Содержание  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

      Операции  с недвижимым имуществом являются относительно новым институтом по сравнению с Гражданским кодексом 1964 года. В советский период недвижимость практически не являлась объектом гражданского оборота. С переходом к новым рыночным отношениям регулирование порядка приобретения частной собственности стало одной из первоочередных задач. Страна столкнулась с проблемой полнейшего отсутствия, какого либо законодательного закрепления в этой сфере. Сразу же появилась работа по созданию законов и иных нормативных актов, регулирующих данные отношения. Законы вводились в предельно короткие сроки на основе уже имеющейся практики. Они были недоработанными, временами противоречили друг другу и создавали обильную почву для различного толкования правовых норм. Необходимо было разработать такой кодифицированный правовой акт, который вобрал бы в себя всю имеющуюся практику и разрешил бы многие проблемы несоответствия одного акта другому. И даже с принятием таких актов (Гражданский кодекс, Федеральный закон «О приватизации», Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», Земельного кодекса и других) среди видных юридических деятелей возникают споры по поводу того, какой закон подлежит применению и как его толковать. Появился широкий разброс  концепции и точек зрения, общим для которых стала не сводимость  права к одному закону. К праву, как таковому, все чаще стали относить и судебную практику. Кроме обобщенных разъяснений пленумов в современной действительности на правовое регулирование может повлиять и решение суда по конкретному делу. Нередко принятые судебные решения служат образцом для будущих судебных решений, т.е. можно говорить о складывающемся, благодаря отдельным судебным решениям, механизме судебного прецедента. Тем самым, судебный прецедент выступает регулятором общественных отношений, в том числе и отношений, связанных с оборотом недвижимости.

      На  основании изложенного, освещение  проблемных вопросов применения норм материального права был бы неполным без использования судебной практики. И тому не исключение – оборот недвижимости, а именно, регулирование договора купли-продажи недвижимости, являющееся предметом исследования  настоящей работы.

      Данная  тема выбрана в связи с тем, что сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть  хозяйственного оборота и имеют  большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.

      Актуальность  и значимость предлагаемой работы заключена  как в теоретическом, так и  практическом плане, поскольку операции с недвижимым имуществом стали массовыми  и повседневными в предпринимательской деятельности граждан, юридических лиц и муниципальных образований.

      Многие  сделки совершаются без достаточной  юридической проработки, без четкого  определения прав и обязанностей сторон, что влечет за собой нарушение  прав одной или другой стороны и, соответственно, значительные финансовые потери. К тому же приходится нести немалые расходы на адвокатские услуги.

      Целью работы является обобщение информации для правильного решения спорных  вопросов, связанных с отчуждением  недвижимости. 

      В работе поставлены задачи, исследовать  элементы договора купли-продажи недвижимости, определить сферу действия договора, а также особенности применения к отдельным видам недвижимого  имущества. 
 
 

  1 Договор купли-продажи недвижимости

1.1 Понятие недвижимого имущества

      В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся  земельные участки, участки недр,  обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения».

      К недвижимым вещам в соответствии с ГК РФ относятся также подлежащие государственной регистрации  воздушные  и морские суда, суда  внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимому имуществу может быть отнесено иное имущество.

      Представляется, что весь перечень имущества, предусмотренный  ГК РФ в качестве недвижимого, можно  разделить на несколько групп.

      Во-первых, это недвижимое имущество, перечисленное в части 1 пункта 1 статьи 130 ГК РФ – имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты,  перемещение  которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

      Но  и внутри этой группы недвижимое имущество неоднородно. Оно также включает в себя две группы объектов: объекты природного происхождения (земельные участки, участки недр, обособленные водные   объекты, леса, многолетние насаждения, вовлекаемые в хозяйственную деятельность) и объекты, созданные искусственно, но которые прочно  связаны с землей. Среди последних также следует выделить предприятие  как имущественный комплекс и объект недвижимости, а также здания,  сооружения, жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, которые также  признаются отдельными объектами недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным  законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

      Вторую  группу недвижимого имущества в соответствии с частью 2 пункта 1 статьи 130 составляют подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В частности, в силу специфики этих объектов, повышенного контроля за владением, пользованием и распоряжением ими законодатель обоснованно отнес их к объектам недвижимости. Данное положение Гражданского кодекса РФ подвергается в юридической литературе многочисленной критике.

      И нельзя не признать, что во многом признание, по сути, движимых вещей  недвижимостью  имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима, установленного для недвижимости. Здесь используется такое юридически-техническое средство,  как фикция – факт действительности «подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту.  Все вышеперечисленные объекты обладают особой ценностью в силу их эксплуатации в строго определенных  условиях,  а ущерб, несоразмерный их назначению, может возникнуть не при перемещении их,  а при отрыве от привычной среды использования и потере связи с землей. Понятие отрыва от привычной среды использования следует трактовать широко, поскольку уже сейчас  оно вбирает в себя  такие аспекты, как перерыв амортизации, вынужденный простой, влекущий за собой несение убытков, упущенную выгоду и другие. Тем более что данный  аспект рассматриваемой  проблемы  появился  достаточно давно.

      Одним из критериев деления имущества  на движимое и недвижимое  должна являться несоразмерность ущерба, причиняемого назначению имущества или его собственнику и возникшего именно при изъятии  имущества из привычной среды использования, а не при простом перемещении.

      Некоторые авторы, говоря о воздушных и морских  судах, судах внутреннего плавания и космических объектах, считают, что отличительной  особенностью имущества недвижимого «в силу закона» (ч. 2 п. 1 ст. 130  ГК РФ) – является лишь ее индивидуальная определенность, придаваемая  регистрацией этих объектов и прав на них.

     Вместе  с тем, хотя признание, по сути, движимых вещей недвижимостью имеет основной целью распространение на эти  объекты правового режима недвижимости, недвижимостью признаются морские и воздушные суда, суда внутреннего водного транспорта, космические объекты, не зарегистрированные, а лишь подлежащие государственной регистрации [2]. Поэтому представляется, что эти объекты признаются недвижимостью с момента их создания, а не с момента их государственной регистрации.

      Итак, представляется, что можно выделить следующие основные признаки недвижимого  имущества:

      - недвижимым  имуществом  признается  вещь, то есть предмет природы  или  результат труда, по поводу которого возникают гражданские правоотношения;

      - вещь должна быть индивидуально  определенной, то есть необходимо  наличие особых, только ей присущих  черт,  характеристик и качеств, она должна быть юридически незаменима;

      - вещи должны быть присущи такие  признаки, как прочность и непотребляемость;

      - вещь  должна находится  в  определенной  связи с  землей.

      Причем  прочность связи с землей считается  достаточной, если перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, а также имеется возможность причинения несоразмерного  ущерба при изъятии некоторых объектов недвижимости из привычной  среды  эксплуатации  и  использования. Кроме того,  значение имеет не только сама связь объекта с землей, но и функциональное назначение  объекта, которое   невозможно реализовать без наличия этой связи.

1.2 Понятие договора  купли-продажи недвижимости  и его форма

      Как известно, договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи недвижимого  имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли-продажи товаров, отличающие его от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров. Исходя из этого, договор продажи недвижимости может быть определен следующим образом.

      Статья 454 Гражданского кодекса РФ пункт 1 дает следующее определение договора купли-продажи: «По договору купли-продажи  одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)». На этом общем определении основывается договор продажи недвижимости: «По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество» (ст. 549 ГК РФ) «по передаточному акту» (ст. 556 ГК РФ) и «по предусмотренной цене» (ст. 555 ГК РФ).

      Как и всякий договор купли-продажи, договор продажи является      консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим). Правовое   регулирование договора продажи  недвижимости как отдельного вида договора купли-продажи строится по следующей схеме. В параграфе 7 главы  30  ГК  РФ содержатся специальные правила, регламентирующие заключение    договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по исполнению договора продажи недвижимости. Указанные правила сформулированы в качестве специфических норм,  исключающих действие соответствующих общих положений о купле-продаже товаров (параграф 1 гл.  30 ГК РФ). Родовая принадлежность договора продажи недвижимости к      договору купли-продажи товаров проявляется в том, что в части, не  урегулированной нормами,  включенными в параграф 7 главы 30 ГК  РФ,  к отношениям,  связанным с продажей недвижимости, применяются общие положения о договоре купли-продажи товаров [15].

      Естественно, в случае с договором продажи  недвижимости основное  видообразующее  значение  имеет такой элемент предмета договора, как  продаваемый объект недвижимого имущества. Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче  продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате. Поэтому  сфера действия договора продажи недвижимости может быть определена  лишь путем анализа объектов гражданских прав, охватываемых понятием «недвижимое имущество».

      Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта  недвижимости.

      Положения ГК РФ о письменной форме сделки (п. 1 ст. 160) и о письменной форме  договора (п. 2 ст. 434) имеют серьезные отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицами,  совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (договоров) иными способами, установленными ГК РФ. Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение  договора не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

      Требования  же к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому,  что такой  договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Таким  образом, суть специального правила  о форме договора продажи  недвижимости  состоит  в том, что исключается применение положения ГК РФ о форме договора (п. 2 ст. 434 ГК РФ), и может быть выражено формулой «исключение исключения». Применительно к договору продажи недвижимости  законодатель возвращается  к требованиям, предъявляемым  к письменной форме сделки (п. 1 ст. 160 ГК РФ),  ужесточая тем  самым  режим  заключения  договора  продажи  недвижимости.

      Более того, в отличие от общих  правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы  сделки, нарушение  требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.