Договор найма жилого помещения: основание, порядок изменения и расторжения

      По  договору найма жилого помещения  одна сторона – собственник жилого помещения или уполномоченное  им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п.1 ст.671 ГК РФ). По своей юридической природе договор найма жилого помещения является двусторонним (взаимным), консенсуальным, возмездным. Данное в ГК определение договора найма жилого помещения является общим для всех видов найма независимо от принадлежности жилых помещений, являющихся объектом данного договора.

      Давая общее определение договора найма  жилого помещения, ГК одновременно выделяет (ст.672) особую разновидность договора найма – договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования (договор социального найма жилого помещения). В соответствии с Законом об основах жилищной политики жилищный фонд социального использования выделен для социально незащищенных слоев населения (малообеспеченные граждане, военнослужащие, ветераны, инвалиды).⁴ Гражданский кодекс не ставит задачу регулировать социальный наем : договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством (п.3 ст.672).

      Определением  договора найма жилого помещения, данным в ГК, охватывается также договор  найма жилого помещения, заключаемый на коммерческих началах. Такой договор найма получил название «договор коммерческого найма». Отношения коммерческого найма регулируются гражданским законодательством, тогда как отношения социального найма – главным образом жилищным законодательством.

      Отдельным категориям граждан (выпускникам детских  домов, пенсионерам-одиночкам) могут предоставляться жилые помещения по договору безвозмездного пользования (ст.18 Закона об основах жилищной политики в городе Москве).⁵

      Находящиеся на территории Российской Федерации жилые дома, а также жилые помещения в других строениях образуют жилищный фонд. Жилищный фонд включает в себя:

      -жилые  дома и жилые помещения в  других строениях, принадлежащие  государству (государственный жилищный  фонд);

      -жилые  дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям (общественный жилищный фонд);

      -жилые  дома, принадлежащие жилищно-строительным  кооперативам (фонд жилищно-строительных кооперативов);

      -жилые  дома и квартиры, находящиеся  в личной собственности граждан  (индивидуальный жилищный фонд).⁶ 
 
 

      1.1.Стороны  договора найма  жилого помещения.

      В п.1 ст.671 дается легальное определение  договора найма жилого помещения. Анализ этого  определения позволяет указать на следующие важнейшие признаки.

      Наймодателем  выступают гражданин или юридические  лица (как коммерческие, так и некоммерческие организации). Гражданин должен иметь на праве собственности любое количество жилых помещений. Гражданин систематически сдающий жилое помещение должен зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (ст.2 ГК, ст.11НК). Этим и отличается ст.671 ГК РФ от ст.51 ЖК РСФСР, исходившей из того, что наймодателем могут выступать лишь государственные предприятия, учреждения, организации, жилищно-эксплуатационные организации, являющиеся подразделениями исполнительной власти.

      Таким образом, собственники - это граждане, юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования. Собственник может управомочить других лиц представлять их интересы при заключении договора найма жилого помещения. От имени Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований в качестве наймодателей выступают госорганы и органы местного самоуправления, чаще всего жилищно-эксплуатационные органы.

      Нанимателем может быть только гражданин. Если речь идет о юридическом лице, то они  могут лишь арендовать жилое помещение  по договору аренды, а не выступать  нанимателем в договоре найма  жилого помещения.⁷

      В п.2 ст.677 ГК РФ установлено, что по общему правилу наряду с нанимателем в договоре найма жилого помещения должны быть указаны лица постоянно с ним проживающие, к которым относятся:

      супруг (супруга), дети (в том числе усыновленные), родители супругов, прабабушка, прадед, внуки, братья, сестры; иные родственники; бывшие члены семьи (бывший супруг, супруга), если они продолжают проживать в жилом помещении; любые другие лица, хотя и не состоящие в родственных отношениях с нанимателем, но фактически постоянно проживающие с ним на данной площади. О том, кто считается постоянно проживающим вместе с нанимателем, следует судить, исходя из факта регистрации гражданина по месту жительства. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, в частности, вправе: пользоваться жилым помещением по прямому назначению, хранить в жилом помещении свои вещи, предметы личного обихода; пользоваться электро-сантехническим и другим оборудованием .

      Отношения между нанимателем и упомянутыми  лицами регулируются соответственно нормами Семейного кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ, Основ жилищной политики. Учитывая, что стороной по договору найма является наниматель, именно на него ГК РФ возложил ответственность за соблюдение постоянно проживающими с ним лицами условий договора, а также правил пользования жилым помещением, придомовой территорией, общим имуществом многоквартирного дома. При этом нужно учесть, что наниматель отвечает за действия упомянутых лиц, носящих неправомерный характер и нарушающих условия договора найма.

      Разновидностью договора найма жилого помещения является договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования (далее ДНЖСИ). Наймодателем по ДНЖСИ выступают соответствующие подразделения госорганов и органов местного самоуправления, а также государственные и муниципальные предприятия, учреждения. Нанимателями являются только граждане, принятые в установленном порядке на учет (включенные в очередь) для предоставления им жилого помещения. Порядок такого учета определяют субъекты РФ.

      1.2.Объект  договора найма  жилого помещения.

      Объектом  договора найма жилого помещения  может быть изолированное жилое  помещение, пригодное для постоянного  проживания (квартира, жилой дом, часть  квартиры или жилого дома) ст.673 ГК РФ.⁸

      Из  данной статьи следует, что объектом договора найма жилого помещения может быть отдельная квартира или ее часть, если квартира коммунальная. В этом случае жилое помещение должно быть изолированным. Не может предметом найма часть комнаты, смежная комната, подсобные помещения. Кроме того объектом найма может служить жилой дом  состоящий как из одной так из нескольких квартир. В случае если предоставляется часть дома, то должны быть соблюдены требования об изолированном помещении.

      Соответствие  жилого помещения определенным санитарным и техническим требованиям - необходимое условие, обеспечивающее нормальное проживание, нормальную жизнедеятельность. Жилище должно обеспечивать поддержание надлежащей температуры окружающей среды, иметь чистый воздух, должно обладать определенной звуконепроницаемостью, иметь надлежащее естественное освещение, быть безопасным в противопожарном отношении. К элементам благоустройства относятся: водопровод, электрическое освещение, ванная комната, подсобные помещения.

      В отличие от договора социального найма в отношении которого жилое помещение должно быть пригодным для проживания, благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта и отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, законодательство о коммерческом найме предусматривает в качестве основного требования то, что жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, т.е. помещение должно быть включено в состав жилых помещений, соответствовать требованиям строительных норм, противопожарных нормативов, санитарным и техническим требованиям.

      Кроме жилого помещения наниматели вправе пользоваться таким имуществом как  балкон, вестибюль, веранда, тамбур, технический этаж.

      Жилые помещения предоставляются гражданам  в пределах нормы жилой площади, за исключением случаев предусмотренных  законодательством РФ. Согласно ст.38 ЖК РСФСР норма жилой площади устанавливается в размере двенадцати квадратных метров на одного человека. Сейчас норма жилой площади имеет юридическое значение: при исчислении платы за жилое помещение; при реализации права нанимателя на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемому; при предоставлении нанимателю другого помещения в связи с капитальным ремонтом. Социальная норма площади жилья – это размер площади жилья, приходящейся на одного человека, в пределах которой осуществляется предоставление компенсаций при оплате жилья и коммунальных услуг(ст.1 Закона).

      В принятых субъектами Российской Федерации  нормативных актах, посвященных  социальной норме площади жилья, устанавливается, как правило, размер не жилой (как это сделано в ЖК РСФСР), а полезной, т.е. общей площади жилого помещения на одного человека. Так в Москве социальная норма предоставления жилого помещения по договору социального найма составляет 18 кв.м. общей площади на одного человека. В зависимости от конструктивных особенностей предоставляемого жилья допускается предоставление жилой площади свыше социальной нормы: на семью из одного человека - до 33 кв.м общей площади; на семью из двух человек - до42 кв.м общей площади.⁹

      Статья 39 ЖК РСФСР закрепляет право граждан  на дополнительную жилую площадь.

     Отдельным категориям граждан сверх нормы  жилой площади предоставляется дополнительная жилая площадь в виде комнаты или в размере 10 кв.м. Гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, а также гражданам, которым эта площадь необходима по условиям и характеру выполняемой работы, размер дополнительной площади может быть увеличен до 20 кв.м. Порядок и условия предоставления дополнительной жилой площади и перечень категорий граждан, имеющих право на ее получение, устанавливаются законодательством. 

1.3.Форма  договора найма  жилого помещения

     Согласно  ст.674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Такой договор не требует нотариального удостоверения. С другой стороны, несоблюдение  простой письменной формы договора найма жилого помещения не влечет ее недействительности, поскольку согласно закону такие последствия наступают в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон. Однако несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст.162 ГК РФ).¹⁰

     В отличие от договора социального  найма, который является бессрочным, договор коммерческого найма  жилого помещения заключается на определенный срок. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет (ст.683 ГК РФ). Таким образом, стороны договора коммерческого найма могут договариваться о сроке найма по своему усмотрению на срок не превышающий пяти лет.

     Пункт 2 ст.683 ГК РФ среди договоров найма  жилого помещения выделяет договоры найма, заключенные на срок до одного года (краткосрочный наем). К такому договору не применяются правила, регламентирующие взаимоотношения нанимателя и постоянно проживающих вместе с ним граждан (п.2 ст.677 ГК РФ), вселение временных жильцов и поднанимателей, порядок замены нанимателя в договоре найма, право нанимателя на заключение договора на новый срок и другие нормы ГК РФ, если договором найма стороны не предусмотрели иное. По истечении договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

     Не  позднее, чем за три месяца до истечения  срока договора найма жилого помещения  наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее одного года жилое помещение в наем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

     При согласовании условий договора найма  наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним  проживающих по договору найма жилого помещения.

     Если  наймодатель отказался от продления  договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в  течение  года со дня истечения  срока договора с нанимателем  заключил договор найма жилого помещения  с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.