Договор найма (аренды) жилого помещения и основные права и обязанности сторон

«Договор  найма (аренды) жилого помещения и  основные права и обязанности  сторон». 
 
 

План:

1.    Введение……………………………………………………………………2

2.    Основные  положения договора найма жилого  помещения…………….4

2.1  Понятие  договора найма жилого помещения……………………………4

2.2  Виды договора найма жилого помещения……………………………….9

3.    Порядок  заключения договора найма жилого  помещения, права и   

       обязанности  сторон……………………………………………………….13

3.1  Порядок  заключения договора найма жилого  помещения……………..13

3.2  Права и  обязанности сторон в договоре найма жилого помещения…...24

3.3  Отличие  договора социального найма жилого  помещения от 

       коммерческого найма жилого помещения………………………………34                                                                           

4.    Заключение………………………………………………………………...36

  5.    Список используемой литературы………………………………………..38 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Введение.

     Статья 40 Конституции Российской  Федерации предусматривает право  каждого на жилище. Однако лишь  небольшая часть населения страны имеет возможность приобрести жилое помещение в собственность, и далеко не у всех имеются правовые основания для пользования жилым помещением по договору социального найма.

     Жилище является одним из важнейших  материальных условий жизни людей. Потребность человека в жилье возникает с момента рождения и сохраняется на протяжении всей его жизни.

     Существовавшая много лет в  России распределительная система  удовлетворения жилищной потребности  граждан не дала ожидаемых  результатов, миллионы семей нуждались и продолжают нуждаться в улучшении жилищных условий.

     Происходит постепенное расширение  сферы действия договора коммерческого  найма жилого помещения и сужение  сферы действия договора социального  найма жилого помещения.

     Но, не смотря ни на что, договор социального найма жилого помещения не потерял своей актуальности и продолжает оставаться самым распространенным договором, регулирующим жилищные правоотношения, поскольку целью жилищной реформы на первом этапе является обеспечение доступности улучшения жилищных условий для семей со скромным и средним достатком, сохранение бесплатного предоставления жилья малоимущим гражданам. Уровень благосостояния большинства населения таков, что для многих из них получение жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора социального найма является единственной возможностью улучшить свои жилищные условия.

     Объектом исследования данной  работы выступают договора коммерческого  и социального найма жилого  помещения. Целью настоящей работы является раскрытие понятия и особенностей этих договоров путём анализа действующего законодательства и научной литературы. Отсюда вытекают следующие задачи: выявление особенностей договора с помощью сравнительного анализа договора социального найма с коммерческим; определение предмета и объекта договора; порядок использования договора найма жилого помещения путем обозначения прав и обязанностей сторон в договоре; обозначение оснований прекращения и расторжения договора, рассмотрение спорных моментов и определения решения проблем на практике.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Основные положения  договора найма  жилого помещения.

2.1 Понятие договора  найма жилого помещения.

     Договор найма жилого помещения  - это соглашение сторон, по которому одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).¹

     Договор найма жилого помещения является консенсуальным (права и обязанности сторон договора возникают с момента его заключения), возмездным (возмездность договора предполагает обязанность внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальными услугами), двусторонним (двусторонность предполагает наличие прав и обязанностей у каждой стороны в договоре найма жилого помещения). Это положение относится ко всем договорам найма жилого помещения независимо от того, кто является собственником сдаваемых внаем жилых помещений и кто выступает их нанимателем.²

     Договор найма жилого помещения  заключается в письменной форме. (ст.674 ГК РФ).³

     Цель договора найма - обеспечение  права гражданина на жилище.   

     Стороны договора - наймодатель и  наниматель. Наймодатель - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Наймодателем может быть любой субъект гражданского права с соблюдением общих требований о правоспособности и дееспособности. Нанимателем может быть только гражданин. Каких-либо особых требований, касающихся дееспособности граждан–нанимателей, нет. Существует мнение, что нанимателем может выступать только совершеннолетний гражданин. Такой вывод делается из п.1 ст. 686 ГК РФ, устанавливающего право на замену нанимателя одним из совершеннолетних лиц, проживающих совместно с нанимателем. Однако эта норма рассчитана на конкретную ситуацию – замену нанимателя. В то же время, в случае смерти нанимателя допускается его замена одним из постоянно проживающих с ним лиц без указания о совершеннолетии лица. Поскольку по достижении 14 лет гражданин может проживать отдельно от родителей, усыновителей, попечителей, за ним следует признать возможность быть нанимателем по договору найма жилого помещения. Этот вывод подкрепляется и тем, что с 14 лет гражданин сам, пусть и с согласия родителей, усыновителей или попечителей, совершает сделки, несет самостоятельную ответственность по своим обязательствам⁴.

     В договоре должны быть указаны  граждане, постоянно проживающие  в жилом помещении вместе с  нанимателем. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.

     Статус постоянно проживающих  в силу закона могут приобрести  и те, кто  вселился позднее.  Однако для этого необходимо  наличие двух условий (ст.679 ГК РФ). Первое – получение согласия на вселение от обеих сторон (наймодателя и нанимателя). Второе условие связано с тем, что подобное вселение не должно за собой повлечь нарушение требований законодательства о норме жилого помещения на одного человека. И лишь в виде исключения установлено, что ни то, ни другое условие не распространяются на случаи, когда речь идет о несовершеннолетних детях⁵.

     Помимо лиц, имеющих право пользования  жилым помещением наравне с  нанимателем, в качестве сторон  в жилых правоотношениях могут выступать и такие лица, которым самостоятельное право пользования жилым помещением не принадлежит. Их права зависимы и производны от прав тех лиц, которые пользуются жилым помещением самостоятельно, в первую очередь от прав нанимателя⁶. В соответствии со ст. 680 ГК РФ наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

     Объектом договора найма жилого  помещения может быть только  изолированное жилое помещение,  пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры  или жилого дома). Оно должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям (ст. 673 ГК РФ).

     ЖК РФ в п. 2 ст. 15 говорит о  том, что жилым помещением признается  изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)⁷.

     Не могут быть самостоятельным  предметом договора найма часть  комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения. Также не может быть объектом договора жилищного найма помещение, не признанное жилым. Из ст. 673 ГК РФ следует, что в договоре, заключенном по поводу части квартиры или дома, предметом могут быть комната или помещение из нескольких комнат, но непременно имеющие самостоятельный выход.

     Соответствие жилого помещения  определенным санитарным и техническим  требованиям – необходимое условие,  обеспечивающее нормальное проживание, нормальную жизнедеятельность человека. Жилище должно обеспечивать поддержание надлежащей температуры окружающей среды, иметь чистый воздух, должно обладать определенной звуконепроницаемостью, иметь надлежащее естественное освещение, быть безопасным в противопожарном отношении.    

     В соответствии с ч. 4 ст. 15 ЖК  РФ жилое помещение может быть  признано непригодным для проживания  по основаниям и в порядке,  которые установлены Правительством  РФ. В частности, непригодными  для проживания согласно Постановлению Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу»⁸, находящиеся в ветхом или аварийном состоянии и в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания. Кроме того, в силу ч. 2 ст. 15 ЖК РФ пригодное для постоянного проживания жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Если жилое помещение не соответствует санитарным и техническим требованиям, оно подлежит сносу или переоборудованию в нежилое. Таким образом, пригодность для проживания определяется следующими параметрами: свойствами и состоянием самого строения, в котором находится жилое помещение; уровнем благоустройства, в том числе наличием определенных коммуникаций; безопасностью окружающей среды⁹.

     В настоящее время по вопросу  оплаты за жилье и коммунальные  услуги следует руководствоваться  ст. ст. 153–160 Жилищного кодекса РФ.

     Оплата жилья включает в себя внесение платы за содержание жилья, платы за ремонт жилья и наем жилого помещения.

     Плата за содержание и ремонт  жилья – плата, взимаемая с  нанимателя жилого помещения  за услуги и работы по управлению  многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (в том числе, подвала, чердака, подъезда, крыши) и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и инженерных сооружений жилого дома. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилого фонда.

     Плата за наем жилого помещения  – плата, взимаемая собственником  жилья с нанимателя жилого  помещения и являющаяся доходом  собственника жилья от предоставления  жилого помещения в наем.

     Плата за коммунальные услуги  включает в себя плату за  холодное и горячее водоснабжение,  водоотведение, электроснабжение, газоснабжение,  отопление.¹⁰ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.2 Виды договора  найма жилого помещения. 

     ГК выделяет два вида найма жилого помещения: договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального найма) и договор найма жилого помещения, в котором наймодатель выступает как предприниматель, преследующий цель извлечения прибыли. Этот вид договора получил в литературе название "договор коммерческого найма".

     Как разновидности одного понятия  (договора найма жилого помещения)  названные договоры имеют определенные  общие черты. И тот, и другой  опосредуют отношения по предоставлению жилых помещений в пользование за плату. Стороны в обоих договорах именуются "наймодатель" и "наниматель". В ГК содержатся одинаковые требования к форме этих договоров (ст. 674), единообразно определены обязанности нанимателя (ст. 678) и обязанности сторон по ремонту сданного внаем жилого помещения (ст. 681), одинаково регламентируется правовое положение временных жильцов (ст. 680) и в значительной части - поднанимателей (п. 1 - 3 ст. 685). Вместе с тем это общее в их природе реализуется в законодательстве на принципиально разных основаниях.¹¹