Договор найма (аренды) жилого помещения и основные права и обязанности сторон

     Основания и порядок расторжения договора найма жилого помещения устанавливаются с ст. 687 ГК РФ.

    Прекращение жилищного правоотношения, возникающего из договора найма  жилого помещения, может иметь  место как в следствие расторжения  договора найма, так и по другим основаниям (смерть одинокого нанимателя). Поэтому понятие «прекращение договора найма» шире понятия «расторжение договора найма». Расторжение договора найма жилого помещения – это волевой акт, являющийся по своей юридической природе односторонней или двусторонней сделкой. Как любой гражданско-правовой договор, договор найма жилого помещения может быть расторгнут по соглашению сторон.

    В соответствии со ст. 83 Жилищного кодекса РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор найма жилого помещения.

     Это право вытекает из сущности  жилищной потребности гражданина: при отпадении надобности в  данном жилом помещении (например, в связи с переездом на постоянное  место жительство в другую  местность) расторгается и договор найма жилого помещения. Тем самым закон предоставляет нанимателю и членам его семьи возможность односторонними действиями отказаться от своего права на пользование жилым помещением, причем без предварительного предупреждения об этом наймодателя.

     В отличие от порядка, установленного  статьей 83 Жилищного кодекса РФ, ст. 687 ГК РФ предусмотрена обязанность нанимателя по договору коммерческого найма письменно (за три месяца) предупреждать об этом наймодателя.

     Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя не влечет никаких неблагоприятных для него правовых последствий.

     Расторжение договора найма по  инициативе наймодателя. В соответствии со ст. 3 ЖК РФ закреплен принцип, согласно которому никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренном законом.

     Расторжение договора найма жилого  помещения не всегда связано  с выселением из жилого помещения,  это не тождественные понятия.  Например, при выезде или смерти одиноко проживающего нанимателя жилого помещения, действие договора найма прекращается без необходимости выселения. Вместе с тем выселение лица из жилого помещения, в которое он самовольно вселился, не связано с расторжением договора найма жилого помещения, так как в данном случае этот договор не заключался.

     Расторжение договора найма жилого  помещения в домах государственного  или общественного жилищного  фонда по требованию наймодателя  допускается в судебном порядке  в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; использования жилого помещения не по назначению. Они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

     Согласно ст. 84 Жилищного кодекса РФ выселение производится в судебном порядке. Допускается выселение в административном порядке с санкции прокурора лишь лиц, самоуправно занявших жилое помещение или проживающих в домах, грозящих обвалом.

     Жилищный кодекс предусматривает  два вида выселения:

– с предоставлением другого жилого помещения ст. 90 ЖК РФ.

– без предоставления другого жило помещения ст. 91 ЖК РФ.

     Выселение с предоставлением  гражданам другого благоустроенного  жилого помещения.

     Граждане выселяются из жилых  домов государственного, муниципального  и общественного жилищных фондов  с предоставлением другого благоустроенного  жилого помещения, если:

     – дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

     – жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

     – жилое помещение признано непригодным для проживания;

     – в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшиться, в результате чего, проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличиться, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст. 85 ЖК РФ).

     Если жилое помещение (дом)  признано непригодным и грозящим  обвалом, то договор найма расторгается  и нанимателю вместе с членами  его семьи по решению органа местного самоуправления предоставляется другое благоустроенное жилое помещение за счет муниципального жилищного фонда или соответствующей государственной организации, которым принадлежит дом, грозящий обвалом.²⁴

     В Жилищном кодексе РФ предусматриваются случаи выселения с предоставлением другого (не обязательно благоустроенного) жилого помещения (ст. 90).

     Выселение без предоставления  гражданам другого жилого помещения. Действующее законодательство предусматривает выселение без предоставления другого жилого помещения либо в качестве санкции (ответственности) за ненадлежащее исполнение жилищных обязанностей и иное виновное поведение нанимателя (членов его семьи), либо в целях предоставления наймодателю возможности использовать помещение по специальному назначению.

     Такое выселение допускается  только при виновном поведении  нанимателя (членов его семьи  или других совместно проживающих  с ним лиц). Причем все случаи  выселения без предоставления  гражданам другого жилого помещения  точно перечислены непосредственно в Жилищном кодексе.

     Выселение без предоставления  жилого помещения производится, если наниматель, члены его семьи  или другие совместно проживающие  с ними лица систематически  разрушают или портят жилое  помещение. Это вытекает из обязанности граждан использовать предоставленное им жилое помещение в соответствии с его назначением, соблюдать правила пользования им, бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию (ст. 91 ЖК РФ).

     С иском о выселении по указанному основанию имеют право обратиться наймодатель, собственник жилого помещения и заинтересованные лица. К ним относятся, например, жильцы, проживающие с нанимателем в одном доме.

     Условия применения такой санкции  как выселение к лицу, разрушающему  или портящему помещение общие для применения любой ответственности: наличие противоправного деяния; наличие вреда; причинной связи между ними; вины.

     Но существуют еще и специфические  условия применения такой ответственности,  указанные непосредственно в  ст. 91 ЖК РФ: систематичность противоправных действий; применение к ранее совершенным противоправным деяниям мер предупреждения и общественного воздействия.

     Кроме того, должны быть применены  к нарушителям меры предупреждения  или общественного воздействия.

     Виновное поведение лица может  выразиться не только в активных  действиях, но и в форме бездействия,  неисполнения каких-либо обязанностей

     Выселение без предоставления другого жилого помещения производится также в случае, если наниматель, и члены его семьи или другие совместно проживающие вместе с ним лица используют жилое не по назначению. Жилые помещения предназначены для постоянного проживания в них (ст. 17 ЖК РФ). Закон требует, чтобы граждане использовали жилое помещение в соответствии с его назначением.

     Использование жилого помещения  не по назначению может выразиться  в различных формах. Прежде всего,  это организация в нем производства, опасного для жизни и здоровья других граждан, проживающих совместно с ним или по соседству. Кроме этого, может выразиться в превращение жилого помещения в подсобное, в место для содержания животных, использование жилого помещения в качестве овощехранилища, и т.п., т.е. фактически, превращение жилого помещения в нежилое, что возможно только в специальном порядке (Глава 3 ЖК РФ).

     Выселение без предоставления  другого жилого помещения возможно  также в случае, если наниматель, члены его семьи или другие проживающие с ним лица систематическим нарушением правил общежития делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными. Нарушение правил общежития может выражаться: в оскорблении других жильцов квартиры или дома, унижении их человеческого достоинства, хулиганских выходках, драках, повреждении мебели и пр.

     Согласно ст. 91 Жилищного кодекса РФ лица, лишенные родительских прав, если совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным, могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения. Приведенное правило впервые включено в закон, и очень важно для защиты прав несовершеннолетних. Основная его задача состоит в том, чтобы уберечь детей от пагубного влияния лица, лишенного родительских прав (или ограниченного в родительских правах), создать им надлежащие условия для проживания.²⁵

     Можно сделать вывод о том,  что наниматель по договору коммерческого найма жилого помещения более защищен, чем наймодатель. Во-первых это проявляется в том, что расторжение договора по инициативе наймодателя возможно только в судебном порядке, а по инициативе нанимателя в любое время. Во-вторых, при задолжности по оплате суд исследует причины образовавшейся задолжности и если он посчитает их уважительными договор не расторгается. В-третьих при разрушении или порче жилого помещения судебным решением нанимателю предоставляется срок для восстановления пригодности жилого помещения для проживания.

     Дееспособный член семьи нанимателя  с согласия остальных членов  своей семьи и нанимателя вправе  требовать признания себя нанимателем  по ранее заключенному договору  социального найма вместо первоначального  нанимателя. Такое же право принадлежит в случаи смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего.

     С учетом довольно широко распространенной  практики принудительного обмена  жилыми помещениями, в целях  ликвидации жилищных конфликтов  закон (ст. 72 ЖК РФ), исходя из гуманных соображений, предусматривает, что взамен выселения без предоставления другого жилого помещения суд может обязать соответствующие лица произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое помещение, указанное заинтересованной стороной. Эта норма имеет весьма важное значение для разрешения жилищных конфликтов, так как позволяет судам в определенных случаях не прибегать к такой крайней мере воздействии, как выселение.

     Принудительный обмен возможен  с соблюдением общего порядка  обмена, установленного законом.

     При отказе лица, виновного в  создании обстановки невозможности  совместного проживания, от обмена  оно может быть выселено без  предоставления другого жилого  помещения.²⁶ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3.2  Права и обязанности  сторон в договоре найма жилого помещения. 

     Законодатель достаточно четко  прописал права и обязанности  сторон по договору найма жилого  помещения.

     В обязанности наймодателя входят  передача нанимателю свободного  жилого помещения в надлежащем  состоянии, осуществление надлежащей эксплуатации дома, в котором находится объект найма, предоставление нанимателю на возмездной основе необходимых коммунальных услуг (ст. 676 ГК РФ). Осуществлять капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения (ст. 681 ГК РФ). Не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в наем (ст. 684 ГК РФ)²⁷.  Помещение должно быть свободным, то есть в нем на момент передачи не должны находиться, постоянно или временно, иные лица. Также помещение должно быть юридически свободным от прав третьих лиц. Передача жилого помещения, несвободного от прав иных (третьих) лиц, может привести к серьезному ущемлению прав нанимателя и невозможности пользования жилым помещением ввиду сохранения на него прав третьих лиц.²⁸