Аренда земельных участков

  2. Соотношение норм гражданского и земельного права

Законодательное регулирование земельных правоотношений стало одной из острейших проблем  современной экономической и  предпринимательской деятельности. По мнению Е.А. Суханова, этому способствовало два основных обстоятельства: во-первых, конституционное признание частной  собственности на землю; во-вторых, объективно изменившееся соотношение  земельного и гражданского права  в регулировании землепользования.⁵

Аренда - это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это  одна из самых распространенных и  наиболее эффективных форм использования  земли во всем мире.

Законодательное регулирование отношений по аренде земельных участков имеет сложный, комплексный характер. Обусловлено  это тем, что аренда имущества - категория  только гражданского права, в то время  как аренда земельных участков касается использования особого объекта  экономического оборота, влияющего  на основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей  территории, поэтому регулируется также  и специальными нормами земельного права. Однако относительная новизна  земельно-правового института и  неопределенность его отдельных  положений вызывают в правоприменительной  деятельности и при рассмотрении судами возникающих споров немало сложных  проблем. В большинстве ситуаций их разрешение принципиально зависит  от понимания определяющего подчинения норм земельного права положениям гражданского законодательства.

Согласно  п. 1 ст. 2 ЗК РФ нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных  законах, должны соответствовать ЗК РФ. Тем самым, по сути, декларируется  приоритетное положение этого специального и основного закона в сфере  регулирования прав на землю и  сделок с земельными участками по отношению к иным законам независимо от момента их принятия, включая  имеющий силу федерального закона Гражданский  кодекс РФ.

Напротив, в соответствии с п. 2 ст. 3 ГК РФ нормы  гражданского права, содержащиеся в  других законах, должны соответствовать  ГК РФ, что позволяет сделать иной правовой вывод: о допустимости применения земельного законодательства при регулировании  договоров с земельными участками  только в той части, которая не противоречит гражданскому законодательству.

В юридической  литературе не сложилось единого  представления о гражданско-правовой природе договора аренды земли. Некоторые  ученые полагают, что в настоящее  время отсутствует достаточно четкое разграничение предмета регулирования  гражданского и земельного права. Ряд авторов считает, что договор аренды земельного участка имеет выраженный гражданско-правовой характер, другие настаивают на его специальных земельно-правовых особенностях, несвойственных обычному гражданскому обороту.

Так, по мнению Ахметшиной Л.М., выявление соотношения  гражданского и земельного права  в регулировании договора аренды земли не позволяет четко выделить сферы регулирования данной области  отношений со стороны каждой из этих отраслей права, поскольку в сфере  имущественных отношений они  дополняют друг друга: гражданское  законодательство ссылается на особенности  регулирования отношений нормами  земельного законодательства, а в  земельном законодательстве содержатся нормы гражданского права.⁶

С учетом изложенного  представляется, что при применении к договору аренды земельного участка  гражданско-правовых норм и норм земельного права необходимо исходить из традиционного  правила о соотношении общих  и специальных норм, тем самым  признавая их общность и допуская достаточность установления прав и  обязанностей участников сделки нормами  земельного права, если они не противоречат правилам гражданского законодательства, а также восполняя пробелы  земельного законодательства положениями  ГК об арендных обязательствах.

Значимость  поставленной проблемы связана также  с необходимостью определения компетенции  субъекта регулирования земельных  правоотношений, в том числе в  сфере договорного права. В соответствии с ч. 3 ст. 36 Конституции РФ условия  и порядок пользования земли  определяются на основе федерального закона. Согласно п. "к" ст. 72 Конституции  РФ и ст. 2 ЗК РФ земельное законодательство отнесено к предмету совместного  ведения Российской Федерации и  субъектов РФ, в то время как  гражданское законодательство (п. "о" ст. 71 Конституции РФ и ст. 3 ГК РФ) признано предметом исключительного ведения Российской Федерации. Следовательно, субъекты РФ могут принимать собственные законы о земле в пределах, установленных федеральным земельным законодательством. Они также подлежат оценке на предмет соответствия основным началам по ГК РФ.

В соответствии с гражданским законодательством (ст. ст. 129, 130, 209, 260 ГК РФ и др.) земля  является видом недвижимого имущества  и включена в гражданский оборот. В то же время, учитывая ее специфику, гражданское право предоставляет  регулирование особенностей земельных  правоотношений земельному праву (ст. ст. 209, 264, 607 ГК РФ и др.). Согласно ч. 1 ст. 9 Конституции РФ земля используется и охраняется в Российской Федерации  как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей  территории. Положения Конституции  РФ предопределяют наличие в регулировании  земельных правоотношений публичного элемента. О.И. Крассов подчеркивает, что "прерогатива гражданского права - регулирование принципиально общих  вопросов права собственности и  иных прав на землю. В земельном праве  отражается специфика регулирования  этих вопросов, обусловленная публичными интересами".⁷ Б.В. Ерофеев исходит из того, что "приоритетность применения земельного законодательства в регулировании земельных отношений основывается на общественном сознании социальной функции земли, ее социальной значимости, объективно существующей ограниченности".⁸

Пункт 3 ст. 3 ЗК РФ устанавливает, что имущественные  отношения по владению, пользованию  и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с  ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством и  иными специальными федеральными законами. В этой норме нами усматривается подтверждение приоритетности норм гражданского договорного права при определении существенных условий договора аренды земельного участка.

Анализ действующего земельного и гражданского законодательства позволяет указать на противоречивость отдельных правил, регулирующих арендные земельные правоотношения.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ и ст. ст. 3, 22 Земельного кодекса РФ правовое регулирование  аренды земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским  и земельным законодательством. Согласно п. п. 5, 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор  земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, а также сдать участок  в субаренду без согласия собственника при условии его уведомления. Приведенные нормы не согласуются  со ст. 615 ГК РФ, которая предусматривает  в таких случаях обязательное получение согласия арендодателя. Как  отмечают ученые-цивилисты, гражданско-правовая норма защищает права собственника сданного в аренду имущества. В.В. Витрянский отмечает, что "согласие арендодателя в данных случаях требуется по той причине, что реализация арендатором  названных прав может привести к  утрате арендодателем права собственности  на имущество, сданное в аренду" . В соответствии со ст. 36 Конституции РФ и ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом. По мнению Е.А. Суханова, "передача части или даже всех своих правомочий собственником другому лицу в действительности представляет собой способ осуществления правомочий собственника, а не способ отчуждения принадлежащих ему прав или имущества".⁹ Передавая отдельные полномочия (владения, пользования и даже распоряжения) другим лицам, собственник не теряет права собственности на данное имущество.¹⁰ Следовательно, выглядит безусловно необходимым получение согласия собственника на последующее распоряжение арендатором чужим земельным участком. Несоответствие гражданского и земельного законодательства пытаются объяснить особыми публичными интересами при совершении сделок с землей. Однако ответить на вопрос, в чем состоит этот интерес в данном случае, довольно затруднительно, вряд ли он связан с созданием более свободных условий для распоряжения арендатором своими временными правами на земельный участок. Правила же гражданского законодательства достаточно последовательны, например, при передаче обязанности, влекущей перевод долга, что фактически происходит при заключении договора субаренды; п. 1 ст. 391 ГК РФ требует по общему правилу обязательного согласия кредитора, то есть арендодателя, как стороны основного договорного обязательства. Очевидно, что возможность передачи прав на земельный участок третьим лицам без согласия собственника ущемляет его вещные права на этот участок. Таким образом, отсутствие полученного в письменной форме согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду должно квалифицироваться как совершение арендатором ничтожной сделки на основании статьи 168 ГК.

Не менее  существенным недостатком регулирования  арендных земельных правоотношений следует признать отсутствие в земельном  законодательстве предельных сроков аренды земельных участков. Исключение составляют лишь конкретные сроки аренды земель сельскохозяйственного назначения. Согласно ст. 610 ГК РФ, если в договоре аренды не указан срок действия договора, то договор считается заключенным  на неопределенный срок. Законом могут  устанавливаться предельные сроки  договора аренды для отдельных видов  имущества. Так, предельный срок аренды земель лесного фонда определен  законом в 49 лет, водных объектов - 25 лет, недр - 25 лет. В ЗК РФ нет указания на наличие предельного срока  аренды земельных участков. Лишь в  Законе РФ "Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения" установлен предельный срок их аренды - 49 лет. Важно отметить, что предельный срок аренды не может быть установлен законодательством субъекта РФ; по смыслу статьи 610 ГК регулирование этого условия отнесено к компетенции только федеральных законов. Выглядит непоследовательной позиция федерального законодателя, стремящегося закрепить единые нормы в отношении земли как особо значимого объекта гражданского оборота, но не установившего сроки аренды для наиболее распространенных видов земельных участков. В отсутствие подобных норм, на наш взгляд, правоприменителям следует руководствоваться только положениями гражданского законодательства о договоре аренды или о договоре аренды недвижимости.

Также законодателем  созданы различающиеся нормы  земельного и гражданского права, регулирующие правила заключения арендатором  нового договора аренды земельного участка  по окончании срока действия исполненного договора аренды. По истечении срока  договора аренды земельного участка  за арендатором каждым законом признается преимущественное право на заключение нового договора аренды. Однако ЗК РФ не связывает преимущественное право  арендатора на новое заключение договора аренды с надлежащим исполнением  всех условий прекращенного договора аренды, несмотря на то, что ст. 621 ГК РФ считает такое последствие обязательным условием для возникновения права на заключение договора на новый срок. Наличие этого пробела в земельном законодательстве требует, безусловно, применения норм гражданского права.

Изложенные  примеры несоответствия положений  ГК и ЗК, касающиеся аренды земельных  участков, позволяют высказать общее  и итоговое соображение о необходимости  точного определения соотношения  норм гражданского и земельного права. На наш взгляд, следует в сложных  правовых ситуациях исходить из принципиального  положения о том, что имущественные  отношения по владению, пользованию  и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с  ними регулируются гражданским законодательством; специальные правила, предусмотренные  земельным законодательством, не должны противоречить нормам гражданского права.

3. Договор аренды земельных участков

Объектами земельных отношений являются, в  первую очередь, земля, как природный  объект и ресурс, земельные участки  и части земельных участков.

Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в  соответствии с федеральными законами.

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных  участков или выделе из земельных  участков, а также из земель, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности.

 Образование  земельных участков допускается  при наличии в письменной форме  согласия землепользователей, землевладельцев,  арендаторов, залогодержателей земельных  участков, из которых при разделе,  объединении, перераспределении  или выделе образуются земельные  участки.

Для установления кадастровой стоимости земельного участка производится кадастровая  оценка земли. Такая оценка проводится не чаще одного раза в три года. Кадастровой  оценкой в нашей стране занимается Федеральное агентство кадастров  недвижимости и их территориальные  органы. Для проведения данных работ  привлекаются оценщики или юридические  лица, имеющие право на заключение договора об оценке.

Исходя  из общепринятых положений гражданского и земельного права, правом аренды земельного участка обладают все физические и юридические лица, не ограниченные в праводееспособности. Несмотря на это законодателем предусмотрен ряд ограничений.

Прежде  всего установлен запрет на аренду земельных участков, изъятых из оборота.

Второе  ограничение касается исключительного  права на получение права аренды земельного участка для лиц, которые  имеют в собственности здания, сооружения, либо различные строения, расположенные на этом участке, в  соответствии с ст. 36 ЗК РФ. В соответствии с этим правилом, только собственник  здания или иного сооружения, может  претендовать на приобретение права  аренды.

Исходя  из содержания ст. 25 ГК РФ право на земельные участки появляется по основаниям, прямо предусмотренным нормами гражданского права либо иными федеральными законами. При этом в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 271 ГК РФ, если в законе или решении о предоставлении земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, не предусмотрено иное, собственник здания и сооружения имеет преимущественное право пользования земельным участком. То есть перечень оснований приобретения каких-либо прав на землю нет. Устанавливается что земельные участки, входящие в имущество государства или муниципальных образований, могут быть переданы юридическим либо физическим лицам лишь на праве частной собственности либо на праве аренды.