Аренда земельных участков

Оглавление

Введение 3

1. История развития законодательства об аренде земли. 5

2. Соотношение норм гражданского и земельного права 10

3. Договор аренды земельных участков 17

Заключение 27

Список используемой литературы 29

 

Введение

 

Актуальность данного исследования продиктована двумя факторами:

1. Недостаточная нормативно-правовая  база, регулирующая правоотношения, связанные с недвижимостью в  целом и земельными участками  в частности.

2. Необходимость теоретического осмысления отдельных моментов гражданских правоотношений, связанных с землей.

Механизм правового регулирования земельных правоотношений является одной из актуальнейших проблем на данном этапе развития предпринимательства в России. Причиной этому послужило как признание права частной собственности на землю на конституционном уровне, так и изменение соотношения между земельным и гражданским законодательство в сфере землепользования.

Аренда земли – правовой институт, который присутствует в гражданско-экономическом обороте в большинстве стран, с рыночной экономикой. В Российской Федерации институт аренды земли длительное время отсутствовал, и на основании этого аренда земли была под запретом. Ситуация изменилась после принятия первой и второй частей Гражданского кодекса и Земельного кодекса. На законодательном уровне было не только признано конституционное право частной собственности на землю, но и разработан подробных механизм реализации этих прав.

Нормативно-правовое регулирование  правоотношений по аренде земли имеет  сложный, комплексный характер. Связано  это с тем, что порядок заключения и расторжения договора аренды установлен гражданским законодательством, но при этом аренда земельных участков регулируется также и нормами земельного законодательства, это можно связать с тем, что земля является ценнейшим и важнейшим имуществом, потому как именно с ней связаны все основы жизнедеятельности народов, проживающих на ней. В правоприменительной практике часто возникают сложности при рассмотрении споров, возникающих в сфере аренды земельных участков, встречается ряд проблем. Чаще всего их разрешение происходит в плоскости понимания зависимости определяющего подчинения положений земельного законодательства гражданскому праву.

Применение  норм об аренде земельных участков характеризуется сильно отличающимися  частными случаями и противоречивостью. Эта ситуация возникла как результат  частого использования в предпринимательской  деятельности, в повседневных отношениях договора аренды земельных участков, который стал одним из наиболее распространенных правовых договоров в гражданском  праве. Такое частое использование  приводит к различным конфликтным  правовым ситуациям, обусловленных  недостаточным правовым регулированием в данной сфере общественной жизни.

Целью данной работы является рассмотрение круга  проблем, касающихся применения договора аренды земельных участков, оценка нынешнего состояния юридического регулирования соответствующих  отношений.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- дать определение земельному участку, как объекту гражданско-правовых отношений, определить сущность договора аренды земли;

- определить существенные условия договора аренды земли и порядок заключения и расторжения договора;

- рассмотреть специфику договора аренды земли при возведении временных сооружений.

Проведенное исследование имеет важное значение для предпринимателей, при заключении договора аренды земли с последующим возведением временного сооружения, для изучения механизма договора аренды студентами.

 1. История развития законодательства об аренде земли.

 

Любое историческое событие является следствием цепи прежних, и оно же будет следствием событий  будущих, какой радикальностью ни отличалось бы происходящее

До аграрной реформы 1861 г. —одной из наиболее крупных  вех в истории земельного права  России — крестьяне, как одно из сословий, не обладали практически  никакими самостоятельными правами  на землю, закрепленными в законодательстве. Помещичьи крестьяне, на¬ходясь  под властью собственника земли, в вопросах ее использования не имели  самостоятельного голоса.

Начиная с 1861 г. крестьяне или единолично, или в рамках зе-мельных общин  выступают в качестве носителей  прав и обязанностей на землю по законодательству.

Положения 19 февраля 1861 г. (Общее положение  о крестьянах, Положение о выкупе' и др.) декларировали отмену крепостной зави-симости, установили право крестьян на земельный надел и порядок  осуществления выкупных платежей за него. По этому законодательст-ву земля  была крестьянам выделена, но использование  земельных участков существенно ограничивалось обязательствами перед бывши-ми собственниками по их выкупу.

Обязательства эти были настолько долгосрочными, что в теории сложился взгляд на надельное землепользование как  на разновидность долгосрочной аренды — оброчного пользования¹.

Дальнейшее  законодательство до реформы Столыпина  особых качественных изменений в  права крестьян на землю не внесло.

Законодательство 1863 г. (законы от 18 июня и 14 декабря) ограничивало права надельных крестьян в вопросах передела залога и отчуждения земли  с тем, чтобы укрепить и ускорить выплату выкупных платежей. Это не позволило приравнять крестьян к иным сословиям в вопросах реализации прав на землю еще некоторое время.

Положение   стало   существенно   изменяться после 1905 г. В это время не только расширились права крестьян на землю (отмена выкупных платежей Указом от 3 ноября 1905 г. способствовала этому в  особенности), но и был сделан шаг  в направлении реализации личного  права собственности на землю. Реформа, названная Столыпинской, если рассматривать  ее с этой точки зрения, была направлена на переход от преимущественного  права общей собственности на землю среди крестьян (общинное землевладение) к праву личной собственности  главы хозяйства.

Таким образом, в период с 1861 по 1917 г. законодательство шло в направлении предоставления крестьянскому сословию прав на землю, равных существовавшему в России праву личной собственности на землю. Это право включало в себя владение землей, право использовать землю  ограничивалось обязанностью не нарушать права собственников соседних участков и права сервитута. Право распоряжения земельным участком заключалось  в праве заключать все виды сделок, предусмотренных гражданским  законодательством для недвижимости, а также совершать иные действия, предусмотренные правом для распоряжения недвижимостью. Законом была предусмотрена  возможность выкупа земель для государственных  нужд. Существовало и регулируемое законодательством право сервитута.

Движение  это происходило через длительные переходные этапы, в рамках которых  права крестьян на землю значительно  ограничивались правами общины на надел, правами бывших собственников на получение выкупной платы, сословными ограничениями. Содержание этих ограничений  носило в большинстве случаев  политический характер и обусловливалось  значительным влиянием консервативных кругов, состоявших в основном из крупных  землевладельцев, и преобладании в  начале реформ идеологии общинного  строя.

Община, осуществляя свои права, могла производить  периодические переделы земли крестьян, могла продавать, сдавать в аренду земельный надел по согласованию с пользователем. Община распоряжалась  недрами, выпасами, лугами.

С реформой Столыпина, радикализм которой был  продиктован состоянием российской экономики после неудачных военных  действий против Японии и революционных  событий в самой стране, было предпринято  наступление на идеологию общинного  земледелия.

Основанием  были предполагаемые экономические  преимущества частного хуторского сельскохозяйственного  производства перед общинным. Следствием этого было закрепление и распространение  права частной (личной) собственности  на землю среди крестьян.

К 1917 г. реформа, начатая П. А. Столыпиным, не была завершена. Следствием этого было то, что сельское хозяйство оперировало как правом частной собственности на землю, так и правом собственности общины на надел; к этим правам присоединялось право аренды как основное право пользования земельным участком.

После 1917 г. ситуация резко изменилась — права на землю приобрели совершенно иное содержание. Крестьянский наказ врамках Декрета «О земле» от 26 октября 1917 г. (по старому стилю) объявил всю землю народным достоянием, отменил частную собственность на землю, запретил сдавать ее в аренду и залог.

Земля передавалась в распоряжение земельных комитетов², которые являлись полномочными органами государственной власти на местах³. Тем самым земля переходила в распоряжение государства. Декрет о социализации земли предусматривал, что всякая собственность на землю и другие природные ресурсы отменяется навсегда и распоряжение ими передается органам государственной власти.

Таким образом, из всех юридических конструкций  осталось место только праву пользования  землей.

 Во времена нэпа потребовалось ввести конструкцию, с одной стороны, расширяющую права крестьян на землю, с другой стороны, не умаляющую государственную монополию на этот природный объект. Такая конструкция была изобретена, и по своему содержанию она была по-своему оригинальна. Речь идет о праве трудового землепользования, утвержденном Законом о трудовом землепользовании⁴ и закрепленном Земельным кодексом РСФСР от 30 октября 1922 г. Право трудового землепользования предоставлялось всем гражданам РСФСР для ведения сельского хозяйства и желающим обрабатывать землю своим трудом (Земельный кодекс РСФСР 1922 г., ч. 1). Права трудового землепользования не мог быть лишен никто, кроме случаев, прямо указанных в законе, а место расположения земельного участка, предоставленного по этому праву, могло быть изменено лишь при лесоустройстве, а также при земельных переделах в тех обществах, где существовал общинный порядок землепользования. Право трудового пользования считалось бессрочным. В рамках пользования гражданин имел право:

а) вести хозяйственное использование земли способом, избранным им по своему усмотрению;

б) возводить, устраивать и использовать на земле строения и сооружения для хозяйственных и жилищных нужд.

Землепользователь не имел права совершать на своем  земельном участке действия или  отстраивать сооружения, нарушающие существенные интересы иных землепользователей. Покупка, продажа, завещание, дарение, залог земли пользователям запрещались.

Как видно  из исследования, трудовому землепользователю  предоставлялся тот объем прав, который  позволял ему использовать землю  в целях ведения сельского  хозяйства.

По характеру  возникновения в этот период право  землепользования крестьянских хозяйств считалось первичным, т. е. земля  предоставлялась непосредственно  государством в лице исполкома райсовета  из земель государственного запаса. По срокам землепользования это было землепользование бессрочное. Право землепользования предоставлялось законодательством  крестьянскому двору — семейно-трудовому  объединению лиц, совместно ведущих  сельское хозяйство. Наем рабочей силы не допускался.

Однако  к современному положению законодательство было приведено реформой не сразу.

В определенной степени, следуя происходящим социальным переменам, законодательство Российской Федерации этого времени признало право собственности граждан на землю. Это было сделано в противоречие союзному законодательству и в русле изменившейся политики Российского государства. 22 ноября 1990 г. был принят Закон РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», 23 ноября 1990 г. — Закон РСФСР «О земельной реформе». 25 апреля 1991 г. был принят Земельный кодекс РСФСР, закрепивший реформенные положения. Помимо реформенных нормативных документов были приняты на уровне РФ (РСФСР) законодательные и подзаконные акты, призванные урегулировать отношения в рамках нового земельного режима.

В период с 1990 по 1993 г. наиболее существенными  были преобразования в области закрепления  земель в частную собственность. Законодательная деятельность велась в трех основных направлениях: установление и регулирование приватизации земель сельскохозяйственного назначения; приватизация земель при приватизации государственных предприятий, приватизация земель, находящихся в пользовании граждан. В последнем случае имелись в виду земельные участки, предоставленные гражданам в личное пользование, т. е. личные подсобные хозяйства, земельные участки для индивидуального жилищного, гаражного и дачного строительства, земельные участки для садоводства и огородничества.

Особым  направлением законодательного регулирования  стало регулирование взимания платежей за землю.

Очередные изменения, повлиявшие на продвижение  земельной реформы, произошли ввиду  конституционной реформы 1993 г. Конституцией РФ (ст. 9). Конституцией было закреплено, что земля может находиться в частной, муниципальной, государственной и иных формах собственности.

Принципиальное  значение для утверждения права  собственности на землю связано  с принятием нового Гражданского кодекса РФ. Введение этим документом основных понятий и категорий, распространяющихся и на отношения собственности  на землю, устранили много пробелов в этой области. В то же время обострилась  другая проблема, связанная с соотношением земельного и гражданского права.