Договор купли-продажи недвижимости

    Предмет  всякого договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов:  во-первых,  продаваемое недвижимое имущество; во-вторых,   действия продавца и покупателя соответственно  по  передаче недвижимости, ее принятию и оплаты. В тех случаях, когда продается здание, сооружение  или иной  объект  недвижимости, определяемый  по  признакам   неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего рода: права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости.¹²

    По  сравнению с общими положениями о купле - продаже товаров,      законодатель ужесточает требование относительно условия договора о      продаваемом объекте недвижимости. В договоре продажи недвижимого      имущества  должны  быть  указаны  данные,  позволяющие определенно      установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по      договору, в том  числе  сведения,   определяющие  расположение  указанного  объекта недвижимости на соответствующем участке либо в  составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких данных   в договоре  условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается   не   согласованным   сторонами,   а   договор продажи   недвижимости - незаключенным¹³.

    Кроме того, в силу ст. 550 ГК РФ договор продажи  недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

    Значительно  отличается от общих положений о  договорах и такое      существенное  условие  договора  продажи  недвижимости,  как  цена¹⁴. Во-первых,  положение о том,  что исполнение договора,  в  котором не определена цена,  должно быть оплачено по цене, обычно   взимаемой   при   сравнимых  обстоятельствах за аналогичные товары (статьи 424 и 485),  не подлежит применению к  договорам продажи недвижимости. Здесь действует иное правило: при  отсутствии  в договоре согласованного сторонами в письменной форме  условия о цене  недвижимости  договор  о ее  продаже признается незаключенным. Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна  включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

    Для  определения  цены  продаваемого  объекта  недвижимости (с      учетом  цены  земельного  участка или права на него) стороны могут      прибегнуть  к услугам профессиональных оценщиков,  действующих на      основе  Федерального  закона  от  29  июля  1998 г.  "Об оценочной      деятельности в Российской Федерации".¹⁵

    Цена  недвижимости  может  быть установлена  в договоре продажи      недвижимости  на  единицу  ее  площади  или  иного  показателя  ее   размера.   В этом случае общая цена продаваемого недвижимого имущества, подлежащая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

    Момент  вступления в силу договора продажи  недвижимости      определяется в соответствии с общими правилами, предусмотренными      пунктом  1 статьи  425  и пунктом 1 статьи  433  ГК  РФ:  договор   вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения,   каковым признается момент подписания  договора продавцом и покупателем.¹⁶

    После установления цены в договоре продажи жилого помещения и исполнения договора стороны не вправе изменять цену продаваемого имущества. Такой вывод подтверждается судебной практикой¹⁷.

    Договор  продажи  жилого  дома,  квартиры,  части  жилого дома или      квартиры подлежит государственной  регистрации и  считается   заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Следует  обратить  особое внимание на то,  что договор продажи недвижимости  (за  исключением  продажи жилых помещений) считается заключенным  и вступает в силу именно с момента его подписания,  а  не   с  момента   регистрации   перехода   права  собственности к покупателю.¹⁸ Так, комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли - продажи,  заключенному на основании результатов аукциона,  и пеней  за просрочку оплаты.

    Арбитражный суд в удовлетворении исковых  требований отказал в      полном объеме. При рассмотрении спора  судом было установлено, что      сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во      взыскании пеней отказано   в  связи  с тем,  что  договор  не  зарегистрирован в установленном порядке,  то  есть  не вступил в законную  силу.  В этом случае,  по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.

    Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и      удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества   пеней за  просрочку оплаты в размере,  предусмотренном договором. При этом   апелляционная инстанция обоснованно сослалась на следующие обстоятельства.

    В соответствии со статьей 425 ГК РФ договор  вступает в силу и      становится  обязательным  для  сторон с момента  его заключения.  В  статье  433  указано, что  договор,  подлежащий  государственной  регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если  иное не установлено законом. Г.К. Р.Ф. предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений и договора купли-продажи предприятия¹⁹. Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли - продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.   Регистрация перехода права собственности (ст. 551) не означает  регистрации самого договора купли - продажи.

    Поэтому апелляционная инстанция постановила, что договор купли- продажи  здания  следует  считать  заключенным  с момента  его подписания согласно  пункту 1статьи 433 ГК РФ, а не с момента  государственной регистрации  ²⁰.

    Государственной регистрации подлежит не сам договор продажи      недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому  договору  от  продавца к покупателю (ст.  551 ГК РФ).  Для  сторон  договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной  регистрации перехода права собственности на  недвижимость  к покупателю  заключается в том,  что только после регистрации покупатель становится   собственником недвижимого  имущества в глазах  третьих лиц.²¹           
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    2. Субъекты договора купли – продажи недвижимости 

2.1. Стороны договора  купли - продажи

    Главными  субъектами договора купли продажи  являются стороны договора продавец и покупатель. Первый обязуется передать в собственность покупателя земельный  участок, здание, сооружение, квартиру и другое недвижимое имущество. Покупатель в свою очередь обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму²².

    Продавец  обязан передать покупателю товар, предусмотренный  договором купли-продажи, также имущество должно быть свободным от прав третьих лиц.²³

    Презюмируется, что продавец является собственником  продаваемого имущества. В этом случае он обладает всеми правами по распоряжению, принадлежащего ему имущества. Но бывают случаи, когда продавец и собственник  не совпадают в одном лице.

    В тех случаях, когда в качестве продавца по договору выступает не собственник недвижимого имущества, а обладатель иного ограниченного вещного права на недвижимость (унитарное государственное или муниципальное предприятие, учреждение), значительно повышается риск возможного  признания такого договора недействительной сделкой.²⁴

    Здесь необходимо учитывать ограниченный характер правомочий      указанных субъектов на распоряжение недвижимым имуществом. В      частности,  государственное или муниципальное  предприятие,  как  субъект права хозяйственного ведения (п.  2 ст.  295 ГК РФ), так и субъект права оперативного управления - казенное предприятие (п.1ст.297), не вправе  продавать принадлежащее ему недвижимое  имущество без согласия его собственника. Нарушение этого требования влечет недействительность договора  продажи  недвижимости.

    Примером  к сказанному может служить разъяснение, содержащееся  в  пункте 7 Постановления N8 Пленума Высшего Арбитражного Суда      Российской Федерации от 25 февраля 1998г. Согласно данному разъяснению  при  разрешении  споров, связанных с осуществлением  государственными и    муниципальными предприятиями права хозяйственного ведения или оперативного  управления,  следует  учитывать установленные статьями 295 и 296 ГК РФ ограничения прав  предприятий  по распоряжению  закрепленным  за ними  имуществом. Сделки,  совершенные предприятиями по отчуждению имущества вопреки  названным ограничениям, являются недействительными как ничтожные.²⁵

    В определенных случаях и при  соблюдении  требования  о необходимости   получения согласия собственника на продажу недвижимого имущества,   принадлежащего государственному или муниципальному предприятию на  праве хозяйственного ведения или оперативного  управления, сохраняется риск признания договора  продажи недвижимости недействительным²⁶.

    Дело  в том, что в отличие от иных коммерческих организаций      государственные и муниципальные предприятия наделены не общей, а      целевой (специальной) правоспособностью²⁷. Поэтому действия унитарных предприятий по  распоряжению закрепленным за  ними  имуществом  должны  быть обусловлены выполнением задач его уставной  деятельности  и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества под страхом признания совершенных сделок недействительными.

    На  этот счет имеется официальное разъяснение Пленума Высшего      Арбитражного Суда Российской Федерации. В соответствии с пунктом 9      Постановления N 8 Пленума от 25 февраля 1998г. в тех случаях, когда  действия предприятия, в том числе и осуществленные с соблюдением  требования  о  получении  предварительного   согласия   собственника (п.  2  ст.  295 ГК РФ),  по отчуждению другим  лицам закрепленного за предприятием  на праве хозяйственного ведения движимого или оперативного управления недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия,  приводят к невозможности использования  имущества  собственника по целевому назначению, соответствующие сделки   недействительны  по основаниям, предусмотренным статьей 168 ГК РФ,  независимо от того, совершены они с согласия собственника  (уполномоченного  им  органа)  или   самостоятельно предприятием²⁸.

    Что касается учреждений, финансируемых  собственником,  то они вообще не вправе совершать договоры продажи  в отношении имущества,      закрепленного за ними либо  приобретенного  за  счет  средств,  выделенных  им по смете²⁹. Вместе с тем, если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять  приносящую  доходы  деятельность, имущество,  приобретенное за счет этих доходов  (включая  недвижимость),  учитывается на  отдельном балансе и находится в самостоятельном  распоряжении учреждения.

    Следовательно, договоры продажи учреждением в  качестве продавца  недвижимого имущества,  которое учитывается на отдельном  балансе, и было  приобретено на доходы, полученные от разрешенной собственником   предпринимательской деятельности, соответствуют законодательству и не могут быть признаны недействительными.

    Также продавцом может выступать организатор  торгов, если имущество находится  в государственной собственности. Исходя из особой значимости такого имущества, здесь при продаже необходим  целый комплекс мер, в котором  задействовано неограниченное количество лиц.

    Организатором торгов выступает орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих  земельных участков, или специализированная организация, действующая на основании  договора с ними.³⁰

    Функции организатора торгов определяются соответственно полномочным органом государственной  власти Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или органом  местного самоуправления.

    Результаты  торгов оформляются протоколом, который  подписывается организатором торгов, аукционистом (при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы) и победителем торгов в день проведения торгов. Протокол о результатах торгов составляется в 2 экземплярах, один из которых передается победителю, а второй остается у организатора. Протокол не является договором купли-продажи, а свидетельствует лишь о намерении заключить сделку. Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи. Договор подлежит заключению в срок не позднее 5 дней со дня подписания протокола. Последствия уклонения победителя торгов, а также организатора торгов от подписания протокола, а также от заключения договора определяются в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.³¹