Договор найма жилого помещения: основание, порядок изменения и расторжения

     Согласие  на сделку дается письменно, если необходимо можно оформить доверенность.

     В соответствии со статьей 185 ГК РФ доверенностью  признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами.

     Доверенность  является односторонней сделкой  и удостоверяется нотариусом по общим  правилам удостоверения сделок (устанавливается  личность доверителя и определяется его дееспособность).

     Лицо, выдавшее доверенность, именуется доверителем, а лицо, на имя которого выдана доверенность – доверенным лицом. Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить доверенность, а лицо которому доверенность выдана, - отказаться от нее. При нотариальном удостоверении договора найма жилого помещения в доме который принадлежит гражданину на праве личной собственности, обязательно должны быть предоставлены справка  бюро технической инвентаризации и документ о принадлежности жилого дома либо квартиры в многоквартирном жилищно-строительного кооператива  индивидуальных застройщиков наймодателю.¹¹

     Для удостоверения от имени члена жилищно-строительного кооператива договора найма жилого помещения, предоставленного ему в доме кооператива, необходимо предоставить письменное согласие на это правления кооператива, а также совершеннолетних членов семьи наймодателя.

     При удостоверении договоров поднайма жилых помещений необходимы:

-письменное  согласие наймодателя о сдаче  помещения в поднаем;

-письменное  согласие совершеннолетних членов  семьи нанимателя о сдаче помещения;

-охранное  свидетельство (броня), выданное  органом местной исполнительной власти, в случае сдачи в наем всего помещения при временном выезде нанимателя;

-выписка  из расчетной книжки или извещение  жилищно-эксплуатационной организации  о размере квартирной платы  и платы за коммунальные услуги, причитающихся с нанимателя.

      Согласно  новому ГК РФ (ст.672) в государственном  и муниципальном жилищных фондах социального использования жилые  помещения предоставляются гражданам  по договору социального найма жилого помещения. Договор найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов заключается в письменной форме на основании выданного гражданину ордера на вселение в конкретное жилое помещение между наймодателем-жилищно-эксплуатационной организацией и нанимателем –гражданином, на имя которого выдан ордер. В договоре найма жилого помещения определяются права и обязанности сторон по пользованию жилыми помещениями (ст.51 ЖК РСФСР).

      Вопрос  о соотношении ордера на жилое  помещение и договора найма жилого помещения много раз затрагивался в юридической литературе. Так, широко распространена точка зрения, согласно которой право на жилое помещение возникает из сложного юридического состава, элементами которого являются: административные акты (решения местной администрации о предоставлении жилого помещения и ордер) и заключенный на их основе договор найма жилого помещения .¹²

      Другие  считают, что «жилищное правоотношение найма жилого помещения возникает только из договора. Пока договор не заключен, у гражданина-ордеродержателя нет права пользования жилым помещением, нет обязанности вносить квартирную плату, обеспечивать сохранность помещения. Он приобретает права и обязанности нанимателя только с момента заключения договора».¹³

      Высказывается также мнение, что на основании  названных выше юридических фактов (ордера, договора найма) возникает не одно жилищное правоотношение и право на жилую площадь, а множество жилищных правоотношений¹⁴.Ордер представляет собой административный акт, который выдается только на основании решения органа местной администрации и только на  вселение в жилое помещение социального использования. 

1.4. Права и обязанности  сторон по договору  найма жилого помещения.

     Договор найма жилого помещения является двусторонним договором, в котором  стороны имеют права и несут  обязанности. В договоре коммерческого найма права и обязанности сторон, как правило, определяются соглашением сторон. Отдельные права и обязанности сторон установлены законом.

     Основная  обязанность наймодателя - предоставление нанимателю жилого помещения, являющегося объектом договора. Предоставляемое наймодателем нанимателю жилое помещение имеет назначением удовлетворение жилищных потребностей нанимателя и его семьи. Целевое назначение жилого помещения предопределяет характер и объем обязанностей наймодателя.

     Наймодатель считается исполнившим свою обязанность по передаче нанимателю жилого помещения надлежащим образом в случаях, если оно: будет передано свободным; пригодно для проживания и благоустроено; помещение должно быть отремонтировано, оборудование исправно, коммуникации (газ, вода, электроэнергия) подведены, санитарные и технические нормы соблюдены. В договоре найма жилого помещения могут быть предусмотрены и более высокие требования пригодности.¹⁵ Если весь жилой дом сдается одному нанимателю, обязанности по надлежащей эксплуатации жилого дома возлагаются на самого нанимателя. Под эксплуатацией следует понимать использование жилого дома, его подсобных помещений, придомовой территории, подвальных и чердачных помещений по их назначению и в соответствии с установленными техническими и санитарными нормами.

     Предоставление  коммунальных услуг означает, что  наймодатель обязан обеспечивать подачу воды, электроэнергии, газа, нормальную работу лифтов, канализации, мусоропровода, вывоз твердых бытовых отходов, уборку тамбуров, лестниц.

     Наймодатель обязан осуществлять ремонт общего имущества многоквартирного дома.

     Производить капитальный ремонт сданного в наем жилого помещения, если иное не установлено  договором найма. Наймодатель обязан уведомить нанимателя о предстоящем  капитальном ремонте за три месяца и при необходимости на время капитального ремонта предоставить иное жилое помещение, соответствующее санитарным техническим нормам. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, или, если он вызван неотложной необходимостью, в разумные сроки определяемые нормативными актами города Москвы.¹⁶ Внутриквартирный  текущий ремонт производится за счет наймодателя только в случаях, когда такой ремонт связан с устранением неисправностей отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем либо с производством капитального ремонта. Наймодатель обязан письменно не позднее чем за три месяца уведомить нанимателя о предстоящем прекращении договора коммерческого найма в связи с окончанием срока его действия и предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора коммерческого найма в связи с решением не сдавать жилое помещение в течение года в наем. Кроме того, риск случайной гибели жилого помещения, предоставленного в наем, лежит на наймодателе в соответствии с действующим законодательством.

     Наймодатель не отвечает за недостатки сданного в  наем жилого помещения, которые были им оговорены при заключении договора найма или были заранее известны нанимателю, либо должны были быть обнаружены нанимателем во время осмотра жилого помещения при заключении договора или передаче жилого помещения.

     Обязанности нанимателя жилого помещения изложены в статье 678 ГК РФ. Анализ данной статьи позволяет сделать следующие выводы. Наниматель должен не нарушать целевое назначение жилого помещения – оно должно использоваться только для проживания. Наниматель обязан обеспечить сохранность помещения. Иначе говоря, оно должно быть сохранено в первоначальном состоянии (с учетом естественного износа), пригодно для проживания; должно быть сохранено не только само помещение, но и находящиеся в нем оборудование (сантехника , электрическое , газовое), а также устройства, общее имущество в многоквартирном доме. Кроме того наниматель обязан поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии. Надлежащим считается обеспечивающее возможность использовать его по договору найма с учетом прямого назначения. Это тесно связано с обязанностью нанимателя по осуществлению текущего ремонта. Нанимателю запрещено производить переустройство жилых помещений. Это означает , что наниматель не вправе без согласия наймодателя и без соблюдения установленного порядка производить перестройку жилого помещения, связанную с изменением его размера, функционального назначения, сносом или разборкой межкомнатных перегородок, разборкой вентиляцонных и вытяжных шкафов, постройкой дополнительных перегородок, соединением разных комнат дополнительными дверями. Сроки квартплаты обычно определяются в самом договоре найма. По общему правилу наниматель обязан самостоятельно вносить плату. Собственно коммерческий наем и имеет одной из главных целей получение наймодателем от сдачи жилого помещения определенные доходы за счет платы за жилье и коммунальные платежи. По раннее действовавшему законодательству извлечение таких «нетрудовых доходов», если это носило систематический характер, могло повлечь за собой для наймодателя неблагоприятные последствия, вплоть до безвозмездного изъятия у него жилого дома либо части дома (ст.111 ГК РСФСР 1964г).¹⁷ Ныне действующее законодательство коренным образом изменило таким образом изменило такое положение, предоставив собственнику свободно распоряжаться своим имуществом. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором найма не предусмотрены и иные правила. Что касается уплаты коммунальных платежей, то их по общему правилу вносит именно наниматель. Лишь в случаях, особо оговоренных в договоре найма, эта обязанность возлагается на наймодателя.

     С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое  помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. Если вселяются несовершеннолетние дети, то такого согласия не требуется (ст.679 ГК РФ). В качестве обязательного условия для такого вселения требуется, чтобы было соблюдено требование законодательства о норме  жилой площади на одного человека. Соблюдение этого условия не обязательно, если вселяются несовершеннолетние дети.

     Одной из обязанностей нанимателя, предусмотренных законодательством, является обязанность нанимателя производить текущий ремонт занимаемого по найму жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения (ст.681 ГК РФ), т.е. внутриквартирный текущий ремонт.¹⁸ Внутриквартирный ремонт подразумевает: побелку, окраску и оклейку стен, потолков, дверей, окраску полов, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, замену оконных и дверных приборов, а также ремонт внутриквартирной проводки. С разрешения наймодателя наниматель может производить за свой счет замену санитарно-технического и иного оборудования повышенного качества. Произведенные нанимателем с письменного разрешения наймодателя улучшения за собственные средства подлежат возмещению наймодателем по их сметной стоимости в ценах, действующих на момент производства работ, если иное не было предусмотрено при согласовании разрешения на улучшение. Произведенные нанимателем без письменного согласия наймодателя улучшения не подлежат возмещению. Наниматель обязан экономно расходовать воду, газ, электрическую тепловую энергию. В случае освобождения помещения по договору найма наниматель обязан оплатить наймодателю стоимость не произведенного им и входящего в обязанность нанимателя текущего ремонта, а также оплатить задолженность по всем дополнительным обязательствам, о которых он был извещен заранее. В случае сдачи жилого помещения в поднаем согласовать договор с наймодателем, а при освобождении жилого помещения – сдать его наймодателю в надлежащем состоянии.

     Хотелось бы привести пример из судебной практики, когда наниматель сдал наймодателю помещение не в надлежащем виде. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РСФСР от 25 мая 1989 года.¹⁹ А.обратился в суд с иском к Б. о взыскании 74 рублей 46 копеек. Он сослался на то, что в феврале 1988 года Б. с семьей была предоставлена квартира на условиях социального найма. После выезда Б.оставил ранее занимаемую квартиру в ненадлежащем состоянии: квартира требовала ремонта. Согласно смете, минимальные расходы на ремонт после выезда семьи составляют 74 руб 46 коп., но Б. добровольно отказался произвести ремонт квартиры или выплатить его стоимость. А. - как новый наниматель этой жилой площади отремонтировал квартиру за свой счет. Московский районный суд г.Рязани иск удовлетворил. Определением судебной коллегии по гражданским делам Рязанского областного суда решение оставлено без изменения. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда указала следующее: Б. в марте 1987 года произвел текущий ремонт, при выезде его семьи жилое помещение находилось в надлежащем санитарном состоянии, никаких претензий при ее сдаче к нему не предъявлялось. Если бы они были, он мог бы сам отремонтировать квартиру, но таковые предъявлены ему по истечении полугода после выезда из квартиры.

     Судебная  коллегия не согласилась с утверждением суда о том, что наниматель при  выезде из жилого помещения на другое постоянное место жительства обязан выполнить работы по текущему ремонту. В данном случае наниматель обязан сдать жилое помещение в надлежащем состоянии. Текущий же ремонт жилого помещения, согласно типовому договору найма жилого помещения, наниматель обязан производить своевременно, но не реже одного раза в пять лет. Как видно из материалов дела, текущий ремонт был произведен в 1987 году. При таких данных решение народного суда и определение судебной коллегии по гражданским делам подлежат отмене как вынесенные с нарушением требований.  

Глава 2.Отличия договора найма жилых помещений  от договора аренды по законодательству РФ.

     По  договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется  предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное  владение и пользование (ст.606 ГК РФ). Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено  во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (ст.671 ГК РФ). Основное отличие заключается именно в том, что нанимателем является юридическое лицо. Основным документом по аренде жилья, регулирующим отношения между арендодателем и арендатором, является договор аренды жилого помещения. Договор аренды так же как и договор найма заключается в письменной форме.

     Размер  арендуемой площади жилого помещения  не ограничивается. Юридические лица, выступая арендатором жилого помещения по договору аренды, вправе предоставлять его уже по договору найма жилого помещения только для проживания граждан (например, своих работников), которые вправе с согласия арендодателя сдавать его в поднаем (п.2 ст.615 ГК). Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено и по договору  безвозмездного пользования . Однако в любом случае императивная норма п.2 ст.671 об использовании юридическими лицами жилого помещения только для проживания граждан должна быть соблюдена. О запрещении юридическим лицам размещать в жилом помещении офисы, складские помещения.²⁰

     Право сдачи жилых помещений в аренду принадлежит юридическому лицу собственнику или уполномоченному им лицу (органу). Право арендования жилых и нежилых помещений в жилищной сфере принадлежит гражданам и юридическим лицам. В аренду могут быть переданы жилые дома, квартиры, относящиеся к государственному, муниципальному, общественному, частному жилищным фондам. Не подлежат передаче в аренду служебные жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фондов, а также комнаты в квартирах, относящихся к государственному и муниципальному жилищным фондам. Размер, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды жилого помещения также как и в договоре найма жилого помещения. Члены семьи арендатора, проживающие совместно с ним и включенные в договор аренды  жилого помещения, также как и в договоре найма, пользуются помещением наравне с арендатором и несут равные с ним обязанности.²¹ Если указанные граждане перестали быть членами семьи арендатора, они сохраняют права и обязанности по пользованию жилым помещением до окончания срока аренды, указанного в договоре. Арендатор - юридическое лицо вправе вселить в арендуемое жилое помещение своих работников с членами их семей. С работниками, вселенными в жилое помещение, арендатор – юридическое лицо заключает соответствующий договор найма жилого помещения (субаренды) на срок, не превышающий срока, на который заключен договор аренды. Если лица, вселенные в жилое помещение арендатором – юридическим лицом, расторгнут с ним трудовые отношения, они теряют права на пользование жилым помещением, если другой член семьи, проживающий совместно, не является работником данного арендатора. Арендатор - юридическое лицо вправе в таком случае перезаключить договор субаренды с этим членом семьи. Лица, вселенные в жилое помещение арендатором – юридическим лицом, самостоятельного права на это помещение не имеют. Арендатор – юридическое лицо не вправе вселять в арендуемое помещение работника с семьей, если при этом на одного члена семьи будет приходиться меньше установленной Жилищным кодексом нормы площади жилого помещения. Расторжение арендатором договора аренды жилого помещения производится при соблюдении следующих условий. Арендатор с согласия членов семьи, включенных в договор аренды жилого помещения, а также арендатор – юридическое лицо вправе расторгнуть договор, предупредив об этом арендодателя за три месяца. При расторжении договора аренды без такого предупреждения арендатор обязан  выплатить арендную плату за три месяца вперед. Арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное помещение в надлежащем состоянии с учетом нормального износа.