Договор найма жилого помещения: основание, порядок изменения и расторжения

Глава 3. Расторжение договора найма жилого помещения по законодательству РФ.

     Гражданский кодекс РФ устанавливает основания  и порядок расторжения договора найма жилого помещения. Эти положения относятся к коммерческому найму, они могут применяться к социальному найму, если иное не установлено жилищным законодательством.

     Наниматель  жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих  с ним, в любое время расторгнуть  договор найма с письменным предупреждением  наймодателя за три месяца (п.1 ст.687 ГК РФ). По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

     Наймодатель может также потребовать расторжения  договора найма в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем  или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

     Важной  новеллой является правило (п.4 ст.687 ГК РФ) о возможности отсрочки судом принятия решения о расторжении договора найма и предоставлении нанимателю срока не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить его исполнение на срок не более одного года.

     Закон предусматривает случаи, когда договор  найма жилого помещения может  быть расторгнут в судебном порядке  по требованию любой из сторон в  договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния и в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

     Договор найма жилого помещения может  быть расторгнут в судебном порядке  в случае, если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. В этом случае наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

     Если  наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, и  после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор  найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым п.2 ст.687 ГК РФ: по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, а если договор расторгнут после истечения этого срока, то по просьбе нанимателя суд в своем решении может отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.

     В ГК РФ (ст.688) определяются последствия  расторжения договора найма жилого помещения: в случае расторжения  договора найма наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.²²

     Все вышеперечисленное в равной степени  относится и к найму социальному, когда это не противоречит жилищному  законодательству. Но есть и отличия. В соответствии со ст.89 ЖК РСФСР наниматель жилого помещения вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор найма. Это право вытекает из сущности жилищной потребности гражданина: при отпадении надобности в данном жилом помещении расторгается и договор найма жилого помещения. Тем самым закон предоставляет нанимателю и членам его семьи возможность односторонними действиями отказаться от своего права на пользование жилым помещением, причем без предварительного предупреждения об этом наймодателя, не предупреждая заблаговременно об этом наймодателя. Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя не влечет никаких неблагоприятных для него правовых последствий. Договор найма считается расторгнутым со дня выезда нанимателя и членов его семьи. Обеспечивая устойчивое, стабильное пользование гражданами предоставленными им жилыми помещениями, Жилищный кодекс регулирует отношения, связанные с расторжением договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя, выселением из жилых помещений, исходя из всемерной защиты жилищных интересов граждан. В ст.10 ЖК РСФСР закреплен принцип, согласно которому никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренном законом. Расторжение договора найма не всегда связано с выселением из жилого помещения, это не тождественные понятия. Например, при выезде нанимателя жилого помещения, его смерти действие договора найма прекращается без необходимости выселения нанимателя. Расторжение договора найма жилого помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда по инициативе наймодателя является исключительной мерой и допускается только по основаниям, установленным законом. Конституционный Суд отметил, что «договор найма жилого помещения при отсутствии согласия нанимателя может быть расторгнут только судом (ч.1 ст.90).Следовательно, исключена возможность административного порядка расторжения договора найма жилого помещения и выселения лиц, проживающих в домах, грозящих обвалом, с санкции прокурора».²³

     Возможно  выселение граждан в связи  со сносом жилых домов государственного, муниципального или общественного  жилищных фондов обычно связано с  осуществлением плановой застройки  городов и других населенных пунктов.

     Выселение без предоставления жилого помещения  производится, если наниматель, члены  его семьи или другие совместно  проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение. Виновное поведение лица может выразиться не только в активных действиях, но и в форме бездействия, неисполнения каких-либо обязанностей. Разумеется, необходимым условием для применения ст.98 ЖК РСФСР является наличие причинной связи между поведением лица и наступившими вредными последствиями.²⁴

     Выселение в связи с признанием ордера на жилое помещение недействительным. Жилищный кодекс РСФСР ст.100 предусмотрел последствия признания ордера на жилое помещение недействительным только вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц: эти лица подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Такая строгая мера предусмотрена законом потому, что в указанном случае имеются виновные, недобросовестные действия получивших ордер лиц, совершенные с целью незаконного получения жилья. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение.

      Провозглашение  в Конституции РФ (ст.40) права на жилище обусловило выделение всех отношений, возникающих по поводу жилого помещения, его пользования и эксплуатации, в самостоятельную группу жилищных отношений, а регулирующих эти отношения  правовых актов - в самостоятельную комплексную отрасль. Понятие «жилищные отношения» охватывает весьма широкий круг общественных отношений. Прежде всего это отношения, связанные с пользованием жилищем.

      Отношения пользования жилыми помещениями  – сердцевина, основа жилищных отношений вообще, поскольку именно в них реализуется конкретная потребность гражданина в жилом помещении. Жилищные отношения пользования жилыми помещениями регулируются главным образом нормами гражданско-правового характера. Поэтому эти правоотношения представляют собой разновидность гражданского правоотношения. Например, правоотношения нанимателя с наймодателем носят характер обязательных правоотношений.

      В курсовой работе подробно рассмотрены отношения возникающие по пользованию жилыми помещениями на основании договора найма. Они подразделяются на две группы:

      1)отношения  найма жилого помещения в государственном  и муниципальном жилищных фондах  социального использования (социальный  наем).

      2)отношения  найма жилых помещений в домах  граждан и организаций, осуществляемого, как правило, на коммерческих началах (коммерческий наем).

      Для таких отношений характерен гражданско-правовой метод регулирования. Вместе с тем предоставление в пользование жилых помещений производится главным образом на основании норм административно-правового характера. Одной из особенностей отношений пользования жилищем является то, что они носят стабильный характер. Закон предусматривает ряд важных положений, направленных на дальнейшее повышение устойчивости, стабильности жилищных отношений найма жилых помещений, в которых удовлетворяется, как правило, не временная, а постоянная потребность в том или ином жилище.

      Важнейшим принципом жилищного права является принцип доступности для граждан  условий найма жилых помещений. Содержание этого принципа выражается в том, что гражданин может реализовать свое право на жилище различными способами, в том числе на основе договоров социального и коммерческого найма.

      Анализируя  законодательство РФ по освещающее вопросы  найма я пришла к выводу, что в новом Жилищном кодексе было бы желательно расширить регулирование вопросов ответственности за нарушение жилищного законодательства, дать более полный состав (перечень) жилищных правоотношений и мер ответственности за их совершение. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список  литературы

I.Основные нормативные акты

1. Конституция Российской Федерации .М.:Юрид. лит., 1993.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации.ч.1.М.:Юрид.лит.,1995.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации.ч.2.М.:Юрид.лит.,1996.

4. Гражданский процессуальный кодекс РСФСР 1964 г.с изменениями и дополнениями , внесенными Законом РФ от29 мая 1992 г.и Федеральным законом от 30 ноября 1995 г.

5. Жилищный кодекс РСФСР.Официальный текст по состоянию на 15 февраля 1998 года

-М.:Издательская  группа НОРМА-ИНФРА.М,1998.

6. Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»/СЗ РФ.1997.№30.ст.3594

7. Закон города Москвы «Основы жилищной политики в городе Москве» от 11 марта 1998 г. №6. М.:Издательство «Ось-89»,1999.

8. Положение о порядке учета граждан , нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставлении жилых помещений в г.Москве./в ред.постановление Гордумы от 7 сентября

1998 г.№86

9. Правила пользования жилыми помещениями , содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР /утв.постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 гю№415 П.25. СП РСФСР 1986 №2

10. Письмо Госналогслужбы РФ «О примерной программе и методических рекомендациях по проведению проверок соблюденияналогового законодательства физическими лицами , сдающими в наем или аренду жилые и нежилые помещения» от 04.07.97 №СШ-6-08/502

11. Постановление Правительства РФ от28.02.96 №214 «Об утверждении перечня заболеваний, дающих инвалидам , страдающим ими , право на дополнительную жилую площадь в виде отдельной комнаты. 

II. Основная литература

1. Арбузов В. А. Как осуществляется право граждан на жилище. Л.:Лениздат, 1987.

2.Андрианов И. И. Жилищное законодательство. Практические вопросы. М.:Юрид.лит., 1988

3.Басин Е. В. и др. Современная жилищная политика. Комментарий к Закону «Об основах федеральной жилищной политики». М., 1993

4. Гражданское право: Учебник.В 2 т./Под ред. Е. А. Суханова. М.: БЕК, 1993.

5. Гражданское право.Учебник /Под. ред.Ю.К.Толстого , А.П.Сергеева.М.:ТЕИС, 1996

6. Жилищное право.Учебник.Седугин П.И.-2-е изд.,перераб. и доп.-М.:Издательство НОРМА, 2000.

7. Жилищное  законодательство.Комментарий /Отв.  ред. В. Ф. Яковлев П.И.Седугин.М.:Юрид.лит.,1991.

8. Жилищное  законодательство.Сборник нормативных  актов и документов /Сост.П.В.Крашенинников  , Г.А.Славинская, Е.Г.Федосова.М.:1996.

9. Зинчук  Э.Договор найма жилого помещения.М.,1969.

10. Крашенинников  П.В. Наем жилого помещения  /Гражданский кодекс Российской  Федерации.Часть вторая.М.:Международный  центр финансово-экономического  развития, 1996.