Договор купли-продажи

      Правила определения предмета договора купли-продажи жилого помещения применительно к общим нормам по продаже недвижимости детализированы в ст. 554 ГК РФ. Исходя из данной нормы в договоре купли-продажи недвижимости должны быть, указаны данные, позволяющие определенно установить, какая конкретно квартира (иное жилое помещение),   включая ее местонахождение, подлежит передаче покупателю. При отсутствии этих данных в договоре условие о квартире (жилом помещении), подлежащей передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

      Определяя предмет договора купли-продажи  жилого помещения, необходимо определить может ли самовольная постройка  жилого помещения быть предметом  данного договора.

        В соответствии со ст. 222 ГК  РФ  самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил [15].

      Исходя  из прямого указания законодательства, лицо, осуществившее самовольную  постройку, не приобретает на нее  право собственности и не вправе распоряжаться постройкой, т.е. совершать с ней какие-либо сделки. По сути, данное строение в силу императивного указания закона изъято из гражданского оборота и не подлежит государственной регистрации, в том числе и как объект незавершенного строительства (ст. ст. 8, 129 ГК РФ). Таким образом, сделки (в том числе купля-продажа) с указанными объектами ничтожны (ст. ст. 168, 169 ГК РФ).

      Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим  ее лицом либо за его счет, кроме  случаев, указанных в п. 3 ст. 222 ГК РФ. Аналогичное положение закреплено и в специальном законодательстве. Так, лицо, виновное в строительстве объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.

      Но  прежде чем признавать сделку купли-продажи  самовольно построенного жилого помещения (жилого дома), суд должен определить действительно ли данная постройка является самовольным строением.

      Договор купли-продажи жилого помещения, в отличие от прочих договоров продажи  недвижимости, подлежит государственной регистрации.

      Для купли-продажи  недвижимости жилого назначения (жилого дома, квартиры, части жилого дома или  части квартиры, комнаты) порядок  установлен Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной Приказом Минюста России от 06.08.2001 № 233 (далее - Инструкция Минюста о регистрации купли-продажи). При купле-продаже жилого помещения совершаются два регистрационных действия:

      - регистрация сделки (договора) купли-продажи (с этого момента она признается заключенной в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ);

      - регистрация перехода права к покупателю (в соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ).

      Оба действия не обязательно совершаются  одновременно, поскольку регистрация  права собственности покупателя должна осуществляться после исполнения условий сделки, необходимых для перехода права на проданное помещение.

      Такая схема регистрации не совсем понятна с общепринятой точки зрения на куплю-продажу жилья как на одновременное заключение договора и отчуждение имущества. Однако в соответствии с законом, если договор считается заключенным с момента государственной регистрации, то именно с этого момента у сторон появляются взаимные обязательства: у продавца – передать имущество, у покупателя – принять и оплатить его. После подписания договора и его нотариального удостоверения у продавца и покупателя возникает только одна обязанность – совершить действия по государственной регистрации сделки, последствия уклонения от которой предусмотрены п.п. 3, 4 ст. 165 ГК РФ. Государственная регистрация договора может оказаться невозможной в силу арестов, запрещений и иных причин.

      Незарегистрированный  договор продажи жилого помещения считается незаключенным, и, напротив, при наличии факта регистрации он вступает в силу с момента ее осуществления (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Регистрируется на основании заявления. Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется продавцом (правообладателем) и (или) покупателем (пункт 1 статьи 16 Закона), лицом (лицами), действующим на основании оформленной надлежащим образом доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем жилого помещения (пункт 1 статьи 16 Закона) [11].

      Договор продажи должен соответствовать  обязательным для сторон правилам, установленным федеральным законом  и иными правовыми актами Российской Федерации (императивными нормами), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ). При этом условия договора продажи определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано федеральным законом или иными правовыми актами Российской Федерации (п. 4 ст. 421 ГК РФ). В договоре продажи указываются стороны договора (статьи 420, 549 ГК РФ), а также определяются следующие существенные условия [20]:

         - предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома (статьи 432, 554 ГК РФ);

         - цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора, указание цены за единицу площади, а при продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей;

       - перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование жилым помещением (статьи 292, 558 ГК РФ).

      При продаже квартиры или ее части  в жилом многоквартирном доме к покупателю недвижимости помимо права  собственности на квартиру переходит  право собственности на долю в  общем, имуществе жильцов [11].

3.2 Отчуждение земельных  участков

      Земельная недвижимость как правовая категория  в действующем российском законодательстве не отражена достаточно четко. Ее существование еще нуждается в глубоком правовом исследовании. И первые подходы к выяснению ее содержания и сущности в теоретической литературе были сделаны [13].

      Ряд правовых норм Земельного кодекса РФ направлен на решение проблемы переоформления прав на ранее предоставленные земельные  участки.

      Еще на заре земельной реформы была сделана  попытка, решить эту проблему. Закон  РСФСР от 23 ноября 1990 г. №374-1 «О земельной реформе» предусматривал переоформление права пользования на земельные участки для граждан и юридических лиц. Положения Закона РСФСР «О земельной реформе» были дополнены правовыми нормами Земельного кодекса РСФСР 1991 г., а также рядом указов Президента РФ.

      Условия переоформления прав на землю граждан  отличаются от условий переоформления прав на землю юридических лиц.

      Каждый  гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность  находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

      Решение о предоставлении земельного участка  в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (статья 29 Земельного кодекса РФ).

      Для юридических лиц предусмотрены  специальные условия переоформления прав на землю. Юридические лица, кроме государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, были обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса РФ [6]. 

      В отношении юридических лиц, имеющих  земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, установлен «принудительный» порядок переоформления права. Юридические лица, за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию.

      Следует отметить, что в статье 45 Земельного кодекса РФ не предусмотрено прекращение  права постоянного (бессрочного) пользования  земельным участком в результате не переоформления права. Поэтому «принудительный» порядок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком может встретить противодействие на практике.

      Общие положения, регулирующие приобретение прав на земельные участки, которые  находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлены в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

      Юридические лица, имеющие в собственности  здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом РФ, другими федеральными законами.

      Граждане  желающие продать земельныё участок  должны иметь в наличии документы (распоряжение, свидетельство) на основании которых им был предоставлен земельный участок, а так же документ (кадастровый паспорт земельного участка) подтверждающий постановку на государственный кадастровый учет объекта недвижимости.

      Со  дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том  числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной  приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте [6].

      Земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании  плана земельного участка, предоставляемого покупателем и удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного кадастра недвижимости. Указанный план земельного участка прилагается к договору купли-продажи земельного участка.

      В соответствии со статьей 6 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», изданные до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации и регулирующие земельные отношения, нормативные правовые акты Президента Российской Федерации и нормативные правовые акты Правительства Российской Федерации применяются в части, не противоречащей Земельному кодексу Российской Федерации.

      Земельный участок, подлежащий приватизации, определяется по правилам пункта 3 Указа Президента Российской Федерации от 16 мая 1997 года № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами». Объектом продажи является земельный участок, ранее выделенный землепользователю на правах постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или срочного пользования, в том числе аренды.         

      В настоящее время государственная  собственность на землю в подавляющем  большинстве случаев не разграничена. Поэтому продавец земельного участка определяется согласно правилам, установленным в статье 43 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества».

      Очень актуальным остается вопрос  о правах на земельный участок при переходе права собственности.

      С вступлением в силу Земельного кодекса  РФ усложнилась процедура оформления сделок по приобретению в собственность зданий,  строений, сооружений. Связано это с тем, что нормы Земельного кодекса РФ в ряде случаев вступили в противоречие с нормами Гражданского кодекса РФ.

      Гражданский кодекс РФ допускал возможность нахождения в гражданско-правовом обороте как зданий без земельных участков, на которых они расположены, так и земельных участков в отрыве от   расположенных на них сооружений. Земельный кодекс РФ закрепил принцип единства судьбы земельных участков и стоящих на них объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).