваги приділено недостатньо, зазвичай можна зустрітися із ототожненням вказаних термінів).

    Аналізуючи абз. 2 ч. 1 ст. 4 ГК, слід правильно сприймати абсолютність чи відносність указаного правила, а також те, у який момент слід його застосовувати. Природно, що лише деякі майнові відносини не є предметом регулювання ГК, адже якраз перед наведеною нормою у Кодексі встановлюється сфера господарських відносин (ч. 4 ст. 3 і далі); відносини ж, які залишилися поза цією сферою, і вказуються законодавцем у ч. 1  ст. 4 ГК.

    Отже, можна вважати невірним визнання співвідношення загальних норм про  правочин і договір у ЦК та загальних  норм про господарські договори у  якості загального-спеціального, оскільки характер їх викладення вказує не на незастосування норм ЦК (а у випадку із спеціальністю саме так і має відбуватися, оскільки застосуванню підлягає спеціальна норма переважно перед загальною), а на певні особливості «господарського підходу» (вони, на наш погляд, проявляються у тому, що можливим є їх одночасне застосування за умови конкуренції норм).  

    Особливість такого роду, скоріше, не є спеціалізацією у прийнятому для цього терміну  значенні, а вказує на специфіку  правового регулювання залежно  від сторін зобов’язання. За звичайної  спеціалізації спеціальна норма деталізує загальну, а у чинних правових конструкціях ГК та ЦК така практика є фактично відсутньою, у чому можна переконатися на прикладі норм про оренду.

    Згідно зі ст. 1 ГК обов’язковим учасником господарських відносин є суб’єкт господарювання; ч. 3 ст. 175 зазначає, що зобов’язання майнового характеру, які виникають між суб’єктами господарювання та не господарюючими суб’єктами-громадянами, не є господарськими, регулюються іншими актами законодавства, а ч. 2 ст. 175 ГК встановлює правило: майново-господарські зобов’язання виникають між суб’єктами господарювання, а також між такими суб’єктами і не господарюючими суб’єктами-юридичними особами. ГК дійсно встановлює новий зріз правової матерії, за допомогою критерію суб’єктного складу, однак про його характер як повністю спеціальний (певні спеціальні норми в ГК містяться, – і це не піддається сумніву) не можна говорити. Наприклад, нема ніякої спеціальності ч. 3 ст. 286 ГК відносно ч. 2 ст. 762 ЦК; ч. 5 ст. 762 ЦК взагалі є спеціальною – протиріччя, до речі, тут нема ніякого, оскільки ГК вказує на пріоритетність положень договору так, як і ЦК– щодо ч. 4 ст. 286 ГК.

    Таким чином, у господарських відносинах особливість регулювання полягатиме у такому її варіанті, який є відмінним  від спеціальності, і тому можливим  є застосування ГК у такий спосіб, коли норми останнього не ставитимуть останню крапку в правовому регулюванні без урахування положень ЦК, що можуть, у свою чергу, далі розвити думку законодавця, закладену в обох актах.    
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3.1. Блок загально регулятивних норм та його

  співвідношення з  нормами щодо оренди 

    Визначивши  співвідношення загально регулятивних блоків норм в ЦК та ГК, можна зауважити, що стосовно інституту найму ними встановлюються характерні особливості, причому регулювання, закладене в ГК, можна визнати більш жорстким. У ч. 1 ст. 638 ЦК вказується,  що договір є укладеним, якщо сторони у належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору, при цьому істотними визнаються умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

    Глава 58 ЦК перелік умов не розширює (можна  вважати, що ніякі інші умови не є  необхідними для договорів даного виду). Ч. 3 ст. 180 ГК зазначає, що сторони у будь-якому разі є зобов’язаними погодити предмет, ціну та строк дії договору, а ч. 1 ст. 284 ГК встановлює такі істотні умови, як: об’єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації – спеціальне поняття щодо предмету договору), строк, орендна плата із урахуванням її індексації, порядок використання амортизаційних відрахувань, відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

    Суттєво збільшений перелік ніби можна назвати і таким, що суперечить ЦК, однак, на наш погляд, – це є реалізацією наведеної у ч. 1 ст. 638 ЦК тези: істотними можуть бути умови, визначені законом як істотні.

    Виникає запитання: чи не заперечує таке збільшення істотних умов положенням глави 58 ЦК (де не встановлюються такі умови, а віднести їх можна до таких, які є необхідними для договорів даного виду) щодо правової природи договору оренди, яка не вказує на перелічені в ГК умови? Відповідь полягає  у кваліфікації ГК у якості особливого, а не спеціального акту щодо ЦК. Саме тому можна вказувати на нові ознаки, що виокремлюватимуть по-новому правове підґрунтя природи договору оренди за ГК (так, звичайна фізична особа не веде бухгалтерський облік, для неї не є важливим питання щодо амортизаційних відрахувань, на відміну від юридичних осіб, хоча у контексті інших істотних умов  можна все ж говорити про суттєву різницю поглядів на природу оренди крізь призму ЦК та ГК). 

    Оскільки  гл. 58 ЦК містить досить детальне регулювання  орендних відносин, важливо знати, що робити, якщо є протиріччя між імперативними загальними та спеціальними нормами. Зокрема, як зауважує Б. Швець, не є зрозумілим, від якого моменту договір оренди будівлі чи іншої капітальної споруди (їх окремої частини) набирає чинності. Згідно ч. 1 ст. 795 ЦК передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди оформлюється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. Із цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлюється договором, але ж ми пам’ятаємо, що в силу ч. 1 ст. 210 ЦК у випадку, якщо договір підлягає державній реєстрації, він є вчиненим із моменту такої реєстрації.

    Далі  дослідником наводиться положення  Закону України «Про оренду державного і комунального майна» (далі – Закон про оренду), у ст. 12 якого вказується, що договір оренди вважається укладеним із моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору, на підставі чого він робить висновок, що має застосовуватись норма ст. 795 як спеціальна до ст. 210 та більш пізня до ст. 12. Такий висновок можна пояснити тим, що відповідно до ст. 794 ЦК реєстрація є обов’язковою, якщо строк договору є не меншим, ніж 1 рік, отже, суттєвого погіршення прав третіх осіб (а саме їх захищає реєстрація) ніби і не буде; якщо ж реєстрація потрібна була до кожного договору оренди будівлі, на наш погляд, підлягала б застосуванню ст. 210 ЦК, якщо йти за логікою вказаного дослідника.

    Проте, така позиція не може бути прийнятною, оскільки її обґрунтування не є логічним. Можна вказати на те, що спеціальна норма про оренду будівлі підлягатиме застосуванню лише у тій частині, яка не буде суперечити ст. 210 ЦК, з огляду на безумовну імперативність останньої. Отже, положення ст. 795 ЦК застосовуються лише до договорів оренди будівель, укладених на строк, менший за один рік. 

3.2. Проблемні питання застосування аналогії у регулюванні орендних правовідносин, її значення у контексті ч.3 ст.6 ЦКУ 

    Частина 1 ст. 8 ЦК вказує, що якщо цивільні відносини  не є врегульованими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини. Це твердження є вельми актуальним з огляду на існування Закону про оренду, в ч. 4 ст. 1 якого підкреслюється, що оренда майна інших форм власності може регулюватися положеннями цього Закону, якщо інше не передбачається законодавством та договором оренди. Вітчизняне правосуддя йде шляхом застосування цього акту, якщо інше не міститься у самому договорі.

    Утім  подібні правозастосовчі дії  не знаходять досі достатнього теоретичного обґрунтування. Зокрема, деякі дослідники ставлять запитання, що мається на увазі  під формулюванням «може регулюватися», оскільки ні в самому Законі, ні в інших нормативних актах не визначаються умови, за яких це відбувається. Таке здивування не може бути пояснено логічно, адже саме речення, викладене у ч. 4 ст. 1 Закону про оренду є імплікативним (умовним), тобто умовою є відсутність зазначення іншого у законодавстві та договорі оренди; отже, можна говорити про правильність застосування судами вказаних матеріальних норм.

    З іншого боку, О. Іванов, аналізуючи зазначене  положення, робить висновок, нібито це є «диспозицією диспозиції», а слово «може» не зобов’язує сторони і суд застосовувати Закон про оренду. При цьому дослідник вказує на те, що до внесення змін до Закону про оренду 14 березня 1995 р. у Законі зазначалося, що оренда майна інших форм власності регулюється положеннями цього Закону, якщо інше не передбачається законодавством України та договором оренди. Однак, одного бажання змінити щось замало – необхідно (у тому числі законодавцю) вчиняти дії, дійсно спрямовані на досягнення поставленої мети. 

    Оскільки  така аргументація наводилася у дослідженні, здійсненому після набуття чинності ЦК та ГК, хотілося б детальніше зупинитися на критиці подібних аргументів. Зокрема, Закон про оренду пропонує формулювання «якщо інше не передбачено законодавством та договором оренди», тобто виходить із тісного зв’язку договору із положеннями чинного законодавства, яким не має суперечити перший. 

    По  суті, судовою практикою диктувався підхід, відповідно до котрого згадка про незастосування Закону була підставою  до бездіяльності в таких випадках, однак подібна практика сформувалася до набуття чинності нових кодексів. Багато хто із юристів цього не помітив, тому і подовжував надавати поради вказувати сторонам у договорі, що дія Закону на їх договір не поширюється. На наш погляд, вказування сторонами про незастосування Закону про оренду є нічим іншим, як реалізацією наданого сторонам у договорі права, закріпленого ч. 3 ст. 6 ЦК, де вказується, що сторони у договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.

    Слід  зауважити, що неможливо відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо у цих актах вказано про  це, або якщо обов’язковість положень не випливає зі змісту актів чи із суті відносин між сторонами. Якщо сторони зазначать у договорі про незастосування Закону, то лише цього не буде достатньо з огляду на наведені положення (законодавець використовує сполучник «і», тобто має бути відступ від положень актів та врегулювання сторонами своїх відносин – такий підхід є реалізацією принципу доцільності у правовідносинах та забезпечує стабільність правового регулювання – на що, у принципі, і спрямовується цитоване положення).

    У такому випадку, якщо сторони не врегулюють свої відносини, застосовуватиметься  Закон. Остання теза може бути підкріплена  тим, що ч. 1 ст. 8 ЦК надається можливість застосування аналогії закону, яка потрібна для врегулювання не врегульованих актом законодавства та договором питань правовідносин сторін. Так, якщо сторони домовилися про незастосування Закону, а останній містить положення, яке врегульовує не визначений договором та актами цивільного законодавства сектор питань, то Закон підлягатиме застосуванню за аналогією. Це можна проілюструвати на такому прикладі: сторони зазначають про незастосування Закону, їх відносини регулюються ГК, однак сторони не визначили у договорі таку істотну умову, як порядок використання амортизаційних відрахувань (навряд чи існує потреба пояснювати, чим може закінчитися відсутність такої істотної умови у договорі). ГК (крім вказівки на істотність цієї умови) та ЦК таких питань не регулюють, однак, на наш погляд, визнавати договір неукладеним нема підстав.  

    У Законі про оренду (звідки і прийшло до ГК положення про істотність цієї умови) також зазначається подібна умова як істотна, однак будь-який сенс втрачає включення до договору такої умови, оскільки у ч. 3 ст. 23 Закону міститься імперативна норма, відповідно до котрої амортизаційні відрахування на орендоване майно залишаються у розпорядженні орендаря і використовуються на відновлення орендованих основних фондів. На нашу думку, саме тут за рахунок застосування аналогії закону можна врегулювати відносини, щодо яких не було досягнуто згоди, забезпечуючи цим стабільність правовідносин сторін.