Договор найма жилого помещения

Права и обязанности  участников данной сделки регулируются гл. 35 ГК РФ и актами жилищного законодательства. Среди последних особо следует выделить ЖК РФ. Без преувеличения договор найма жилого помещения можно назвать центральным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров.

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В ГК РФ наем жилого помещения подразделяется на договор социального найма жилого помещения (договор социального найма) и договор найма жилого помещения (договор коммерческого найма). Жилищное законодательство наряду с этими договорами выделяет также договор найма специальных жилых помещений, в том числе служебных жилых помещений, договор найма жилых помещений в общежитии, а также договор найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

Объектом договоров  найма может быть помещение, отвечающее определенным требованиям и формально юридически признанное жилым. Из сказанного можно сделать вывод, что объектами договора найма жилого помещения могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо в квартирах.

Не претендуя  на исчерпывающее регулирование  обоих видов найма жилых помещений (коммерческого и социального), гл. 35 ГК РФ в первую очередь направлена на регламентацию отношений, связанных с коммерческим наймом. Вместе с тем к двум указанным в этом Кодексе видам договора найма жилых помещений относится целый ряд положений данной главы.

Во-первых, в  ГК РФ предусматривается письменная форма таких соглашений (ст. 674).

Во-вторых, гарантируется  сохранение договора найма при переходе права собственности (ст. 675 ГК РФ), хозяйственного ведения или оперативного управления.

В-третьих, устанавливается  обязанность нанимателя использовать жилье только по целевому назначению для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, своевременно производить оплату.

В-четвертых, формулируя обязанности наймодателя, ГК РФ, с  одной стороны, вводит нормы, распространяющиеся на любые жилые помещения, и, с другой стороны, выделяет регламентацию найма, где объектом выступают квартиры либо изолированные комнаты в многоквартирных домах. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается (ст. 676 и п. 2 ст. 681 ГК РФ).

В-пятых, ГК РФ в ст. 680 регламентирует право нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан при их взаимном согласии и уведомлении наймодателя разрешить безвозмездное проживание временным жильцам (пользователям). При этом Кодекс ограничивает такое право сроком до шести месяцев и соблюдением требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. У временных жильцов нет самостоятельного права пользования жилым помещением, и всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

В-шестых, ГК РФ регулируется право нанимателя передавать все или часть нанятого помещения  в пользование за плату поднанимателю (ст. 685). Договор поднайма заключается с согласия наймодателя. Для сдачи жилья, предоставленного по договору социального найма, требуется согласие членов семьи нанимателя (ч. 1 ст. 76 ЖК РФ). По договору поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилищем. Ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель.

 

СПИСОК ИСТОЧНИКОВ

 

1. Законодательство и официальные документы

 

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. - 2009. - № 4. - Ст. 445.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 30.11.2011) // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 29.06.2012) // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 14.
4. Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения» // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 22. - Ст. 2126.
5. Приказ Минрегиона РФ от 25.02.2005 № 17 «Об утверждении Методических рекомендаций для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма» // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. - 2005. - № 8.

 

2. Общая и специальная литература

1. Андреев И.А., Аюшеева И.З., Васильев А.С. [и др.]. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 2 (под общ. ред. С.А. Степанова). - М.: «Проспект», 2011. - 728 с.
2. Кириченко О.В. Правовое регулирование договора коммерческого найма жилого помещения нормами гражданского и жилищного законодательства России // Современное право. - 2011. - № 7. - С. 92 - 94.
3. Крашенинников П.В. Жилищное право. 8-е изд., перераб. и доп. - М.: Статут, 2012. - 396 с.
4. Практика применения Гражданского кодекса РФ частей второй и третьей (под общ. ред. В.А. Белова. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: «Юрайт-Издат», 2011. - 1043 с.
5. Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридический справочник по жилищным вопросам / под ред. М.Ю. Тихомирова. - М.: Издательство Тихомирова М.Ю., 2011. - 621 с.

 

3. Судебная  и иная практика

 

3.1. Постановление  Пленума Верховного Суда РФ  от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике  при применении Жилищного кодекса  Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 2009. - № 9.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ

 

 

Приложение  А

 

Типовой договор социального найма жилого помещения

№ ___________

 

 

		«		»		200		г.
(наименование  муниципального образования)		(дата, месяц,  год)

 

 

(наименование  уполномоченного органа государственной власти  Российской Федерации, органа государственной власти  субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления либо иного управомоченного собственником лица)

действующий от имени собственника жилого помещения

(указать собственника: Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование)
на основании
	(наименование  уполномочивающего документа)

от «____» ____________ 200___ г. № ____________, именуемый в дальнейшем Наймодатель, с одной стороны, и гражданин(ка)

	,
(фамилия, имя,  отчество)

именуемый в  дальнейшем Наниматель, с другой стороны, на основании решения о предоставлении жилого помещения от «____» ____________ 200___ г. № ____________ заключили настоящий договор о нижеследующем.

 

 

I. Предмет  договора

 

1. Наймодатель  передает Нанимателю и членам  его семьи в бессрочное владение  и пользование изолированное  жилое помещение, находящееся  в

(государственной, муниципальной — нужное указать)

собственности, состоящее из _____ комнат(ы) в __________ квартире (доме) 
общей площадью __________ кв. метров, в том числе жилой __________ кв. метров, 
по адресу: ____________________________________ дом № __________, корпус № _____, 
квартира № __________, для проживания в нем, а также обеспечивает предоставление за плату коммунальных услуг:

	.
(электроснабжение, газоснабжение, в том числе  газ в баллонах, холодное водоснабжение,  водоотведение (канализация), горячее водоснабжение и теплоснабжение (отопление), в том числе приобретение и доставка твердого топлива при наличии печного отопления, — нужное указать)

2. Характеристика  предоставляемого жилого помещения,  его технического состояния, а  также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, указана в техническом паспорте жилого помещения.

3. Совместно  с Нанимателем в жилое помещение  вселяются следующие члены семьи:

1)		;
	(фамилия, имя,  отчество члена семьи и степень  родства с Нанимателем)

 

2)		;
	(фамилия, имя,  отчество члена семьи и степень  родства с Нанимателем)

 

3)		.
	(фамилия, имя,  отчество члена семьи и степень  родства с Нанимателем)

 

II. Обязанности  сторон

 

4. Наниматель  обязан:

а) принять от Наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания настоящего договора, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде (акт должен содержать только дату составления акта, реквизиты и стороны договора социального найма, по которому передается жилое помещение, сведения об исправности жилого помещения, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем на момент подписания акта, дату проведения текущего ремонта, сведения о пригодности жилого помещения для проживания, подписи сторон, составивших акт);

б) соблюдать  правила пользования жилыми помещениями;

в) использовать жилое помещение в соответствии с его назначением;

г) поддерживать в исправном состоянии жилое  помещение, санитарно-техническое и  иное оборудование, находящееся в  нем, обеспечивать их сохранность. При  обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них Наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

д) содержать  в чистоте и порядке жилое  помещение, общее имущество в  многоквартирном доме, объекты благоустройства;

е) производить  текущий ремонт занимаемого жилого помещения.

К текущему ремонту  занимаемого жилого помещения, выполняемому Нанимателем за свой счет, относятся  следующие работы: побелка, окраска  и оклейка стен, потолков, окраска  полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).

Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет Наймодателя организацией, предложенной им;

ж) не производить  переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без получения  соответствующего согласования, предусмотренного жилищным законодательством Российской Федерации;

з) своевременно и в полном объеме вносить в  установленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам.

В случае невнесения в установленный срок платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги Наниматель уплачивает Наймодателю пени в размере, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, что не освобождает Нанимателя от уплаты причитающихся платежей;

и) переселиться с членами своей семьи в  порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором он проживает (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения Нанимателя), в предоставляемое Наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям;

к) при расторжении  настоящего договора освободить в установленные  сроки и сдать по акту Наймодателю  в исправном состоянии жилое  помещение, санитарно-техническое и  иное оборудование, находящееся в  нем, оплатить стоимость не произведенного Нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги;

л) допускать в заранее согласованное сторонами настоящего договора время в занимаемое жилое помещение работников Наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий — в любое время;