Аренда зданий и сооружений

- сдавать арендованное  имущество в субаренду;

- передавать свои права  и обязанности по договору  аренды другому лицу (перенаем);

- предоставлять арендованное  имущество в безвозмездное пользование;

- отдавать арендные  права в залог;

- вносить арендные  права в качестве вклада в  уставный капитал хозяйственных  товариществ и обществ или  паевого взноса в производственный  кооператив⁴⁴.

По общему правилу, все  эти операции арендатор может  осуществлять только с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Согласие арендодателя может быть выражено либо непосредственно в договоре аренды, либо в дополнительном соглашении к нему.

Согласно статье 697 ГК РФ в аренду могут передаваться земельные  участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Обязанностью арендодателя на основании ст. 613 ГК РФ является предупреждение арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать:

- уменьшения арендной  платы;

- расторжения договора и возмещения убытков.

В свою очередь арендатор, обязан принять имущество, предусмотренное  договором, и своевременно вносить  арендную плату за пользование им (ст. 614 ГК РФ). В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и  сроки внесения арендной платы определяются непосредственно в договоре. В случае, когда эти условия отсутствуют, то по общему правилу считается, что установлены порядок, условия и сроки, применяющиеся при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендованное имущество  должно использоваться арендатором  согласно условиям договора, а если условия договором не определены, то в соответствии с назначением  имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). В том  случае, если арендатор нарушает установленные  договором условия или использует имущество не по назначению, то закон дает арендодателю право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

По общему правилу, закрепленному  ст. 616 ГК РФ, текущий ремонт обязан осуществлять за свой счет арендатор, а капитальный - арендодатель. Иной порядок стороны могут предусмотреть в договоре. Сроки его проведения определяются договором, но если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, то арендодатель должен провести его в разумный срок. Периодичность проведения капитального ремонта напрямую зависит от того, насколько интенсивно используется сданное в аренду имущество.

В случае если арендодатель не выполняет свои обязанности по проведению капитального ремонта, то арендатор  имеет право по своему выбору:

- произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

- потребовать уменьшения  арендной платы;

- потребовать расторжения  договора и возмещения убытков⁴⁵.

Необходимо помнить, что  капитальный ремонт и улучшение  арендованного имущества - это совершенно разные понятия. Улучшения арендованного имущества (ст. 623 ГК РФ) представляют собой вложения в имущество, которые изменяют нормативные показатели функционирования имущества, улучшают его характеристики. Улучшения бывают двух видов: отделимые и неотделимые. К первым относятся те улучшения, которые можно отделить от объекта аренды без ущерба для самого объекта. Неотделимыми закон называет улучшения, которые не могут быть отделены от объекта без причинения ему вреда, и, кроме того, влекут за собой изменение стоимости самого имущества (реконструкция, модернизация).

В обязанности  арендатора так же входит принятие от арендодателя сданного в аренду здания или сооружения, неисполнение же влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в § 4 гл. 34 ГК, в подобной ситуации в случаях, когда арендатор в нарушение закона, иных правовых актов или договора аренды не принимает арендованное имущество или отказывается его принять, арендодатель вправе потребовать от арендатора принять объект аренды или отказаться от исполнения договора⁴⁶.

Следует отметить, что по окончании срока действия договора аренды здания или сооружения либо в случае прекращения его по иным основаниям соответствующее здание или сооружение должно быть возвращено в том же порядке, как оно передавалось в аренду, т.е. передача указанного объекта недвижимости арендатором и принятие его арендодателем также оформляются передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До этого момента (фактической передачи плюс подписания передаточного акта, ее удостоверяющего) арендатор не может считаться исполнившим свои обязательства⁴⁷.

Итак, подводя итог этой главе, следует сказать, что отношения арендатора и арендодателя при заключении договора аренды зданий и сооружений подчиняются общим требованиям главы 34 ГК РФ, но имеют свои особенности. Так, особенностью является передача кадастрового паспорта на здание и сооружение, в котором содержатся характеристики предоставляемого в аренду имущества, да и само имущество и права его обладания имеют специфический характер.

 

Заключение.

Проведенное исследование позволило сформулировать и обосновать следующие основные положения и выводы.

В работе рассмотрены  некоторые спорные вопросы, касающиеся государственной регистрации договоров  аренды зданий и сооружений. В частности, обращено внимание на позицию Высшего  Арбитражного Суда РФ, согласно которой  договор аренды, возобновленный на неопределенный срок или пролонгированный на тот же срок, не нуждается в государственной регистрации.

Договор аренды здания или иного сооружения является правоустанавливающим юридическим  фактом, влекущим одновременно возникновение  двух видов отношений: отношений по временному владению и пользованию зданием или иным сооружением и отношений по использованию части земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования.

Квалифицирующим признаком договора аренды зданий и  сооружений является его предмет. Специфика зданий (сооружений) проявляется в том, что, во-первых, здания и сооружения, как и другие виды недвижимости, характеризуются особой ценностью и неповторимостью, что требует их индивидуализации и учета, и, во-вторых, они неразрывно связаны с землей. Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним объект, который неразрывно связан с земельным участком и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Договор аренды здания (сооружения) должен заключаться  в письменной форме путем составления  одного документа, подписанного сторонами. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации  и считается заключенным с момента такой регистрации.

В содержание договора наряду с существенными условиями, должен войти пункт о порядке передачи здания (сооружения).

В том числе следует  нормативно закрепить обязанность  собственника удостоверить право на владение и пользование недвижимым имуществом.

К числу существенных условий рассматриваемого договора закон отнес предмет  и условие о размере арендной платы.

Для расторжения договора аренды зданий (сооружений) в связи с существенным нарушением его условий достаточно, если такое нарушение влечет возможность наступления убытков в будущем. Поскольку обязанность по государственной регистрации договора аренды здания (сооружения), заключенного на срок более года, равным образом распространяется как на арендодателя, так и на арендатора, необходимо установить срок, в течение которого стороны обязаны обратиться с заявлением о государственной регистрации договора.

Список использованной литературы.

Нормативно-правовые акты.

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. – 1993. – № 237.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) № 51-ФЗ от 30 ноября 1994 г. // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) № 14-ФЗ от 26 января 1996 г. // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.
4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594.
5. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // СЗ РФ от 30 июля 2007 г. N 31 ст. 4017.
6. Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ  «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ // СЗ РФ от 1 июля 2002 г. N 26 ст. 2519.
7. Федеральный Закон РФ от 10 июля 1992 г. N 3266-I "Об образовании" // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ от 30 июля 1992 г., N 30, ст. 1797.
8. Федеральный закон от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» // СЗ РФ от 25 июля 2005 г. N 30 (часть I) ст. 3105.
9. Федеральный закон от 3 ноября 2006 г. N 174-ФЗ «Об автономных учреждениях» // СЗ РФ от 6 ноября 2006 г. N 45 ст. 4626.

 

Научная литература.

1. Абрамова Е.Н., Аверченко Н.Н., Арсланов К.М. [и др.] Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т. 2 / под ред. А.П. Сергеева - М.: «РГ-Пресс», 2010г. – 680с.
2. Азукаева Б. А. Правовое регулирование договора аренды нежилых помещений: Дис. . канд. юрид. наук. - М.: Дело, 2004г. - 188 с.
3. Алексеев С.С., Васильев А.С., Голофаев В.В., Гонгало Б.М. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: учебно-практический. Части первая, вторая, третья, четвертая / под ред. Степанова С.А. - 2-е изд., перераб. и доп. - «Проспект; Екатеринбург: Институт частного права», 2010г. – 1274с.
4. Белобородова А.В. Обзор судебной практики «Существенные условия договора аренды: практическое значение» // Арбитражное правосудие в России. – 2007г. – №6. – С. 11.
5. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. – М.: Статут, 2004г. – 672с.
6. Васильева В.В. Договор аренды: юридические аспекты. - М.: «ГроссМедиа: РОСБУХ», 2007г. – 159с.
7. Витрянский В.В. Существенные условия договора // Хозяйство и право. – 1998г. – №7. – С. 9.
8. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 1. / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, Ю.В. Байгушева [и др.]; под ред. А.П. Сергеева. - «РГ Пресс», 2010г. – 985с.
9. Гражданское право Том (часть) 2.: Учебник / под ред. Садикова О.Н. М.: Инфра-М, 2010г. – 834с.
10. Гражданское право. Гатин А.М. М.: Дашков и К, 2009г. - 684 с.
11. Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Т. 1. - М.: Проспект, 2006г. – 689 с.
12. Гражданское право. Под ред. Алексеева С.С. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект, 2009г. - 728 с.
13. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Экономика и право. – 2007г. - № 6. - С. 110.
14. Красноперова О.А. Особенности отдельных видов аренды: Цикл материалов из четырех статей // Гражданин и право. – 2006г. – № 7. – С. 12-32.
15. Киндеева Е.А., Пискунова М.П. Недвижимость, права и сделки. -М: Юрайт, 2005г. - 710с.
16. Кирсанов А.Р. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации // РПА МЮРФ, 2005г. – 104с.
17. Кокоева Л.Т. Основные проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношений: Дис. . д-ра юрид. наук. -Саратов. 2004г. - 452с.
18. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть первая / Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. - М.: Юрайт-Издат, 2008г. – 631с.
19. Марченко М.Н. Источники права. – М.: Закон и право, 2005г. – 296с.
20. Садиков О.Н. Комментарий к части второй ГК РФ. – М.: Фонд «Правовая культура», 2008г. – 642с.
21. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. – М.: Волтерс Клувер, 2006г. - 166с.
22. Чижова А.С. Договор аренды нежилого помещения: что должны знать арендатор и арендодатель // Главбух. – 2001г. – № 3. – С. 11
23. Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. – М.: Азбуковник, 1997г. – 1214с.

Судебная  практика

1. Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. N 132-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "РЕБАУ АГ" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 3 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации" // Вестник КС РФ, 2002 г., N 1.
2. Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 г. №6/8 // Бюллетень ВС РФ, 1996 г., № 9.
3. Постановление Федерального Арбитражного суда Алтайского края от 04.05.2010 г. по делу №40/915-10 // Архив АС АК. – 2010. – №5.
4. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.02.2010 г. по делу N А75-1804/2009.
5. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.05.2011 г. по делу N А46-13394/2010.
6. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.10.2009 г. по делу N А26-6816/2008
7. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 7 апреля 2005 г. N Ф04-1892/2005С10124-А75-28
8. Информационное письмо ВАС РФ от 1 июня 2000 г. №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ. – 2000 г. – №7.

 

 

¹ Гражданское право Том (часть) 2.: Учебник / под ред. Садикова О.Н. М.: Инфра-М, 2010. – С. 365.

²  Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. – М.: Статут, 2004. – С. 523.

³ Информационное письмо ВАС РФ от 1 июня 2000 г. №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ. – 2000. – №7

⁴ Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. – М.: Азбуковник, 1997. – С. 223.

⁵ Гражданское право. Гатин А.М. М.: Дашков и К, 2009. – 369.

⁶ Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т.2 / под. ред. А.П. Сергеева. -М.: ТК Велби, 2009. – С. 402.

⁷ Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 1996 г., № 9

⁸ Гражданское право. Гатин А.М. М.: Дашков и К, 2009. – С. 371

⁹ СЗ РФ от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594.

¹⁰ Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Экономика и право. - 2007. - № 6. - С. 110.

¹¹ Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 1996 г., № 9

¹² Комментарий к Гражданскому кодексу РФ: В 2 т. Т. 1. Части первая, вторая ГК РФ (под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю.); - 2-е изд., перераб. и доп. - Издательство Юрайт, 2009– С. 435.

¹³ Витрянский В.В. Существенные условия договора // Хозяйство и право. – 1998. – №7. – С. 9

¹⁴ Марченко М.Н. Источники права. – М.: Закон и право, 2005. – С. 192.

¹⁵ Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. – М.: Статут, 2004. – С. 507.