Наличие в законодательстве противоречивых норм породило их различное толкование и соответственно различный подход к оформлению сделок с недвижимостью.

      При покупке здания, расположенного на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного бессрочного пользования,  покупатель, несмотря на нормы ГК РФ, не приобретет право постоянного бессрочного пользования земельным  участком, на котором расположено приобретенное им здание.

      Земельным кодексом РФ установлены определенные ограничения для такого вещного права, как право постоянного (бессрочного) пользования, а именно ограничения по субъекту права. Земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования может быть предоставлен только  ограниченному кругу лиц, перечень которых закреплен ст. 20 ЗК РФ, при этом граждане и юридические лица, за исключением органов государственной власти и местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, в указанный перечень не входят.

      По  этим же причинам после вступления в силу ЗК РФ орган местного самоуправления, распоряжающийся земельными участками, не может  предоставить новому  собственнику  здания участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, если покупатель не входит в круг  лиц,  перечисленных  в п. 1 ст. 20 ЗК РФ. Следовательно, покупателю здания как собственнику недвижимости земельный участок может быть предоставлен только в соответствии с положениями ст. 36 ЗК РФ.

      Однако  Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ содержит специальную норму, касающуюся оформления прав на земельный участок покупателем здания.

      В соответствии с п. 2 ст. 3 названного Закона при продаже здания,   расположенного на земельном участке, предоставленном юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком подлежит переоформлению на  право  аренды или земельный участок должен быть приобретен в собственность  в  соответствии  с  положениями ЗК РФ по выбору покупателя здания.

      Исходя  из положений Закона № 137-ФЗ представляется, что покупатель, заключив договор купли-продажи, должен начать процедуру переоформления прав на земельный участок. Переоформление прав на земельный  участок условно  можно  разбить  на  следующие этапы:

      - подача заявления  о предоставлении  земельного участка в  собственность или о переоформлении  земельного участка на праве  аренды;

      - принятие органом государственной власти или  местного   самоуправления решения о предоставлении земельного участка;

      - заключение договора аренды или купли-продажи;

      - регистрация в Едином  государственном реестре прав  права собственности или договора аренды.

      Представляется, что все действия по переоформлению прав на земельный участок,  кроме государственной регистрации, покупатель здания может совершить до регистрации перехода  права на здание. При этом регистрация права должна осуществляться одновременно с регистрацией права на земельный участок.

      Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 и пунктами 4 и 5 статьи 28 Земельного кодекса РФ. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется [4].

      Исходя  из смысла статей Земельного кодекса РФ, земельные участки могут предоставляться в собственность иностранцам, только если на них находится, принадлежащее им на праве собственности недвижимое имущество. Сам по себе незастроенный земельный участок в собственность таким лицам не предоставляется.

Заключение

 

      Недвижимость  является основой материального  производства и имущественного благополучия граждан. Вложение капиталов и сбережений в недвижимость – важнейший экономический процесс рыночной экономики. Эти обстоятельства, а также особенности недвижимости как объекта собственности и других вещных прав, требуют особого внимания законодателя и тщательного правого регулирования.

      В качестве полного объекта гражданских  прав недвижимое имущество стало  возвращаться в российский гражданский оборот с начала 90-х годов. Основу правового регулирования недвижимости составили, в первую очередь, нормы части I Гражданского кодекса России, которые в настоящие время получают развитие в иных нормативных актах. Эти акты относятся  как к сфере частного права, так и к праву публичному.

      Одним из существенных элементов публично-правового  регулирования недвижимости является государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним.

      Стратегической  целью государственной политики в сфере недвижимости и ее правового регулирования является обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, а также правовая защита этих интересов.

      Необходимо  сформировать систему установления и гарантирования прав на объекты недвижимости путем:

      - законодательного закрепления единства  кадастрового учёта, в который  должен входить учёт земельных  участков и находящихся на  них объектов недвижимости как  физических объектов.

      - зафиксировать права и обязанности кадастровых органов и граждан в связи с кадастровым учётом, обеспечить публичность сведений кадастра недвижимости. Кадастровый учёт единых объектов недвижимости на территории муниципального образования или иной установленной юрисдикции должен осуществлять один орган, который ведет учёт и земельного участка, и здания, помещений и иных объектов недвижимости (лес, участки недр, обособленные водные объекты и пр.).

      - обеспечения гарантии надёжности  регистрации прав на недвижимость, доверия к записям Единого государственного реестра прав, а в перспективе – переход к принципу полной защиты государством имущественных прав добросовестного приобретателя.

      - определения содержания прав  по использованию и развитию  недвижимости.

      Необходимо  сделать общеизвестными и защитить от произвольного изменения со стороны властей права владельцев недвижимости на её использование и строительное изменение. Необходимо правовое зонирование территории, в рамках которого правила обращения с земельным участком заранее определены местным законодательным актом, а не сиюминутным решением очередного аппаратчика. Администрациям не нужно, чтобы правила владения земельными участками были известны заранее, они хотят иметь полный контроль над оборотом и использованием участков и менять правила этого контроля сколь угодно часто. Также нужно усовершенствовать гражданское законодательство о недвижимости. Сделать единым гражданское законодательство о недвижимости, отразив особенности недвижимого имущества, отличающие его от движимого имущества.

      Внести  изменения в земельное законодательство, исключающее его противоречие нормам гражданского законодательства по вопросам недвижимости. Подготовить законопроекты  и внести изменения в существующее законодательство относительно определения  земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений как улучшений земельного участка.

Список  использованных источников

 

      1 Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 1993. 25 декабря (с учетом поправок от 30.12.2008 N 7-ФКЗ).

      2 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (в ред. Федерального закона от 27.12.2009 N 352-ФЗ) – М.: Омега-Л., 2010. – 122 с.

      3 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 145-ФЗ) – М.: Омега-Л., 2009. – 156 с.

      4 Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ  (в ред. Федерального закона от 24.07.2009 N 209-ФЗ) – М.: Проспект., 2009. – 86 с.

      5 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (в ред. Федерального закона от 03.06.2009 N 121-ФЗ) – М.: Проспект., 2009. – 93 с.

      6 Федеральный Закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие земельного кодекса российской федерации» (в ред. Федерального закона от 27.12.2009 N 342-ФЗ) – М.: Проспект., 2009. – 86 с.

      7 Федеральный Закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Федерального закона от 27.12.2009 N 343-ФЗ) – М.: ИНФРА – М., 2010. – 78 с.

      8 Федеральный Закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (в ред. Федерального закона от 07.05.2009 N 89-ФЗ) – М.: Проспект., 2009. – 96 с.

      9 Указ Президента РФ от 16.05.1997 N 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» (в ред. Федерального закона от 26.03.2003 N 370) – М.: Проспект., 2005. – 113 с.

      10 Постановление Правительства от 11.11.2002 N 808 «Об организации и проведении торгов по продаже, находящейся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» (в ред. Федерального закона от 29.12.2008 N 1053) [Электронный ресурс]: // Гарант : [сайт информ.-правовой компании]. – [М., 2010]. – Режим доступа:  http://www.garant.ru/

      11 Приказ Министерства Юстиции от 6.08.2001 N 233 «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» (в ред. Федерального закона от 24.12.2004 N 199) [Электронный ресурс]: // Гарант : [сайт информ.-правовой компании]. – [М., 2010]. – Режим доступа:  http://www.garant.ru/

      12 Гражданское право: Учебник: / Отв. ред. Е.А. Суханов. – М.: НОРМА, 2007. – 616 с.

      13 Духно Н.А. Земельный правопорядок и ответственность. – М.: Инфра, 2008. – 358 с.

      14 Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). – 3-е изд. – М.: Юрайт-Издат, 2008. – 710 с.

      15 Садиков О.Н.  Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (части второй). – М.: ЮНИТИ, 2007. – 476 с.

      16 Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи// Законность. – 2007. – № 2. – С. 7-9.

      17 Копейкин  Опыт защиты прав собственника// Право и собственность. – 2008. – № 2. – С. 19-20.

      18 Кислякова М.А. Особенности правового регулирования оборота жилой недвижимости // Современное право. – 2008. – № 10. – С. 10-11.

      19 Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе// Хозяйство и право. – 2009. – № 6. – С. 15-17.

      20 Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества [Электронный ресурс]: // Консультант : [сайт информ.-правовой компании]. – [М., 2010]. – Режим доступа:  http://www. consultant.ru/

      21 Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости [Электронный ресурс]: // Консультант : [сайт информ.-правовой компании]. – [М., 2010]. – Режим доступа:  http://www. consultant.ru/

      22 Киндеева Е.А. Земля и здания едины [Электронный ресурс]: // Консультант : [сайт информ.-правовой компании]. – [М., 2010]. – Режим доступа:  http://www. consultant.ru/

      23 Фогель В.А.  Жилое помещение как объект права собственности [Электронный ресурс]: // Консультант : [сайт информ.-правовой компании]. – [М., 2010]. – Режим доступа:  http://www. consultant.ru/