Аренда земельных участков

По общему правилу предметом договора аренды выступает имущество, принадлежащее  арендодателю на праве собственности.

Таким образом, предметом договора аренды, может  быть земельный участок, либо его  часть, принадлежащий арендодателю на праве собственности, либо в силу иных вещных прав, не изъятый из оборота, и в силу своих производственных характеристик, удовлетворяющий требованиям  арендатора.

Одним из важнейших условий предмета аренды земли являются производительные характеристики земельного участка.

На наш  взгляд это связано с тем, что  арендатор при выборе земельного участка исходит из принципа целевого использования земли.

Недостижение  согласия, либо заведомое введение арендатора в заблуждение, относительно свойств земельного участка является существенным нарушением процедуры  заключения договора аренды.

При рассмотрении вопросов приобретения права аренды за земельный участок из государственной  и муниципальной собственности  весьма важно, что признается недвижимостью. Очевидно, что понятием «здания, строения, сооружения» законодатель попытался  объединить всевозможные разновидности  объектов, искусственно созданных человеком  и подпадающих под классическое понимание недвижимости. Правда, сегодня  объект незавершенного строительства  признается объектом недвижимости (ст. 130 ГК РФ). Поэтому у собственников  объектов незавершенного строительства (каким может быть просто залитый  фундамент, зарегистрированный должным  образом) появляется возможность оформить в упрощенном порядке права на земельный участок  право аренды и право собственности. Основной же проблемой становится квалификация объекта незавершенного строительства  под сооружение или строение (легальные  определения данных понятий отсутствуют).

Отметим, что в некоторых регионах (например, в Уральском федеральном округе) уже складывается тенденция приравнивать объекты незавершенного строительства  к зданиям, строениям, сооружениям. Однако в большинстве регионов эта  проблема не разрешена. Поэтому и  судебная практика в этом вопросе, скорее всего, не будет единообразной.

Определение площади земельного участка, передаваемого  в аренду также относится к  числу существенных условии, относительно договора аренды земли.

Данный  вопрос сложен, и, к сожалению, сегодня  по нему не сложилась единая судебная практика.

Достаточно  длительное время считалось, что  собственник здания имеет исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды только той части  земельного участка, который непосредственно  находится под зданием. ВАС РФ высказал свою позицию по этому вопросу.

Так, в  Постановлении Президиума ВАС РФ указано, что границы и размеры  земельного участка, предоставляемого в порядке ст. 36 ЗК РФ в собственность или в аренду с учетом фактически используемой площади земельного участка, определяются на основании его плана. По общему правилу, если земельный участок ранее предоставлялся в определенных границах, то при заключении нового договора аренды размер его остается неизменным, за исключением случаев, когда изменились нормы отвода земельного участка. ¹¹

Данный  вопрос регулируют нормы ЗК РФ (п. 3 ст. 33 и п. 7 ст. 36), согласно которым границы  и предельные размеры земельного участка определяются с учетом его  фактически используемой площади в  соответствии с земельным и градостроительным  законодательством, красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка, а также на основании  норм отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и  застройки, землеустроительной, градостроительной  и проектной документацией.

Казалось  бы, все проблемы разрешены, но существуют следующие риски:

– так как градостроительное законодательство находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ, в регионах существует некий пробел в регулировании этих вопросов. Кто будет определять размер предоставляемого земельного участка? Очевидно, что зачастую все будет зависеть от воли должностного лица органа, предоставляющего земельный участок;

– градостроительные регламенты с нормами отвода также могут измениться с течением времени. И если с собственником все понятно (земельный участок, который он оформил в собственность по установленным сегодня нормам, останется в собственности у него навсегда), то для арендатора дела обстоят не так гладко, так как если по истечении срока действия договора аренды нормы предоставления земельного участка изменятся, то при заключении нового договора аренды размер земельного участка не останется прежним.

Срок  договора аренды определяется на основании  договора либо закона.

В ст. 36 ЗК РФ не указано, на какой срок заключается  договор аренды земельного участка. Как мы уже отмечали, земельное  право относится к совместному  ведению федерации и субъектов  федерации, то есть на регионально и  местном уровне могут быть установлены  свои минимальные и максимальные сроки договора аренды.

Размер  арендной платы по ЗК РФ и ГК РФ, определяемый договором аренды, не должен зависеть от местных властей. В то же время  общие начала ее определения при  аренде земельных участков, находящихся  в государственной и муниципальной  собственности, может устанавливать  Правительство РФ. На практике же арендная плата за пользование государственными землями по-прежнему ежегодно индексируется.

В соответствии с гражданским законодательством  договор аренды может быть расторгнут по требованию одной из сторон. Как  свидетельствуют материалы практики, большое количество споров в арбитражной  практике возникает именно по причине  досрочного расторжения договора земельного участка по инициативе одной из сторон. Особенности споров о расторжении  договора аренды таковы, что при  их разрешении суды прежде всего руководствуются  положениями гражданского законодательства, регулирующие этот круг отношений. Нормы  земельного законодательства в сегменте регулирования арендных отношений  определены в п. 3 ст. 3 ЗК РФ: который гласит что владение, пользование и распоряжение земельными участками, либо по сделкам с ними осуществляются на основании гражданского законодательства, если земельным законодательством не предусматривается иное.

Пункт 1 ст. 46 ЗК РФ прямо отсылает к Гражданскому кодексу: аренда земельного участка  может прекращаться по основаниям и  в порядке, которые предусмотрены  гражданским законодательством. Разъяснения  по поводу использования норм законодательства о расторжении договора аренды содержатся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" ¹²(далее – Обзор). В нем были прояснены многие важные положения, которые непосредственно касаются расторжения договора аренды, выработанные на сегодняшний день судебной практикой.

Основания, по которым арендодатель вправе требовать  расторжения договора аренды земельного участка, перечислены в ст. 619, 284 – 287 ГК РФ. Иные основания указаны земельным законодательством в п. 2 ст. 46 ЗК РФ.

Согласно  п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной  из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение  договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени  лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договором аренды могут быть установлены и  другие основания досрочного расторжения  договора по требованию как арендодателя, так и арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Одновременно стороны  в договоре аренды могут прямо  исключить любое из оснований  его досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая  возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.

В частности, в п. 25 Обзора отмечено, что судебная практика в настоящее время исходит  из того, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Имеется в виду, что все основания  досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, предусмотренные  ч. 1 ст. 619 ГК РФ, касаются тех или  иных нарушений договора со стороны  арендатора, в то время как согласно ч. 2 той же статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения  договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Однако  то обстоятельство, что ч. 1 указанной  статьи в качестве оснований расторжения  договора предусматривает исключительно  нарушения условий договора со стороны  арендатора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его  условий. Следует учитывать, что  ч. 2 ст. 619 ГК РФ отсылает ко всему п. 2 ст. 450 Кодекса, а не только к подп. 1 этого пункта. Поэтому стороны  вправе оговорить любое основание  досрочного расторжения договора в  судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное  с каким-либо нарушением. Земельный  кодекс РФ предусматривает дополнительные основания расторжения договора аренды с учетом специфики земельных  отношений:

1) использование  земельного участка не в соответствии  с его целевым назначением  и принадлежностью к той или  иной категории земель.

Статья 8 ЗК РФ классифицирует земли по 7 категориям. При использовании земельного участка  не по назначению должен применяться  порядок изъятия земельного участка, предусмотренный земельным законодательством. Судебная практика в настоящее время исходит из того, что существенное нарушение условий договора аренды земли, выразившееся в нецелевом использовании земельного участка, основано прежде всего на применении экономического критерия. Сторона, заявившая в суде требование о расторжении договора, должна доказать, что при продолжении действия договора она может понести ущерб в форме упущенной выгоды и тех расходов, которые возникнут в процессе исполнения договора;

2) использование  земельного участка, приводящее  к существенному снижению плодородия  сельскохозяйственных земель или  значительному ухудшению экологической  обстановки.

Используя формулировку "значительное ухудшение  экологической обстановки", законодатель не указывает на критерий, позволяющий  определить, что следует считать  значительным ухудшением. Очевидно, что  любое вмешательство в природную  среду не проходит бесследно. Скажем, капитальное строительство неизбежно  оказывает определенное неблагоприятное  влияние на окружающую экологическую  обстановку. Даже при соблюдении экологических  нормативов остаются такие негативные составляющие строительного процесса, как пыль, шум, изменение природного ландшафта.

 В  настоящее время определение  понятия "существенный экологический  вред" содержится в Постановлении  Пленума Верховного Суда от  5 ноября 1998 г. №14 "О практике применения судами законодательства об ответственности за экологические правонарушения"¹³. В пункте 5 указанного Постановления сказано, что существенный экологический вред характеризуется:

- возникновением заболеваний и гибелью водных животных и растений, иных животных и растительности на берегах водных объектов, уничтожением рыбных запасов, мест нереста и нагула;

- массовой гибелью птиц и животных, в том числе водных, на определенной территории, при котором уровень смертности превышает среднестатистический в три и более раза;

- экологической ценностью поврежденной территории или утраченного природного объекта, уничтоженных животных и древесно-кустарниковой растительности;

- изменением радиоактивного фона до величин, представляющих опасность для здоровья и жизни человека, генетического фонда животных и растений;

- уровнем деградации земель и т.п.¹⁴

Однако  остается открытым вопрос о соотношении  понятий "значительное ухудшение  экологической обстановки" и "существенный экологический вред";

3) неустранение  совершенного умышленно земельного  правонарушения, выражающегося в  отравлении, загрязнении, порче или  уничтожении плодородного слоя  почвы вследствие нарушения правил  обращения с удобрениями, стимуляторами  роста растений, ядохимикатами и  иными опасными химическими или  биологическими веществами при  их хранении, использовании и  транспортировке, повлекших за  собой причинение вреда здоровью  человека или окружающей среде;

4) неиспользование  земельного участка, предназначенного  для сельскохозяйственного производства  либо жилищного или иного строительства,  в указанных целях в течение  трех лет, если более длительный  срок не установлен федеральным  законом или договором аренды  земельного участка, за исключением  времени, необходимого для освоения  земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Если  после направления уведомления  о досрочном прекращении договора аренды арендатор устранил нарушения, то надо считать, что это является отпадением условий, необходимых для  расторжения договора.

земельный участок договор аренда

К существенным условиям договора аренды земельного участка относятся предмет, срок и размер арендной платы.

Заключение  договора аренды происходит в предусмотрены  гражданским законодательством  способах.

Право аренды земельных участков может выставляться на торги в рамках открытого или  закрытого аукциона.