Санкт-Петербургский  институт внешнеэкономических  связей, экономики  и права 

Юридический факультет 
 
 
 
 
 

Курсовая  работа 

4 вариант 
 

Предмет: "Гражданское право" 

Тема: "Договор найма  жилого помещения: основание, порядок изменения  и расторжения» 
 
 
 
 
 
 

Выполнил студент IV курса

Каминская Е.М. 

Проверил  преподаватель

_______________________

                                                                  ^(ФИО) 

_______________________

                                                                  ^{(подпись)} 
 
 
 

Смоленск 2009г.

Содержание

Введение

 

Глава 1. Общие положения договора найма  
по законодательству Российской Федерации 9

1.1 Стороны договора  найма жилого помещения 11

1.2 Объект договора  найма жилого помещения 13

1.3 Форма договора  найма жилого помещения 15

1.4 Права и  обязанности сторон по договору  найма жилого помещения 19 

Глава 2. Отличия договора найма от договора аренды  
по законодательству Российской Федерации. 24 

Глава 3. Расторжение договора найма жилого помещения  
по законодательству Российской Федерации. 26

Заключение 31

Список  литературы 33 
 
 

Введение

      Сделки  граждан с принадлежащим им жильем (купля-продажа, аренда, обмен, мена, найм, дарение и другие формы использования прав собственника жилья) никогда еще не получали такого размаха, как сейчас.

      Учитывая  высокую стоимость жилой площади, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие миллионы рублей. Квартирный бизнес ныне является одним из самых выгодных: посреднические организации - риэлтерские фирмы и отдельные маклеры готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом наибольшие дивиденды.

      На  рынке жилья активно действует  криминальный бизнес. Используя юридическую  неосведомленность граждан, мошенники  добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища.

      Следует отметить, что современный рынок  жилья существенно отличается от рынка прошлых лет. Круг традиционных участников сделки, например купли-продажи, значительно расширился. Теперь обычно в сделку кроме покупателя и продавца включается третья сторона - посредник, в качестве которого выступает либо риэлтерская фирма, либо частный маклер. В сделках на рынке жилья все большую роль играют коммерческие банки, биржи, страховые компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты.

      Гражданское и жилищное законодательство признают правомерными все виды сделок граждан  с принадлежащими им по праву собственности  жилищами. Гражданин может вступать в любые не противоречащие закону договорные отношения, связанные с  изменением правового статуса, приобретением или отчуждением жилья (купля-продажа, дарение, завещание).¹ Он также может реализовать свое право собственника, заключив договор найма, мены, пожизненного содержания с иждивением, совершив обмен на другое жилое помещение и др.

      Действующее законодательство допускает широкий  спектр сделок граждан с принадлежащим  им жильем и в рамках их традиционных форм возникают подвиды, например договор  найма-продажи, предусмотренный ст.501 Гражданского кодекса.

      Прямое  отношение к обеспечению реализации жилищных прав граждан имеют статьи ГК о найме жилого помещения глава 35, безвозмездном пользовании глава 36, об обязательствах вследствие причинения вреда глава 59 и другие правовые нормы, которые, надо полагать, будут оказывать все более ощутимое воздействие на упорядочение совершения жилищных сделок на законной основе.

      При совершении сделок особенно важно выделить средства защиты участников и принадлежащего им жилья. Их права на рынке жилья  охраняются в первую очередь нормами  гражданского законодательства.

      Сдача квартиры (дома) или отдельных комнат для многих собственников жилья  стала источником дополнительного  дохода. Чаще всего жилье сдают  не от его избытка, а с целью  обеспечить себе сносное существование. Поэтому, сдавая "излишки" жилой  площади, мирятся с неудобствами, съезжаются с родителями, детьми.

      Сдача жилья производится на условиях договора коммерческого найма, который ранее  именовался договором аренды. Договор  найма жилого помещения не требует  нотариального удостоверения но в силу обязательного требования ст.674 ГК должен быть заключен в письменной форме.

      Однако  в интересах собственной безопасности владельцу квартиры при сдаче  ее внаем стоит заверить договор  у нотариуса, чтобы дополнительно  обеспечить себя гарантиями надлежащего  исполнения нанимателем обязательств по договору. Излишняя доверчивость или неосторожность грозят владельцу жилого помещения неполучением обещанных по договору денег, а порою и утратой самого жилья.

      Какие условия должны содержаться в  договоре найма жилого помещения? Кроме подробных паспортных данных сторон необходимо детально описать объект (предмет) договора. Исходя из требований cт . 673 ГК объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, а именно: квартира, дом, часть квартиры или жилого дома.² Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, то есть помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям и быть не менее размера, определяемого законодательством Российской Федерации и ее субъектов (ст.40Жилищного кодекса РСФСР)

      Но  названными требованиями условия договора не исчерпываются. В нем следует указать срок, на который сдается жилое помещение. Согласно ст.683 ГК договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на пять лет. Закон допускает заключение краткосрочного договора (до одного года). При этом, если договором не предусмотрено иное, права нанимателей существенно ограничиваются они, например, не имеют преимущественного права на заключение договора на новый срок, не могут сдавать в поднаем жилое помещение, производить замену нанимателя.

      Конечно, в договоре надо указать размер оплаты за жилое помещение, который устанавливается  по соглашению сторон. Если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, определенные договором, а если они не предусмотрены - ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца ст.682 ГК, ст.56 ЖК)³.

      Нанимателями  по договору найма жилого помещения  могут быть только физические лица. Согласно ст.677 ГК в договоре найма  следует указать граждан, постоянно  проживающих в жилом помещении  вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст.679ГК, которая устанавливает, что с согласия наймодателя, самого нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей.

      Все эти условия имеют исключительно  важное значение в обеспечении законности заключаемой сделки и правовых гарантий ее исполнения. На момент заключения договора свою волю диктует, как правило, собственник жилья. Но в последующем ситуация может в корне измениться. Например, если нет запрета для нанимателя сдавать жилое помещение в поднаем, он может, снимая квартиру за одну цену, передать ее другому лицу на условиях договора поднайма за более высокую цену.

      Безусловно, в договоре должно быть запрещение использовать квартиру под офис или какие-либо коммерческие заведения, что вытекает из ст.288 ГК, устанавливающей, что жилые помещения предназначены только для проживания граждан.

      Главный вопрос, который волнует стороны в этом договоре, - размер платы за наем. Твердых ставок, разумеется, нет, но в каждом городе сложились определенные и более-менее устойчивые размеры оплаты одного квадратного метра общей площади квартиры, жилого дома с учетом повышающих или понижающих коэффициентов в зависимости от месторасположения жилья, состояния квартиры, этажности, экологии района, транспортного сообщения .

      При определении размера платы за сдачу внаем жилого помещения  обе стороны особо беспокоит  вопрос о налогах. Стремясь снизить размер налогообложения, они указывают в договоре одну сумму, а договариваются о другой, более высокой. Однако при таком способе ухода от налогов наймодатель может оказаться в положении обманувшего самого себя. Захочет наниматель платить ту сумму, которая зафиксирована в договоре, - и никто не вправе заставить увеличить ее до окончания срока действия договора.

      Даже  при регулярном внесении платы за жилое помещение собственник  должен иметь определенную финансовую защиту: ведь после выезда нанимателя может обнаружиться, что не оплачены счета за междугородние разговоры и телеграммы, передаваемые по телефону, вывезена мебель, телерадиоаппаратура, бытовая техника и другие предметы домашнего обихода, испорчена квартира и ее оборудование. Размер финансовой защиты также должен быть отражен в договоре найма жилого помещения и деньги переданы владельцу квартиры одновременно с заключением договора. При добросовестном исполнении нанимателем договора собственник жилья обязан возвратить ему "защитную" сумму.

      Возможна  оплата за наем жилого помещения в других формах, не только деньгами. При определении размера оплаты в договоре могут учитываться обязательства нанимателя по ремонту жилого помещения, оплате жилищно-коммунальных услуг, оснащению квартиры мебелью и хозяйственным инвентарем - все это должно найти отражение в договоре найма попредметно, в стоимостном выражении затрат, которые произведет наниматель жилого помещения.

      Как следует из текста цель исследования правовое содержание договора найма  жилого помещения. Определение видов договоров найма, мы будем подробно рассматривать не только  вопросы связанные с договором  коммерческого найма , но также и найма социального выявление основных этапов заключения договора найма .Определение областей применения норм гражданского характера в деле предотвращения возможных конфликтов в следствии несоблюдения условий договора найма. В основе исследования лежат методы логико-правового и системного анализа, сравнительно-правовой метод научного познания, статистический метод. Основными законодательными актами, регулирующими жилищные отношения, в частности сдачу жилья отдельными гражданами, являются: Гражданский кодекс Российской Федерации (ч.2) ,принятый Государственной Думой 22 декабря 1995 года ( с изменениями и дополнениями от 24 октября 1997 года) , Жилищный кодекс РСФСР 9в редакции Федерального закона от 28 марта 1998 года №45-ФЗ), Закон города Москвы от11 марта 1998 года №6 «Основы жилищной политики в городе Москве», постановления правительства Москвы от 21 января 1997 года №46 «О порядке и условиях аренды и найма жилых помещений, находящихся в  государственной и муниципальной собственности города Москвы», от 11 августа 1998 года № 614 «О проекте закона города Москвы «Жилищный кодекс города Москвы», от 30 декабря 1997 года №934 «О ставках оплаты жилищно-коммунальных услуг» (в редакции постановления правительства Москвы от 1 декабря 1998 года №930).  
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 1 Общие положения  договора найма по законодательству Российской Федерации.

      Договор найма жилого помещения – один из видов гражданско-правовых договоров; одновременно договор найма является основным договором жилищного права. Он выступает в качестве одного из оснований предоставления жилого помещения и пользования этим помещением.

      Важнейшие положения о договоре найма жилого помещения урегулированы в ст.671-688 гл. 35 ГК РФ, ст.51-100 ЖК РСФСР, а также в Законе РФ об основах федеральной политики и других федеральных законах.