1.3 Существенные условия  договора. Государственная  регистрация

 

      Как известно, всякий гражданско-правовой договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем  существенным  условиям договора. Существенными же условиями договора признаются условия о предмете договора,  условия,  которые  названы  в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашением (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

      Законом установлены следующие существенные условия договора купли-продажи недвижимости:

      1. Предмет договора. Предмет всякого договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплата. В тех случаях, когда продается здание, сооружение или иной объект недвижимости, определяемый  по признакам  неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего рода: права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости [17].

      Согласно  ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

      Объект  недвижимости должен быть описан в соответствии с требованиями п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Федерального  закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» от 21.07.1997г. №122-ФЗ.

      Должны  быть указаны:

      - вид (название) объекта: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры;

      - адрес (местоположение);

      - литеры или номера строений  в случае нахождения нескольких  объектов под одним почтовым адресом;

      - этажность объекта;

      - этаж и номера помещений на поэтажном плане;

      - площадь объекта.

      Если  предметом договора является передача доли в праве общей собственности, то указываются размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости.

      2. Описание земельного участка. Согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением изъятых из оборота участков и частей объектов недвижимости, которые не могут быть выделены в натуре с участком. Поэтому существенным условием договора отчуждения здания, сооружения, жилого дома, садового дома, дачи является передача права на занятый ими и находящийся в собственности продавца участок. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ). В договоре должны быть указаны:

      - местоположение участка;

      - площадь участка;

      - кадастровый номер участка;

      - категория земли (целевое назначение);

      - разрешенное использование участка;

      - обременения участка и ограничения  его использования.

      3. Цена недвижимого имущества, установленная  соглашением сторон (ст. 555 ГК РФ). Возможно указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества.

      Допустимо определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ). В таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа.

      Не  следует путать цену договора с инвентаризационной оценкой недвижимости, кадастровой (нормативной) ценой земли, данными  независимой оценки. Для  определения  цены продаваемого  объекта  недвижимости (с учетом цены  земельного  участка или права на него) стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков,  действующих на основе  Федерального закона от 29 июля  1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Установленная соглашением сторон цена недвижимости может быть как выше, так и ниже оценки.

      Для правильного налогового учета, например, получения налогового вычета, при  покупке жилья в договоре купли-продажи объекта недвижимости с земельным участком необходимо отдельно определять цену объекта и цену участка.

      При продаже недвижимого имущества  в кредит с условием о рассрочке  платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ).

      4. Перечень лиц, проживающих в  жилом помещении и сохраняющих  в соответствии с законом право пользования после приобретения жилого помещения покупателем, с указанием их прав пользования (п. 1 ст. 558 ГК РФ). В договоре может быть положение об отсутствии таких лиц.

      Сохраняют права пользования жилым помещением после его отчуждения, в частности:

      - наниматели и постоянно проживающие  с ними граждане (ст.ст. 675, 677 ГК РФ);

      - ссудополучатели, проживающие в  жилом помещении на основании  договора безвозмездного пользования (ссуды) (ст. 700 ГК РФ);

      - получатели ренты на условиях  пожизненного содержания с иждивением, чья потребность в жилище обеспечивается проживанием в данном помещении (ст.ст. 586, 602 ГК РФ);

      - отказополучатели, проживающие в  жилом помещении в силу завещательного  отказа (ст. 1137 ГК РФ)  

      Вышеперечисленные четыре условия являются существенными как указанные в законе, без них договор не считается заключенным, и регистрации не подлежит.

      Необходимое условие – указание в договоре существующих ограничений (обременений) прав продавца, в том числе зарегистрированных в Единый государственный реестр прав: залог, аренда, сервитут, права требования в судебном порядке, иные права третьих лиц. При отсутствии таких положений имеется основание для отказа в регистрации сделки и перехода права, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав).

      Остальные условия могут быть существенными  в силу соглашения сторон. Договор  помимо указанных условий может  содержать указания на право продавца, основания возникновения этого права, реквизиты правоустанавливающих документов; условия и порядок оплаты имущества покупателем; условия и порядок передачи имущества продавцом; обязательства сторон по регистрации перехода права собственности. В настоящее время в связи в введением в Жилищный кодекс РФ новых норм о содержании и эксплуатации жилого фонда, увеличением эксплутационных расходов покупателю разумно ознакомиться с договорами на обслуживание недвижимости, выяснить размеры коммунальных платежей, наличие задолженности продавца и отразить это в договоре. Однако при отсутствии таких положений при наличии всех установленных законом существенных условий требования к договору считаются соблюденными.

      Согласно  ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом  и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Следует отметить, что передаточный акт –  не обязательное приложение к договору купли-продажи, а самостоятельный документ, подтверждающий исполнение обязательств по договору – передачу недвижимости продавцом и принятие ее покупателем, поэтому передаточный акт может быть составлен и в простой письменной форме, даже если договор нотариально удостоверен.

      Момент  вступления в силу договора  продажи  недвижимости определяется в соответствии с общими правилами, предусмотренными пунктом 1 статьи 425 и пунктом 1 статьи 433 ГК  РФ: «договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем» [15].

      Исключение  составляет лишь договор продажи жилых помещений. Договор продажи жилого дома, квартиры, части  жилого дома или квартиры  подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Следует обратить особое внимание на то, что договор продажи недвижимости (за  исключением  продажи жилых помещений) считается заключенным и вступает в силу именно с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности к покупателю [19].

      Кодекс  не предусматривает обязательной государственной  регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.   Регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) не означает регистрации самого договора купли - продажи.

      Государственной регистрации подлежит не сам договор продажи  недвижимости,  а  переход  права  собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю (ст. 551 ГК РФ). Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной   регистрации  перехода  права  собственности  на недвижимость к покупателю  заключается в том, что только после регистрации покупатель становится   собственником  недвижимого имущества в глазах третьих  лиц [21].

      При проведении государственной регистрации  перехода права на объект недвижимого  имущества, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона сделки с объектом недвижимого имущества рекомендуется  принимать во внимание, что в соответствии с пунктом 2 статьи 6, пунктом 2 статьи 13 Закона такая регистрация возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

2 Субъекты договора  купли-продажи недвижимости

2.1 Стороны договора  купли-продажи

 

      Главными  субъектами договора купли продажи  являются стороны договора продавец и покупатель. Первый обязуется передать в собственность покупателя земельный  участок, здание, сооружение, квартиру и другое недвижимое имущество. Покупатель в свою очередь обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (ст. 454 ГК РФ).

      Продавец  обязан передать покупателю товар, предусмотренный  договором купли-продажи, также имущество  должно быть свободным от прав третьих лиц [15].

      Резюмируется, что продавец является собственником  продаваемого имущества. В этом случае он обладает всеми правами по распоряжению, принадлежащего ему имущества. Но бывают случаи, когда продавец и собственник  не совпадают в одном лице.

      В тех случаях,  когда  в качестве  продавца  по договору выступает  не собственник   недвижимого  имущества,  а  обладатель иного  ограниченного вещного права  на недвижимость (унитарное государственное  или муниципальное  предприятие,  учреждение), значительно повышается риск возможного признания такого договора недействительной сделкой [19].

      Здесь  необходимо  учитывать  ограниченный характер правомочий  указанных  субъектов на распоряжение недвижимым имуществом. В частности,  государственное  или  муниципальное  предприятие, как субъект права хозяйственного ведения (п.  2 ст.  295 ГК РФ), так и  субъект права оперативного управления – казенное предприятие (п. 1 ст. 297 ГК РФ), не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество без согласия его собственника. Нарушение этого требования влечет недействительность договора продажи недвижимости.

      Примером  к сказанному может служить разъяснение, содержащееся  в  пункте 7 Постановления  № 8 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. Согласно данному разъяснению при разрешении споров, связанных с осуществлением государственными и муниципальными предприятиями права хозяйственного ведения или оперативного управления,  следует учитывать установленные статьями 295 и 296 ГК РФ ограничения прав предприятий по распоряжению закрепленным за  ними имуществом. Сделки, совершенные предприятиями по отчуждению имущества вопреки названным ограничениям, являются недействительными как ничтожные.