Автор: Пользователь скрыл имя, 12 Октября 2011 в 10:58, курсовая работа
Данная тема выбрана в связи с тем, что сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.
ВВЕДЕНИЕ………………..………………………………………………………3
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ В СОВРЕМЕННОМ РОССИЙСКОМ ПРАВЕ…………………………….…….5
ГЛАВА 2. ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ…..8
2.1. Предмет и существенные условия договора продажи недвижимости……………………………………………………………………..8
2.2. Форма договора продажи недвижимости и порядок его заключения…………………………………………………………………........12
ГЛАВА 3. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА ПО ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ……………………………………………………….……..17
3.1. Права и обязанности сторон………………………………………………17
3.2. Исполнение и прекращение договора продажи недвижимости………..21
ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………....25
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ…………………………...27
Введение | 3 |
1. Договор купли-продажи недвижимости | 5 |
1.1. Понятие недвижимого имущества | 5 |
1.2. Понятие договора продажи недвижимости. | 6 |
1.3. Форма договора | 8 |
1.4. Существенные условия договора. | 9 |
2. Субъекты договора купли – продажи недвижимости | 14 |
2.1. Стороны договора купли-продажи | 14 |
2.2.
Ответственность сторон по |
17 |
3. Особенности продажи отдельных видов недвижимости | 20 |
3.1. Продажа жилых помещений | 20 |
3.2. Продажа земельных участков | 26 |
Заключение | 34 |
Список литературы | 36 |
Введение
Данная тема выбрана в связи с тем, что сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.
В расцвет рыночных отношений в России, который многие, и не без оснований, именуют «разгулом», когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, тема правового регулирования отношений, касающихся недвижимости, сделок с недвижимым имуществом очень актуальна в настоящее время. Поэтому в своей курсовой работе я хочу рассмотреть наиболее важные аспекты этого вопроса.
Актуальность и значимость предлагаемой темы высока, поскольку операции с недвижимым имуществом стали массовыми и повседневными в предпринимательской деятельности граждан, юридических лиц и муниципальных образований. Вместе с тем, рынок недвижимости остается значительно криминализированным. Многие сделки совершаются без достаточной юридической проработки, без четкого определения прав и обязанностей сторон, что влечет за собой нарушение прав одной или другой стороны и, соответственно, значительные финансовые потери. К тому же приходится нести немалые расходы на адвокатские услуги.
В работе поставлены задачи исследовать элементы договора купли-продажи недвижимости, определить сферу действия договора, а также особенности применения к отдельным видам недвижимого имущества.
Как известно, в соответствии с Гражданским Кодексом РФ (статья 130 ГК РФ), к недвижимым вещам относятся все те объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: здания, сооружения, жилье и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, многолетние насаждения и леса. Перечень этих объектов не закрытый, то есть не исчерпывающий. В Гражданском кодексе сделана дополнительная оговорка в отношении тех объектов, которые не связаны с землей, однако законом прямо отнесены к недвижимости. Это – подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты1. Таким образом, четкой характеристики понятия "недвижимость" нет.
При
написании работы используются источники
не только правовой, но и научной
литературы.
1. Договор купли-продажи недвижимости.
Согласно статье 130 Гражданского кодекса, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В силу специфики этих объектов, повышенного контроля за владением, пользованием и распоряжением ими законодатель обоснованно отнёс их к объектам недвижимости. Данное положение Гражданского кодекса РФ подвергается в юридической литературе многочисленной критике.2
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено также и иное имущество.
Несмотря на то, что в тексте данной статьи, определяющей понятие недвижимого имущества, жилые помещения прямо не названы, ряд других статей Гражданского кодекса содержат прямое указание на это. В том числе и в статье 549 Гражданского кодекса. Отнесение жилых помещений к недвижимому имуществу базируется на прямо указанном законодателем признаке – прочная связь объекта с землёй и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.
В литературе указанный признак как единственный критерий отнесения объекта к недвижимости не раз подвергался сомнению и справедливой критике. Так, И.В. Козлова пишет: «В силу оценочного характера данного критерия абсолютно точное и ординарное решение вопроса о прочной связи объекта с землёй невозможно. Перенос жилого дома по требованию собственника на вновь отведённый земельный участок взамен изъятого для общественных нужд не превращает его в движимый объект, хотя и затрудняет оценку прочности его связи с землёй».3 По мнению Н.А. Сыродоева, современные технические достижения позволяют перемещать даже монументальные здания на значительное расстояние не только без несоразмерного, но и без всякого ущерба их назначению.4
Важным последствием признания жилого помещения недвижимым имуществом является установление государственной регистрации возникновения, изменения и прекращения, вещных прав на него. Следует, недвижимостью признаётся не любое имущество, отвечающее признаку связанности с землёй, а то, которое, обладая такими признаками, может быть объектом гражданских прав. Это означает, что в качестве недвижимого должно рассматриваться лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные вещные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация.
Можно выделить следующие основные признаки недвижимого имущества:
- недвижимым имуществом признается вещь, то есть предмет природы или результат труда, по поводу которого возникают гражданские правоотношения;5
- вещь эта должна быть индивидуально определенной, то есть необходимо наличие особых, только ей присущих черт, характеристик и качеств, она должна быть юридически незаменима;
- этой
вещи должны быть присущи такие признаки,
как прочность и непотребляемость;
1.2. Понятие договора продажи недвижимости
Как известно, договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли - продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли - продажи товаров, отличающие его от иных типов самостоятельных гражданско - правовых договоров. Исходя из этого договор продажи недвижимости может быть определен следующим образом.
ГК РФ дает следующее определение договора купли-продажи: "По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)"6. На этом общем определении основывается договор продажи недвижимости: "По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество" (ст. 549 ГК РФ) "по передаточному акту" (ст. 556 ГК РФ) и "по предусмотренной цене" (ст. 555 ГК РФ).
Как и всякий договор купли - продажи, этот договор является консенсуальным, возмездным, взаимным. Правовое регулирование договора продажи недвижимости как отдельного вида договора купли - продажи строится по следующей схеме. В параграфе 7 главы 30 ГК РФ содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по исполнению договора продажи недвижимости. Указанные правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле - продаже товаров (параграф 1 гл. 30 ГК РФ). Родовая принадлежность договора продажи недвижимости к договору купли - продажи товаров проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, включенными в параграф 7 главы 30 ГК РФ, к отношениям, связанным с продажей недвижимости, применяются общие положения о договоре купли - продажи товаров.7
Естественно, в случае с
Существенными
условиями договора продажи недвижимости
следует признать условия
о предмете договора и о цене продаваемого
объекта недвижимости.
1.3. Форма договора
Положения ГК РФ о письменной форме сделки (п. 1 ст. 160) и о письменной форме договора (п.2 ст. 434) имеют серьезные отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (договоров) иными способами, установленными ГК РФ. Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение договора не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Требования же к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами8. Таким образом, суть специального правила о форме договора продажи недвижимости состоит в том, что исключается применение положения ГК РФ о форме договора9, и может быть выражено формулой «исключение исключения». Применительно к договору продажи недвижимости законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки, ужесточая тем самым режим заключения договора продажи недвижимости10.
Более того, в отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.
1.4. Существенные условия договора.
Как известно, всякий гражданско - правовой договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными же условиями договора признаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение11.