Договор дарения

Договор дарения следует  отграничивать от отказа кого-либо из наследников от своей доли в  праве собственности на наследство в пользу иных наследников (ст. 1157 ГК РФ). В этих случаях законодатель использует иную юридическую конструкцию, чем гражданско-правовой договор. Такой отказ, действительно, является односторонней сделкой, не требующей согласия того лица, в чью пользу сделан отказ. Это лицо впоследствии само решит – принять наследство или отказаться, и его волеизъявление также будет иметь характер односторонней сделки.

2.2 Выявление проблем на основе сравнения договора дарения с договором ссуды

Не тождественен договор дарения и договор ссуды (безвозмездного пользования имуществом – гл. 36 ГК РФ), хотя по обоим договорам одно лицо получает имущественные выгоды за счет другого лица без всякого встречного имущественного эквивалента, в том числе возможен полный износ вещи в процессе пользования ею ссудополучателем, и этот износ целиком относится на счет ссудодателя. Однако «в порядке дарения имущество переходит в собственность одаряемого, в то время как ссуда влечет лишь временный переход права пользования к ссудополучателю. Вследствие такого различия договор дарения тяготеет к обязательствам по реализации имущества, а договор ссуды – к обязательствам по передаче имущества в пользование».

ГК РФ допускает возможность  конструирования договора дарения  как консенсуального. В последнем  случае договор предусматривает  дарение в будущем. Договор дарения  с немедленной передачей вещи (вещный договор) и консенсуальный договор дарения резко отличаются по своему правовому регулированию; их объединяет, пожалуй, только одно: то, что оба они – безвозмездные. В юридической литературе иногда обещание дарения рассматривается как односторонняя сделка. Между тем, обещание дарения квалифицируется в п.1 ст. 572 ГК РФ именно как договор, т.е. требует встречного волеизъявления и дарителя, и одаряемого. И если впоследствии (до передачи дара) одаряемый «раздумает» принимать дар, он должен будет совершить одностороннюю сделку – отказ от принятия дара, после чего договор считается расторгнутым (ст. 573 ГК РФ).

Однако сказанное выше не относится к договорам дарения  недвижимого имущества. Очевидно, что  передача ключей (от квартиры, например) приравниваемая в п. 1 ст. 574 ГК РФ к передаче дара, на самом деле вовсе не означает передачи квартиры в собственность одаряемого. Договор дарения недвижимого имущества подлежат государственной регистрации (п.3 ст. 574 ГК РФ), и реальный договор дарения недвижимого имущества, возможность которого не исключена в ст. 572 ГК РФ, в действительности не может иметь места, так как не согласуется с указанием п.3 ст. 433 ГК РФ о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным лишь с момента его регистрации (если иное не установлено самим законом).

Как уже было отмечено, в литературе убедительно аргументирован тезис об отсутствии всеобъемлющего характера классификации гражданско-правовых договоров на реальные и консенсуальные. Наряду с вещными договорами (к которым относится договор дарения с условием передачи вещи в момент заключения договора), не вписываются в такую классификацию всякие договоры, подлежащие государственной регистрации (в том числе договор дарения недвижимости). «От консенсуальных договоров их отличает необходимость государственной регистрации достигнутого сторонами соглашения, от реальных – отсутствие в качестве предпосылки перфекции действия по передаче имущества. Таким образом, если заключение консенсуальных договоров всегда определяется одним лишь соглашением сторон (см. п. 1 ст. 433 ГК), реальных – соглашением и передачей имущества (см. п.2 ст. 433 ГК), то перфекция договоров, подлежащих государственной регистрации, - соглашением и его государственной регистрацией (см. п.3 ст. 433 ГК).

ГК РФ не предусмотрел обязательного нотариального оформления большинства сделок по отчуждению недвижимости, в том числе жилых помещений, кроме договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением. Принимая во внимание социально-экономическую ситуацию в стране, нельзя не согласиться с мнением о том, что отказ от обязательности нотариального удостоверения договоров, связанных с отчуждением жилых помещений, нередко создает почву для различного рода незаконных действий.

Дискуссия о том, насколько оправдано это нововведение, не прекращается. В основу такого решения были положены нормы англосаксонской правовой системы. Но в странах, основу законодательства которых составляет эта система, уровень безопасности сделок иной. В этих странах у каждого гражданина как субъекта права обычно имеется свой «домашний» адвокат, который скрупулезно, квалифицированно предварительно оценит сделку с позиций её безопасности и целесообразности для клиента. Кроме того, в каждой сделке с недвижимостью там будет участвовать страховая компания, которая специализируется на проверке юридической чистоты сделки и будет возмещать убытки клиенту в случае возникновения их в связи со сделкой. Наконец, в странах с англосаксонской правовой системой давно создан единый реестр недвижимости, по которому можно проследить юридическую судьбу каждого объекта недвижимости с момента его создания, законность его последующего перехода от одного владельца к другому.

В нашем же отечестве  Единый общероссийский реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним находится в стадии создания, а размах мошенничества, недобросовестности не только сторон в сделке, но и отдельных должностных лиц, участвующих в оформлении сделки, не требует особых доказательств. Учитывая это, следует признать, что нотариус всё-таки не был пока лишним барьером на пути заключения недействительной сделки.

Нельзя не отметить и  то, что в настоящее время нормы  ГК РФ по вопросу необходимости нотариальной формы сделок не всегда достаточно логичны. Например, сложно ответить на вопрос, почему для договора ипотеки необходима нотариальная форма, а для договора дарения (или продажи) того же недвижимого имущества – не обязательна. Или: почему для сделок по отчуждению нажитой в браке любой недвижимости одним из супругов требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга, а для самой сделки по отчуждению этой недвижимости нотариальная форма не требуется?

Нередко граждане путают договор дарения с завещанием. Дарение, предусматривающее передачу имущества одаряемому после смерти дарителя, не допускается, такой договор ничтожен (п. 3 ст. 572 ГК РФ). Между тем на практике та же старушка иногда заключает договор дарения своего дома, квартиры сыну, племяннику, внуку, соседу, думая, что имущество перейдет к одаряемому после её смерти, а если одаряемый будет плохо к ней относиться, она «передумает». На самом деле с момента государственной регистрации договора дарения недвижимости одаряемый – полноправный собственник дара, и передумывать уже поздно. Нотариус, удостоверяющий договор дарения, работник учреждения юстиции, куда подается заявление о регистрации договора дарения недвижимости, при минимуме доброжелательности с их стороны должны объяснить пожилому человеку, выступающему в качестве дарителя, юридические последствия совершения сделки дарения, разницу между дарением имущества и завещанием, возможность в любое время отменить или изменить завещание и бесповоротность дарения с прекращением права собственности дарителя на подаренное имущество.

Следует отметить, что при отсутствии в ГК РФ специальных норм, регулирующих особенности договоров дарения отдельных видов недвижимого имущества, необходимо по аналогии использовать некоторые правовые нормы, регулирующие форму и условия отчуждения недвижимости на основе сделок купли-продажи. Так, несомненно, что существенным условием договора дарения жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования этим жилым помещением после его приобретения дарителем, является перечень этих лиц в тексте договора с указанием их прав на пользование передаваемым в дар жилым помещением, т. е. по аналогии должен применяться п. 2 ст. 558 ГК РФ. При несоблюдении этого существенного условия договор не может считаться заключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В случае дарения предприятия (что в принципе не исключено законом  в тех случаях, когда обеими сторонами  не являются коммерческие организации) по аналогии должны соблюдаться требования ст. 560 ГК РФ, т. е. к тексту договора обязательно должны прилагаться документы, указанные в ст. 561 ГК РФ, в том числе перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав даримого предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Точно так же, как при продаже предприятия, в случае его дарения должны быть соблюдены права кредиторов в порядке, предусмотренном в ст. 562 ГК РФ, которая тоже должна здесь применяться по аналогии.

Договор дарения - единственный в гражданском праве, где нормы морали и права взаимодействуют столь тесно, что нарушение норм морали одаряемым становится юридическим фактом, влекущим возможность применения санкций к нарушителю. Анализ ст. 578 ГК РФ, посвященной отмене дарения, свидетельствует о том, что основанием применения этой санкции является не правонарушение как таковое, а именно нарушение норм морали, диктующих бережное обращение с подаренной вещью, которая представляет для дарителя большую неимущественную ценность, сохранение чувства благодарности и уважения к тому, кто ее подарил. Так, совершение любого, самого тяжкого преступления не является основанием для отмены дарения, если это преступление не было направлено против жизни или здоровья одаряемого, кого-либо из членов его семьи или близких родственников.

В статье 578 ГК РФ предусмотрен ряд оснований для отмены дарения. В качестве санкции могут рассматриваться лишь те из них, которые обусловлены наличием умышленной (при совершении преступления - п. 1) или любой (умышленной, неосторожной) формой вины одаряемого (бесхозяйственное обращение с подаренной вещью - п.2 ст. 578 ГК РФ). Иные основания порождают право дарителя требовать отмены дарения в судебном порядке независимо от наличия вины одаряемого. В частности, право дарителя требовать отмены дарения в связи с бесхозяйственным обращением одаряемого с вещью возникает и при отсутствии вины последнего в создании угрозы утраты такой вещи (отсутствие у одаряемого необходимых условий, требующихся для сохранности вещи, тяжелая неизлечимая болезнь одаряемого и т.п.).

Новеллой ГК РФ является предусмотренное в п. 4 ст. 578 право  дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. Такое  право может быть включено в содержание договора дарения в качестве его  условия.

В связи с этим в  нотариальной практике (большинство договоров дарения недвижимости продолжают заключаться в нотариальной форме, несмотря на отсутствие ее обязательности) и практике органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Глава III Анализ применения судами общей юрисдикции норм из договора дарения

Договор дарения  между гражданами  зачастую применяется  сторонами для прикрытия иных сделок. Чаще всего договор дарения  прикрывает договор купли-продажи, ренты, пожизненного содержания, полагая, что этот вид сделки проще или по иным причинам.  Многие ошибочно полагают, что если нужно будет, то  договор дарения будет легче признать недействительным и вернуть себе то, что передано по договору. На самом деле это далеко не так.

  Судебная  практика показывает, что очень  часто люди заключая договор  дарения, преследует иные цели, нежели те для которых заключается  этот договор.

Чаще всего  договор дарения жилого помещения  оспаривается по основаниям указанным  в ст.178 ГК РФ, то есть в виду заблуждения относительно природы сделки. В таких случаях даритель ошибочно полагает, что взамен дарения одаряемый обязан осуществлять по отношению к нему определенные действия имущественного характера, а в случае их не предоставления договор дарения может быть признан недействительным.

С вопросом как оспорить договор дарения? Чаще всего обращаются престарелые граждане, нуждающиеся в постороннем уходе. До заключения договора дарения одаряемый обязуется оказывать материальную помощь престарелому дарителю, осуществлять за ним уход, нести расходы на лечение. Однако после заключения договора дарения одаряемый начинает уклоняться от выполнения своих обещаний, в связи, с чем даритель вынужден обратиться в суд.

В суде в большинстве  случаев выясняется, что даритель не осознавал правовых последствий в виде абсолютной утраты права собственности на дар и невозможность заключения договора под условием. Суды со ссылкой на положения ст.178 ГК РФ отказывают в признании сделки недействительной. Мотивировка отказа в исковых требованиях следующая. Для признании договора дарения недействительным по основаниям указанным в ст.178 ГК РФ необходимо, чтобы даритель заблуждался относительно  самой природы сделки или ее тождества либо таких качестве предмета сделки, которые существенно снижают возможность его использования,  имеет заблуждение относительно природы сделки, либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно по прямому назначению.

Суть договора дарения в том, что даритель безвозмездно передает в собственность имущество. Отсюда, природа этой сделки не допускает двузначного толкования, право собственности на имущество у дарителя прекращается,  последний этого не мог не знать, не понимать. Не выполнение одаряемым своих устных обязательств не относятся к природе сделки и ее правовым последствиям. Мотивы, по которым даритель передал свою собственность другому лицу, правового значения не имеют.

Суды указывают, что в случаях, когда договор  дарения являлся притворной сделки, то оспаривать договор дарения следует по основаниям, изложенным в ч.2 ст.170 ГК РФ, доказывая, что сделка была притворной. Однако,  доказать притворность сделки бывает далеко не всегда возможно. Одаряемый, как правило, отрицает факт притворность сделки и утверждают, что дарение было безвозмездным, благородным порывом дарителя.

Случается, что  договор дарения жилого помещения  оформляется лишь для вида, например, с целью избежать обращения на него взыскания, или для получения  другого жилья от государства  в установленных законом случаях. В таких случаях договор дарения является мнимой сделкой, которая должна оспариваться с ссылкой на ч.1 ст.170 ГК РФ.