Договор найма жилого помещения

СОДЕРЖАНИЕ:

 

Введение……………………………………………………………………………..…...….4

1. Социальный наем жилого помещения……………………………………………...….6
1. Основания социального найма жилого помещения………………………….......6
2. Существенные условия договора социального найма жилого помещения..….13
3. Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения………………………………………………………………………….18
2. Коммерческий наем жилого помещения………………………………………….….21

Заключение………………………………………………………………………………...25

Список источников………………………………………………………………………..27

Приложение……………………………………………………………………………..…29

 

 

 

 

  
ВВЕДЕНИЕ

 

Конституция РФ (ст.40) провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина права на жилище. Право на жилище - одно из важнейших социально-экономических  прав граждан России, поскольку оно затрагивает самые основы жизни людей. Жилище, как и пища, одежда, вода, относится к основным материальным условиям жизни человека.

Вплоть до второй половины 90-х гг. XX в. основная часть  жилищного фонда Российской Федерации  принадлежала государству и использовалась гражданами на основании договора найма жилого помещения. В настоящее время большая часть жилищного фонда находится в частной собственности граждан и юридических лиц. При всем этом основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются в пользование вообще и во временное возмездное владение и пользование в частности, остается договор найма жилого помещения, в связи с чем исследование современной законодательной базы, регламентирующей данные отношения представляется актуальным и предопределил выбор темы курсовой работы.

Целью работы является раскрытие  содержания основных видов договора найма жилых помещений, проведение сравнительного анализа этих видов, нахождения сходства и различия между  ними.

Достижение данной цели связано  с решением следующих задач:

- исследовать сущность  и виды договора найма жилого  помещения;

- раскрыть предмет и  стороны договоров найма жилых  помещений;

- рассмотреть источники  правового регулирования отношений  найма жилого помещения;

- раскрыть форму, порядок  и условия заключения договоров найма жилых помещений;

- на основе обобщения  законодательного регулирования  жилищных правоотношений проанализировать  права и обязанности сторон  в договоре найма жилого помещения;

- провести сравнительный  анализ договоров найма жилых  помещений.

На современном этапе  научные исследования, касающиеся правового  регулирования жилищных правоотношений, проводились многими авторами, в  том числе И.С. Вишневской, Е.А. Сухановым, Л.Ю. Грудцыной, Г.А. Жилиным, О.Н. Садиковым, С.М. Корнеевым, Л.А. Чеговадзе, Г.Ф.Шешко и другими российскими цивилистами.

Объектом исследования являются договор найма жилого помещения, характеризуемый наличием взаимных прав и обязанностей, охраняемых государством.

Предмет исследования - действующее законодательство, регулирующее договор найма жилого помещения.

Нормативную базу исследования составляют положения Конституции  РФ, Гражданского кодекса РФ, Жилищного  кодекса РФ, иных нормативных правовых актов России, регулирующих отношения, составляющие объект исследования.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Социальный наем жилого помещения

1.1. Основания социального найма  жилого помещения.

Договор социального  найма в ГК РФ¹ регламентируется только в общем виде, подробное регулирование данного договора нашло отражение в разд. III ЖК РФ 2004 г.² и в иных актах жилищного законодательства как России, так и ее субъектов. В ГК РФ и ЖК РФ указывается, что объектом данного соглашения могут быть жилые помещения, находящиеся лишь в домах государственного и муниципального жилищных фондов и предназначенные только для социального использования, т.е. то жилье, которое было предоставлено (либо предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными организациями.

В соответствии с ч. 3 ст. 40 Конституции РФ³ малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. В Основном Законе России сформулировано основополагающее правило бесплатного предоставления жилых помещений. Бесплатное предоставление жилья государство гарантирует только малоимущим гражданам и некоторым другим лицам, перечень которых определяется законом. Данное правило нашло свое развитие в действующем ЖК РФ спустя более 10 лет после принятия Конституции РФ. До этого времени конституционная отсылка на закон фактически (и юридически) переводила данные отношения в русло старого жилищного законодательства - ЖК РСФСР и основанных на нем правил учета субъектов Российской Федерации⁴.

В соответствии со ст. 49 ЖК РФ малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилые помещения предоставляются в муниципальном жилищном фонде по договорам социального найма. Малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Приказом Министерства регионального развития РФ от 25 февраля 2005 г. № 17 «Об утверждении Методических рекомендаций для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма»⁵ устанавливается, что до начала проведения процедуры расчета размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и определения стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, необходимо предварительно определить, имеет ли гражданин, обратившийся с заявлением о постановке на учет и предоставлении ему жилого помещения муниципального жилищного фонда, основание для признания его нуждающимся в жилом помещении муниципального жилищного фонда, предоставляемом по договору социального найма (обеспеченность жилым помещением на одного человека), поскольку процедура оценки доходов и имущества является более трудоемкой как для заявителей, так и для органов местного самоуправления.

Законом субъекта Федерации, устанавливающим порядок  признания граждан малоимущими, рекомендуется утвердить перечень документов, являющихся основанием для  определения размера дохода и  стоимости имущества⁶.

Жилые помещения  жилищного фонда России или жилищного  фонда ее субъекта по договорам социального  найма могут предоставляться  иным определенным федеральным законом  или законом субъекта Федерации  категориям граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в порядке, установленном ЖК РФ, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта Федерации.

Указанным категориям граждан могут предоставляться  по договорам социального найма  жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае наделения  данных органов государственными полномочиями на обеспечение этих категорий граждан жилыми помещениями.

Жилые помещения  по договорам социального найма  не предоставляются иностранным  гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 51 ЖК РФ гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются малоимущие:

- не являющиеся  нанимателями жилых помещений  по договорам социального найма  или членами семьи нанимателя  жилого помещения по договору  социального найма либо собственниками  жилых помещений или членами  семьи собственника жилого помещения;

- являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

- проживающие  в помещении, не отвечающем  установленным для жилых помещений  требованиям;

- являющиеся  нанимателями жилых помещений  по договорам социального найма,  членами семьи нанимателя жилого  помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством РФ.

Следует отметить, что при наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам  социального найма и (или) принадлежащих  им на праве собственности, определение  уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.

Согласно ст. 52 ЖК РФ жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. При этом надо еще раз отметить, что состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях имеют право малоимущие и иные указанные в законе категории граждан, нуждающиеся в жилых помещениях. Если гражданин имеет право состоять на указанном учете по нескольким основаниям (как малоимущий гражданин и как относящийся к определенной федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации категории), то по своему выбору такой гражданин может быть принят на учет по одному из этих оснований или по всем основаниям.

Жилищный кодекс РФ содержит принципиально важную норму, отсутствие которой в прежнем законодательстве порождало злоупотребления. Так, в соответствии со ст. 53 ЖК РФ граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий.

По общему правилу жилые  помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан  на учет.

Исключение составляют так  называемые внеочередники, т.е. отдельные категории граждан, являющихся малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях, для которых федеральное законодательство предусматривает внеочередное право предоставления жилого помещения по договору социального найма. В частности, вне очереди жилые помещения предоставляются:

- гражданам, жилые помещения  которых признаны в установленном  порядке непригодными для проживания  и ремонту или реконструкции  не подлежат;

- детям-сиротам и детям,  оставшимся без попечения родителей,  лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

- гражданам, страдающим  тяжелыми формами хронических  заболеваний, перечень которых  устанавливается Правительством  РФ.

Вне зависимости от очередности  гражданам, состоящим на учете в  качестве нуждающихся в жилых  помещениях, жилые помещения по договорам  социального найма предоставляются  на основании решений органа местного самоуправления. Решения о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма выдаются или направляются гражданам, в отношении которых данные решения приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия этих решений.

Социальное жилье предоставляется, как правило, в виде отдельной  квартиры исходя из нормы предоставления, установленной органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями.