Договор купли-продажи недвижимости

    В справке БТИ указывается оценочная стоимость комнаты или квартиры, ее характеристика, сведения о владельцах жилого помещения.

    В справке из налоговой инспекции указывается об отсутствии задолженности по оплате налога на имущество, об оплате налога на дарение или вступление в права наследования.

    Справка с места жительства нужна для выявления перечня лиц, имеющих право пользования отчуждаемым жилым помещением.

    Нужно обратить внимание на то, что государственной  регистрации подлежит как сам  договор продажи жилого помещения, так и переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю.

    Договор продажи должен соответствовать  обязательным для сторон правилам, установленным федеральным законом  и иными правовыми актами Российской Федерации (императивными нормами), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Кодекса).⁴⁷ При этом условия договора продажи определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано федеральным законом или иными правовыми актами Российской Федерации (пункт 4 статьи 421 Кодекса).

    В соответствии с Кодексом в договоре продажи указываются стороны  договора (статьи 420, 549 Кодекса), а также  определяются следующие условия:⁴⁸

    предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома (статьи 432, 554 Кодекса);

    цена  жилого помещения, установленная соглашением  сторон договора, указание цены за единицу площади, а при продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей);

    перечень  лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования  этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование жилым помещением (статьи 292, 558 Кодекса).

            При продаже квартиры или ее  части в многоквартирном жилом  доме к покупателю недвижимости  помимо права собственности на квартиру переходит право собственности на долю в общем имуществе жильцов⁴⁹.  

3.2. Продажа земельных участков

    Земельная недвижимость как правовая категория  в действующем российском законодательстве не отражена достаточно четко. Ее существование  еще нуждается в глубоком правовом исследовании. И первые подходы к выяснению ее содержания и сущности в теоретической литературе были сделаны.⁵⁰

    Ряд правовых норм Земельного кодекса РФ направлен на решение проблемы переоформления прав на ранее предоставленные земельные участки.

    Еще на заре земельной реформы была сделана  попытка решить эту проблему. Закон  РСФСР от 23 ноября 1990 года N 374-1 "О  земельной реформе"⁵¹ предусматривал переоформление права пользования на земельные участки для граждан и юридических лиц. Положения Закона РСФСР "О земельной реформе" были дополнены правовыми нормами Земельного кодекса РСФСР 1991 г., а также рядом указов Президента РФ.

          Условия переоформления прав  на землю граждан отличаются  от условий переоформления прав  на землю юридических лиц.

    Каждый  гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность  находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном  наследуемом владении земельный  участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

    Решение о предоставлении земельного участка  в собственность должно быть принято  в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме  в соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (статья 29 Земельного кодекса РФ).

    Общие положения, регулирующие приобретение прав на земельные участки, которые  находятся в государственной  или муниципальной собственности  и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлены в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

    Юридические лица, имеющие в собственности  здания, строения, сооружения, расположенные  на земельных участках, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, другими федеральными законами.

    Гражданин, изъявляющий желание продать, принадлежащий  ему на правах собственности земельный  участок, обращается в районный (городской) комитет по земельным ресурсам и землеустройству или его кадастровое бюро по месту расположения земельного участка.

    Продавец  предоставляет комитету документ, удостоверяющий его право собственности на земельный  участок (свидетельство о праве  собственности на землю или государственный акт на право собственности на землю)⁵².

    План  земельного участка и материалы  землеустроительного дела по его  изготовлению, выполненные лицензированной  организацией, принимаются регистратором  с выездом на место. После приемки  материалов землеустроительного дела и удостоверения плана земельного участка землеустроительное дело сдается в земельный архив комитета, а план земельного участка передается покупателю для оформления договора купли - продажи (купчей) земельного участка.⁵³

    Договор купли - продажи (купчая) земельного участка оформляется продавцом и покупателем при наличии у продавца плана земельного участка и документа, удостоверяющего его право собственности на земельный участок, проверенного регистратором. Данные документы представляются в соответствующий комитет по земельным ресурсам и землеустройству для осуществления государственной регистрации сделки в Регистре договоров купли продажи (купчих) земельных участков. С момента государственной регистрации договора к покупателю переходит право собственности на купленный земельный участок (п. 13 протокола).

      После совершения действий, указанных  в п. 13, граждане (покупатель и  продавец) представляют купчую в  местную администрацию, которая  регистрирует право собственности  покупателя на землю и выдает  ему свидетельство  о праве собственности на приобретенный земельный участок.

          Специальные правовые нормы по  переоформлению права пользования  на земельный участок собственниками  зданий, строений, сооружений содержатся  в Федеральном законе от 21 декабря  2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". В соответствии с пунктом 1 статьи 3 и подпунктом 1 пункта 2 статьи 3 данного Федерального закона, он регулирует отношения при приватизации земельных участков, находящихся в государственной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

    Со  дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том  числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.⁵⁴

    Земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании плана земельного участка, предоставляемого покупателем и удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Указанный план земельного участка прилагается к договору купли-продажи земельного участка.

          В соответствии со статьей  6 Федерального закона "О введении  в действие Земельного кодекса  Российской Федерации", изданные  до введения в действие Земельного  кодекса Российской Федерации  и регулирующие земельные отношения нормативные правовые акты Президента Российской Федерации и нормативные правовые акты Правительства Российской Федерации применяются в части, не противоречащей Земельному кодексу Российской Федерации.

    Момент  фиксации цены выкупа земельного участка  установлен в Указе Президента Российской Федерации от 11 мая 1995 года N 478 "О мерах по обеспечению гарантированного поступления в федеральный бюджет доходов от приватизации".⁵⁵

    Земельный участок, подлежащий приватизации, определяется по правилам пункта 3 Указа Президента Российской Федерации от 16 мая 1997 года N 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами".⁵⁶ Объектом продажи является земельный участок, ранее выделенный землепользователю на правах постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или срочного пользования, в том числе аренды.         

    В настоящее время государственная  собственность на землю в подавляющем  большинстве случаев не разграничена. Поэтому продавец земельного участка определяется согласно правилам, установленным в статье 43 Федерального закона «Оприватизации государственного и муниципального имущества».

    Очень актуальным остается вопрос  о правах на земельный участок при переходе права собственности.

    С вступлением в силу  Земельного  кодекса  РФ  усложнилась процедура  оформления сделок по  приобретению в собственность зданий, строений, сооружений. Связано это с тем, что нормы Земельного кодекса  РФ в ряде случаев вступили в противоречие с нормами Гражданского кодекса.

    Гражданский кодекс допускал возможность   нахождения  в гражданско - правовом обороте  как зданий без  земельных  участков, на которых они расположены, так  и земельных участков в отрыве от расположенных на них сооружений. Земельный кодекс закрепил принцип единства  судьбы земельных участков и стоящих на них объектов (п. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

              Наличие в законодательстве  противоречивых  норм  породило  их      различное   толкование   и   соответственно   различный   подход  к      оформлению сделок с недвижимостью.

              При покупке   здания,  расположенного  на  земельном  участке,     находящемся у продавца на  праве   постоянного   бессрочного  пользования,  покупатель,  несмотря  на нормы ГК РФ,  не приобретет  право постоянного бессрочного пользования земельным участком,  на котором расположено приобретенное им здание.

    Земельным кодексом РФ установлены определенные ограничения для      такого вещного права,   как  право  постоянного  бессрочного пользования,  а именно ограничения по  субъекту  права.  Земельный  участок  на  праве  постоянного бессрочного пользования может быть предоставлен только  ограниченному  кругу  лиц,  перечень  которых закреплен ст.  20 ЗК РФ,  при этом граждане и юридические лица, за исключением органов государственной   власти  и местного самоуправления,   государственных   и   муниципальных  учреждений, федеральных казенных предприятий, в указанный перечень не входят.

    По  этим  же  причинам  после  вступления  в  силу  ЗК РФ орган      местного самоуправления,  распоряжающийся  земельными участками, не      может  предоставить  новому  собственнику  здания участок на праве      постоянного (бессрочного) пользования, если покупатель не входит в круг  лиц,  перечисленных  в п. 1 ст. 20 ЗК РФ. Следовательно, покупателю здания как собственнику недвижимости земельный участок может быть предоставлен только в соответствии с положениями ст. 36 ЗК РФ.

              Однако Федеральный  закон  "О  введении  в действие Земельного      кодекса РФ" от 25 октября 2001 г.  N 137-ФЗ  содержит  специальную      норму, касающуюся оформления прав на земельный участок покупателем   здания.

    В соответствии с п.  2 ст.  3 названного  Закона  при  продаже  здания,   расположенного  на  земельном  участке,  предоставленном  юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного)  пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком подлежит переоформлению на  право аренды или земельный участок должен быть приобретен в собственность  в  соответствии  с  положениями ЗК РФ по выбору покупателя здания.