Договор купли-продажи недвижимости

    Хотелось  бы обратить внимание на то, что требование о      переоформлении земельного участка предъявляется не к продавцу, а к      покупателю здания. Именно покупатель здания должен  переоформить   право в соответствии с осуществленным им выбором:  в собственность   или в аренду.  Однако все положения ЗК РФ, устанавливающие порядок и основания  заключения  договора  купли  -  продажи   земельного  участка,  относятся  к  собственнику  недвижимости, а   покупатель   таковым   становится  только  с  момента  регистрации  перехода права собственности. 

    Исходя  из положений  Закона N137-ФЗ  представляется, что покупатель, заключив договор  купли - продажи, должен  начать процедуру переоформления прав на земельный участок. Переоформление прав на земельный  участок  условно  можно  разбить  на  следующие этапы:

              а) подача заявления  о   предоставлении  земельного  участка   в       собственность или о переоформлении  земельного участка на праве  аренды;

              б) принятие   органом   государственной   власти  или  местного      самоуправления решения о предоставлении  земельного участка;

              в) заключение договора аренды  или купли - продажи;

              г) регистрация в Едином  государственном   реестре  прав  права      собственности или договора аренды.

    Представляется, все  действия  по   переоформлению   прав   на    земельный  участок,  кроме государственной  регистрации,  покупатель здания может совершить до регистрации перехода  права на  здание. При этом  регистрация права должна осуществляться одновременно с регистрацией права на земельный участок.

            Интересным остается вопрос о  том, может ли земля предоставляться  в собственность иностранцам. Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам в соответствии с настоящей статьей земельные участки предоставляются в собственность только за плату, размер которой устанавливается Кодексом⁵⁷.

    Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 и пунктами 4 и 5 статьи 28 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется.⁵⁸

    Исходя  из смысла статей Земельного кодекса  земельные участки могут предоставляться в собственность иностранцам только если на них находится, принадлежащее им на праве собственности недвижимое имущество. Сам по себе незастроенный земельный участок в собственность таким лицам не предоставляется.⁵⁹   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Заключение

    Недвижимость  является основой материального  производства и имущественного благополучия граждан. Вложение капиталов и сбережений в недвижимость – важнейший экономический процесс рыночной экономики. Эти обстоятельства, а также особенности недвижимости как объекта собственности и других вещных прав, требуют особого внимания законодателя и тщательного правого регулирования.

    Нормы частного права вводят понятие недвижимого  имущества, определяют условия и порядок возникновения и прекращения прав на недвижимость, устанавливают круг прав, определяют вид сделок.

    "Сегодня,  – утверждает О. Козырь в  комментариях в журнале "Закон" (№ 4, 1999, стр. 18) – можно говорить, что правовой режим недвижимости в целом сложился, приняты и действуют специальные федеральные законы, но основу этого режима составляют нормы Гражданского кодекса РФ.

    Стратегической  целью государственной политики в сфере недвижимости и ее правового  регулирования является обеспечение  условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, а также правовая защита этих интересов.

         Также необходимо обеспечить  правовую возможность гражданского  оборота единых объектов недвижимости и защитить права покупателей при приобретении недвижимости в случае, когда строение расположено на государственной или муниципальной земле, путем:

          • законодательного требования к продавцу  перед актом продажи  реализовать свое право на получение в собственность участка под зданием, строением, предприятием;

          • отмены неоправданных ограничений на гражданский оборот земельных участков. 

    Необходимо  сформировать систему установления и гарантирования прав на объекты  недвижимости путем:

       •   законодательного закрепления единства кадастрового учёта, в который должен входить учёт земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости как физических объектов.

      •   обеспечения гарантии надёжности регистрации прав на недвижимость, доверия к записям Единого государственного реестра прав, а в перспективе – переход к принципу полной защиты государством имущественных прав добросовестного приобретателя.

      • определения содержания прав по использованию и развитию недвижимости.

          Также нужно усовершенствовать гражданское законодательство о недвижимости. Сделать единым гражданское законодательство о недвижимости, отразив особенности недвижимого имущества, отличающие его от движимого имущества.

    Внести  изменения в земельное законодательство, исключающее его противоречие нормам гражданского законодательства по вопросам недвижимости. Подготовить законопроекты и внести изменения в существующее законодательство относительно определения земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список  литературы: 

    1. Нормативно-правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ.

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 5.10.2001 N 136-ФЗ  (принят ГД ФС РФ 28.09.2001)

3. Постановление  Правительства от 11 ноября 2002г. №  808. «Об организации и проведении  торгов по продаже, находящейся  в государственной или муниципальной  собственности земельных участков  или права на заключение договоров  аренды таких земельных участков»

4. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983. 

    2. Научная литература

1. Дорожинская Е.А.  Правовое регулирование сделок  с недвижимостью / Диссерт.  на соиск.  степени кандидата юрид. наук. Москва,  2000г.

2. Информационное Письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости"

3.  Гражданское право: Учебник: В 2 т.  Отв. ред. Е.А. Суханов. М. 2000г.

4. Духно Н.А., Чубуков Г.В. Земельный правопорядок и ответственность. М.: ИЗП, 1998г.

5. Духно Н.А. Экологический правопорядок: понятие структура, управление, способы защиты. М.: МГУ ПС, 2000г.

6. Киндеева Е.А. Сделки с недвижимостью: Государственная регистрация, комментарии и нормативные акты. М. 2000г.

7. Садиков О.Н.  Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (части второй) М. 1997г.

8. Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации (части первой). М 1997г.

9. Шершеневич Г.Ф. « Учебник русского гражданского права» М. Спарк -1990г.

    3. Периодические издания.

1. Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 1996г.

2. Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи Законность. 2004, № 2.

3. Брагинский Государственная регистрация прав на недвижимое имущемтво и сделок с ним: комментарий к закону//Право и экономика// 1997, № 19.   

4. Витрянский. В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе //Хозяйство и право// 2003, № 6.

5. Пискунова М. “О делимости недвиж. вещей”, Бизнес-адвокат, № 9, 2003.

6. Козырь «Понятие недвижимого имущества» Закон -1999. № 4

7. Утка В. "Правовые последствия самовольной постройки" // "Российская юстиция", 1999 г. , № 3

8. Козлова И.В. Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав на недвижимость в законодательстве РФ // Правоведение. 1998. № 2.

9. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. № 3.

10. Копейкин «Опыт защиты прав собственника».  Право и собств-ть, 2003 № 2. 

    4. Иные источники

1. Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества СПС //Консультант плюс// Комментарии и законодательство.

2. Витрянский В. «Купля - продажа недвижимости». Консультант плюс. 2003г. 3. Кузьмина И. «Понятие жилого помещения». Конс. плюс, 2002г.