Договор найма (аренды) жилого помещения и основные права и обязанности сторон

     В обязанности нанимателя жилого помещения входят воздержание от использования жилого помещения для отличных от проживания целей, обеспечение сохранности и надлежащего состояния жилого помещения, своевременное внесение платы за него. Переустройство и реконструкция жилого помещения нанимателем возможны лишь с согласия наймодателя (ст. 678 ГК РФ).²⁹

     Если постоянно проживающие в  жилом помещении совместно с  нанимателем граждане не указаны  в договоре найма, они приобретают  этот статус в результате их  вселения в жилое помещение в установленном порядке. Такие граждане имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, однако правовой статус сонанимателя они приобретают лишь в случае, если заключают с нанимателем договор об их солидарной с нанимателем ответственности перед наймодателем.

     Условиями вселения в жилое  помещение других граждан в  качестве постоянно проживающих  в этом жилом помещении являются  согласие на такое вселение  нанимателя и постоянно проживающих  с ним граждан, а также соблюдение  при вселении нормы общей площади на одного человека (ст. 679 ГК РФ).

     По общему правилу текущий  ремонт сданного внаем жилого  помещения является обязанностью  нанимателя, а капитальный ремонт - обязанностью наймодателя. Переоборудование  жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, допустимо лишь с согласия нанимателя (ст. 681 ГК РФ).³⁰

     Наниматель обязан вносить плату  за жилое помещение и коммунальные  услуги (квартирную плату) не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца (ст. 682 ГК РФ).³¹

     Внесение наемной платы – одна  из основных обязанностей нанимателя. Размер платы за жилое помещение  определяется по соглашению сторон  в договоре коммерческого найма  (ст. 682 ГК РФ). В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре не должна превышать этот размер. Если договором срок внесения платы не предусмотрен, она вноситься нанимателем ежемесячно в порядке в порядке, установленном ЖК РФ (п. 3 ст. 682 ГК РФ). Одностороннее изменение размера платы не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п. 3 ст. 682 ГК РФ)³².

     Наниматель жилого помещения  вправе с согласия других постоянно проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

     Наймодатель может запретить  проживание временных жильцов  при условии несоблюдения требований  законодательства о норме жилой площади на человека (ст. 680 ГК РФ).

     Временные жильцы не обладают  самостоятельным правом пользования  жилым помещением. Ответственность  за их действия перед наймодателем  несет наниматель. Временные жильцы  обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока, а если срок не согласован - не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.³³

     Анализ ст. ст. 69, 70 Жилищного кодекса РФ показывает, что субъектный состав в договоре социального найма может быть изменен нанимателем в одностороннем порядке, без согласия наймодателя. Речь идет о праве нанимателя на вселение других граждан в качестве членов семьи. Граждане, вселенные нанимателем, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением, если эти граждане являются или признаются членами его семьи.      

     В договоре найма жилого помещения  описываются все права и обязанности  сторон. А также ответственность за неисполнение своих обязательств.

     Заключения договора найма на  новый срок по истечении срока  действия существующего договора  найма жилого помещения. Такое  право закон называет преимущественным (ст. 684 ГК РФ).

     Жилищный кодекс дает достаточно обширный перечень прав и обязанностей наймодателя и нанимателя, однако он не является исчерпывающим. Стороны могут иметь иные права, предусмотренные Жилищным кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.³⁴

     Однако наймодатель, помимо предоставления нанимателю жилого помещения, обязан обеспечить бесперебойную подачу проживающим в жилом помещении коммунальных услуг. Предоставление коммунальных услуг является неотъемлемой частью договора социального найма жилого помещения.

     Права членов семьи признаются  равными с правами нанимателя; однако в некоторых случаях  они производны от прав нанимателя. Например, на служебные жилые  помещения выдается решение органов  местного самоуправления нанимателю, являющемуся рабочим или служащим данного предприятия (учреждения, организации); прекращение им трудовых отношений с организацией может повлечь за собой выселение не только его, но и членов его семьи из жилого помещения с предоставлением или без предоставления другого жилого помещения.

     Наниматель с согласия в письменной  форме членов своей семьи, включая  временно отсутствующих, вправе  вселить в занимаемое им жилое  помещение по договору социального  найма своего супруга, своих  детей и родителей либо, с согласия  в письменной форме членов своей семьи, включая временно отсутствующих, и наймодателя, других граждан в качестве постоянно проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве постоянно проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.

     На вселение к родителям их  несовершеннолетних детей не  требуется согласия остальных  членов семьи нанимателя и наймодателя.

     Закон связывает жилищные права  и обязанности только с фактом  совместного проживания членов  семьи, ведения ими общего хозяйства,  а прописка (или регистрация), в  жилищном законодательстве как  категория вообще не фигурирует.³⁵

     Семенихин - наниматель однокомнатной  квартиры - умер. Исполком Карачаевского  городского Совета народных депутатов  выдал ордер на указанную квартиру  Семенихиной - матери умершего, которая  до этого в упомянутой квартире  не проживала.

     Теслина предъявила в суд иск и просила признать выданный Семенихиной ордер недействительным. В обоснование иска она сослалась на то, что с 2000 года проживала с Семенихиным в спорной квартире одной семьей. Хотя брак у них зарегистрирован не был, они вели общее хозяйство. Семенихин принимал меры к ее прописке, но ему было отказано со ссылкой на недостаточную жилую площадь в квартире.

     Решением Карачаевского городского  народного суда Карачаево-Черкесской  Республики в иске Теслиной  было отказано и удовлетворен  встречный иск Семенихиной о выселении Теслиной из спорной квартиры.

     Дело неоднократно рассматривалось  различными судебными инстанциями.

     Рассмотрев дело в порядке  надзора, Судебная коллегия по  гражданским делам Верховного  Суда РФ отменила решение народного суда и все последующие постановления судов по делу и направила дело на новое рассмотрение, указав, в частности, следующее.

     Отказывая Теслиной в иске, суд  в решении сослался на то, что  она не являлась членом семьи  умершего Семенихина, поскольку  не состояла с ним в браке.

     Однако такой вывод, по мнению  Судебной коллегии Верховного  Суда РФ, сделан без учета конкретных  обстоятельств дела. Судом не  принято во внимание, что Теслина  вселена в спорную квартиру  в 2000 г. нанимателем этой квартиры  Семенихиным, который имел право произвести такое вселение, соблюдая требования ст. 54 ЖК, и проживала там по день смерти     Семенихина в течение шести лет. По утверждению Теслиной, они жили одной семьей и вели общее хозяйство. В суде это обстоятельство подтвердили многочисленные свидетели, показавшие, что Теслина и Семенихин проживали совместно, вели общее хозяйство, проявляли заботу друг о друге, как муж и жена. Однако суд этим показаниям надлежащей оценки не дал, хотя они имели существенное значение для правильного разрешения спора. В соответствии со ст. 53 ЖК к членам семьи нанимателя жилого помещения могут быть отнесены не только супруг нанимателя, их дети, родители и другие родственники, но в исключительных случаях и иные лица, если проживали совместно с нанимателем и вели с ним общее хозяйство. Суд же, вопреки требованиям приведенного закона, при решении вопроса о признании Теслиной членом семьи Семенихина исходил лишь из того, что брак между ними не зарегистрирован, оставив без внимания их длительное совместное проживание и ведение ими общего хозяйства, с которыми закон связывает возможность признания лица членом семьи нанимателя.

     Приведенное определение Судебной  коллегии по гражданским делам  Верховного Суда РФ обращает  внимание на то, что в соответствии с действующим законом членами семьи нанимателя могут быть признаны не только его (нанимателя) супруг, дети, родители и другие родственники, но в исключительных случаях другие лица, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Поскольку признание членом семьи нанимателя имеет существенное значение для решения вопроса о праве на жилое помещение, суды обязаны глубоко и всесторонне исследовать их отношения с нанимателем и давать оценку установленным обстоятельствам с тем, чтобы не допустить нарушения прав лиц, обращающихся за судебной защитой.³⁶

     Сохранение жилого помещения за временно отсутствующими гражданами.

     В случае выбытия нанимателя  и членов его семьи из занимаемого  жилого помещения на другое  постоянное место жительства они утрачивают право на жилое помещение. В случае временного отсутствия нанимателя либо члена его семьи (либо всех членов семьи) право на жилое помещение сохраняется и на время их отсутствия.

     Вопросы сохранения жилой площади  за временно отсутствующими регламентируются ст. 71 Жилищного кодекса РФ. Предусматривается, что Временное отсутствие нанимателя жилого помещения, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет изменения их прав и обязанностей по договору социального найма.

     Конституционный Суд РФ признал,  что временное отсутствие нанимателя  или членов его семьи само  по себе не может служить  основанием лишения их права  пользования жилым помещением. Наниматель  или член его семьи, не проживающий  в жилом помещении свыше шести месяцев, не может быть только по этому основанию признан утратившим право на жилое помещение. В случае спора дело подлежит разрешению в суде по иску об утрате им права на жилое помещение либо по другому основанию. В случаях временного отсутствия нанимателя (одного из членов семьи) или всех членов семьи временно отсутствующие сохраняют права и несут обязанности по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ).

     В случае временного отсутствия  право на пользование жилым  помещением должно сохраняться за нанимателем и членами его семьи при условии, что наниматель и члены его семьи добросовестно выполняют свои обязанности по договору найма, не злоупотребляют своими и не нарушают жилищные права других граждан.

     Жилищным кодексом РФ предусмотрено сохранение жилых помещений за гражданами, временно отсутствующими по условиям и характеру работы, в связи с командировкой или обучением. Наниматель или члены его семьи могут временно выехать в другую местность в связи с заключением трудового договора (контракта), который по закону (ст. 58 ТК РФ) может быть заключен на неопределенный срок либо на определенный срок не более пяти лет.³⁷

     Наниматель жилого помещения  по договору социального найма  с согласия в письменной форме  наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на другое жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю (ст. 72 ЖК РФ).

     Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения.

     Если соглашение не достигнуто  любой из них вправе требовать  осуществления принудительного  обмена жилого помещения в  судебном порядке.