Договор найма (аренды) жилого помещения и основные права и обязанности сторон

     Обмен жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

     Обмен жилыми помещениями, предоставленными  по договорам социального найма, может быть осуществлен между гражданами, проживающими в жилых помещения, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах ан территории РФ.³⁸

     Наниматель жилого помещения,  предоставленного по договору  социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем (ст. 76 ЖК РФ).

     Договора поднайма может быть  заключен при условии – если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления.³⁹

     Наниматель жилого помещения  по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия совместно с ним проживающих членов семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого (ст. 81 ЖК РФ).

     Наймодатель на основании заявления  нанимателя жилого помещения  о замене жилого помещения  обязан предоставить нанимателю  по согласованию с ним другое  жилое помещение в течение  трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления.

     Надо заметить, что в условиях  сегодняшней рыночной экономики  и острой проблемы обеспечения  граждан жильем, на практике такие  случаи практически не встречаются.  Разве что только по причине  невозможности внесения нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в связи с его материальным положением.⁴⁰

     На объем прав нанимателя влияет  классификация договоров на долгосрочный  и краткосрочный. Закон выделяет  в особую группу договоры краткосрочного  найма, которые заключаются на период до одного года. Краткосрочный коммерческий наём уменьшает объем жилищных прав и обязанностей у их носителей. Они лишаются ряда прав: права быть вписанными персонально в договор найма жилого помещения (п. 2 ст. 677 ГК РФ). Вселение граждан осуществляется по правилам ст. 697 ГК РФ, т.е. с согласия наймодателя, нанимателя и совместно с ним постоянно проживающих; права вселять временных жильцов и поднанимателей; преимущественного права возобновить договор на новый срок; права на замену нанимателя в договоре; льготного годичного срока, отводимого судом для устранения разрушений или порчи жилья (чтобы приостановить выселение)⁴¹. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3.3  Отличие договора  социального найма  жилого помещения  от

коммерческого найма жилого помещения. 

     Договор социального найма может быть заключен только на жилое помещение, относящееся к фонду социального использования, и при наличии у гражданина определенных предпосылок для его заключения: нуждаемость в улучшении жилищных условий, постоянное проживание в данном населенном пункте, состояние на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, наличие решения соответствующего органа о предоставлении жилого помещения данному гражданину и его семье в соответствии с действующими нормами, выдача ордера на занятие указанного в нем жилого помещения.

     Что касается договора коммерческого  найма, то ни одной из названных  предпосылок для его заключения  не требуется. Здесь господствует  принцип свободы договора, в соответствии  с которым стороны сами определяют  содержание таких важнейших условий, как срок договора, размер и порядок внесения платы за жилое помещение, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и др.

     Договор коммерческого найма  - это гражданско-правовой договор,  а договор социального найма, в сущности, представляет собой квазидоговор, поскольку его заключение и все его элементы, права и обязанности сторон предопределены законом, иными правовыми и административными актами. Для свободного волеизъявления сторон, что наиболее характерно для гражданско-правового договора, здесь почти не остается места. Поэтому "родство" договоров социального и коммерческого найма весьма относительно. В качестве аргумента в пользу сближения этих договоров представляется некорректным ссылаться на то, что некоторые нормы ГК, относящиеся к коммерческому найму, распространяют свое действие и на договор социального найма (ст. 674, 675, 678, 680, 681 и п. 1 - 3 ст. 685). Правильнее рассматривать это как прием законодательной техники, в соответствии с которым следует избегать буквального совпадения норм не только в одном, но и в разных нормативных актах (в данном случае в ГК РФ и ЖК РФ). Основное значение имеет содержащееся в п. 3 ст. 672 ГК положение о том, что договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным, а не гражданским законодательством.⁴²

     В соответствии с договором  социального найма жилого помещения  жилые помещения находятся у  граждан в бессрочном пользовании  (а не на определенный срок). Поэтому одной из особенностей отношений пользования жилищем по договору социального найма является то, что они носят, по общему правилу, длящийся, стабильный характер, даже не смотря на то, что рано или поздно наступают обстоятельства, с которыми закон связывает их прекращение.⁴³ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

4. Заключение. 

     Изучив в своей курсовой работе  договора коммерческого и социального  найма жилого помещения, я определил  следующие выводы, что они отличается  друг от друга по правовому  регулированию, субъектному составу, сроку действия договора и другим особенностям.

     Объектами договора найма жилого  помещения могут выступать жилые  дома, квартиры в многоквартирных  жилых домах, а также изолированные  жилые комнаты в домах либо  в квартирах. 

     Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем по договору коммерческого найма является собственник либо лица, наделенные правом на сдачу жилого помещения в наем законом или собственником; по договору социального найма наймодателем является местная администрация, государственные и муниципальные предприятия, учреждения, общественные объединеия. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин, юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено на основе договора аренды или иного договора за плату.

     Права и обязанности нанимателя  и наймодателя по договору  найма жилого помещения раскрываются  в главе 35 ГК РФ. На объем  прав нанимателя в договоре  коммерческого найма влияет классификация  договоров на долгосрочный и краткосрочный. Краткосрочный наем уменьшает объем жилищных прав и обязанностей у их носителей.

     Договор найма считается заключенным  с момента достижения сторонами  соглашения по всем существенным  условиям, с этого момента договор вступает в силу и становится обязательным для его участников. Договор найма является взаимным, т.к взаимные права и обязанности имеются у обеих сторон. Коммерческий наем изначально подразумевает извлечение прибыли собственником жилья. Именно поэтому законодатель указал и на то, что жилое помещение наймодатель обязан передать за плату. Плата, размер которой определяется по соглашению сторон, является существенным условием данного договора.

     Прекращение договора найма жилого  помещения, может иметь место  как в следствие расторжения договора найма, так и по другим основаниям. Поэтому понятие «прекращение договора найма» шире понятия «расторжение договора найма». Расторжение договора найма жилого помещения – это волевой акт, являющийся по своей юридической природе односторонней или двусторонней сделкой.

     В настоящее время договор  найма жилого помещения регулируется  главой 35 ГК РФ. В силу специфики  объекта договора к нему применяются  нормы ЖК РФ, на что имеются  прямые ссылки в статьях ГК  РФ.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

5. Список используемой  литературы. 

1. Гражданский кодекс РФ.

2. Гражданское право. Учебник. Том 2 Полутом 1. 2-е издание /Под ред. Е.А.

    Суханова. Издательство БЕК. М. 2004, С. 442

3. Гражданское право. Учебник /Под общей редакцией С.С.Алексеева.

    ВЕЛБИ. М. 2008,  С.479

4. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ Ч.2. (постатейный). – 4-е изд.,

    исп. и доп. с использованием судебно-арбитражной практики /Рук. авт.

    коллектива и отв. ред. Садиков О. Н. ЮРИСТЪ. М. 2004. С. 303

5. Брагинский М. И. Витрянский В. В.Договорное право. Книга вторая:

    Договоры о передаче имущества. Изд. 3-е, стереотипное.  Зерцало. М.

    2004 С. 305

6. Еремичева И.А., Алексия П.В. Жилищное право. Учебник. ЮНИТИ-

    ДАНА. М. 2005, С. 240

7. Ефимов А.Ф., Толчеев Н.К.. Жилищные споры. Проспект. М. 2010, С.211 

8. Калемина В. В., Рябченко Е. А. Договорное правою Учебное пособие.

    Зерцало. М. 2006, С. 248

9. Толстой Ю. К. Жилищное право. Учебник. Пост-Фактум. М., 2007. С. 230

10. Фоков А.П., Попонов Ю.Г., Черкашина И.Л., Черкашин В.А. Гражданское

      право. Учебник. КНОРУС. М. 2008, С. 679 

11. Опубликованное дело – Дело Семенихиной и Теслиной. Приговор

      Судебной коллегии Верховного суда от 15 сентября 2006 года /Бюллетень

      Верховного Суда Российской Федерации, 2006, № А24-35/2006, с.8-9/

12. «Договор коммерческого найма жилого помещения». Свит Ю. П // Закон.

      -  М.: Известия, 2005, №6, С. 65-71    

13. «Договор найма жилого помещения право: содержание, права и

      обязанности сторон». Северова М. А. // Современное право. 2007, № 6. С.

      24-29

14. «О правилах пользования жилыми помещениями». Аполлонов А. О.,

      Страунинг Э. Л. // Жилищное право. 2006. № 5. С. 12.

15. «Понятие и предмет договора коммерческого найма жилого помещения».

      Кириченко О. В. // Современное право. 2007. № 6. С. 18.

16. «Расторжение договора найма жилого помещения». Рузанова В. Д. //

      Жилищное право 2005. № 3. С.14 – 15

17. «Правовое положение лиц, проживающих с нанимателем по договорам

      социального и коммерческого найма: сравнительный анализ». Рузанова В.

      Д. // Семейное и жилищное право, 2006, № 4. С. 23 – 24.

18. Постановлению Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении

      Положения о признании помещения жилым помещением, жилого

      помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома

      аварийным и подлежащим сносу» // Собрание законодательства РФ. –

      06.02.2006. - № 6. - Ст. 702.