Аренда зданий и сооружений

Решение от 23.12.2010 г. Арбитражного суда Омской области и постановление  от 24.03.2011 г. восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-13394/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения»³⁷.

Статья 608 ГК РФ посвящена  одной из сторон договора аренды - арендодателю. Нужно обратить внимание на то, что:

а) арендодателем может  быть собственник. В виде исключения имущество может быть сдано и другими лицами, упомянутыми в ст. 608 ГК РФ. О том, является ли арендодатель собственником имущества или нет, можно судить из правоустанавливающих (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, документ, подтверждающий получение имущества по наследству, документы, которыми оформляется приватизация предприятий, и т.д.) либо иных данных, достоверно свидетельствующих о том, что арендодатель и есть собственник имущества (ст. 17 Закона о недвижимости);

б) ст. 608 ГК РФ последовательно развивает положения ст. 113-115, 120, 294-298 ГК о том, что имущество, находящееся у юридического лица в праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, может быть сдано в аренду лишь с согласия собственника (п. 39, 40 Пост. Пленумов N 6/8);

в) иногда и сам закон  предусматривает возможность сдачи  имущества в аренду лицом, не являющимся его собственником³⁸ (например, образовательное учреждение вправе сдавать в аренду основные фонды и имущество, ст. 47 Закона об образовании).

Арендодателем могут быть:

1. Юридические лица. Однако, если юридическое лицо - некоммерческая  организация, то сдача имущества  в аренду допускается в той  мере, в какой это не противоречит  его правоспособности (ст. 48, 49, 606 ГК  РФ);

2. Граждане. При этом  систематическая сдача имущества в аренду признается предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 2 ГК РФ), на которую необходимо получить свидетельство о государственной регистрации в качестве предпринимателя. Безусловно, гражданин должен быть дееспособным (ст. 21-35 ГК РФ);

3. Российская Федерация,  ее субъекты, органы местного  самоуправления (ст. 124-127 ГК РФ), например, в лице органов по управлению  имуществом.

Арендодателем может быть только собственник имущества, а следовательно договор аренды, заключенный публично-правовым образованием в отношении имущества, которое находится в собственности другого публично-правового образования, ничтожен. Так, согласно постановлению ФАС Северо-Западного округа от 14.10.2009 года:

"...Как следует из  материалов дела, в соответствии с постановлением Верховного Совета РСФСР от 27.12.1991 г. N 3020-1 помещения, находящиеся по указанному адресу, отнесены к объектам федеральной собственности; в том числе помещения площадью 84 кв.м внесены в реестр федерального имущества.

Вместе с тем, в материалы дела представлена выписка из ЕГРП в отношении помещений с условным номером 10:01:13 01 38:000:0430/10:127, находящихся на цокольном этаже по названному адресу, согласно которой последние находятся в собственности муниципального образования и обременены договором аренды от 25.02.2005 N 55, заключенным между Администрацией (арендодатель) и МУП "ПетроГИЦ" (арендатор) (далее - Договор аренды).

При этом судами при рассмотрении указанного дела сделан вывод о том, что нежилые помещения, отнесенные в соответствии с действовавшим законодательством к собственности Российской Федерации, из федеральной собственности не выбывали. Регистрация права муниципальной собственности города Петрозаводска на нежилые помещения является ничтожной как не соответствующая требованиям закона.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право сдачи  имущества в аренду принадлежит  его собственнику. Арендодателями могут  быть также лица, управомоченные законом  или собственником сдавать имущество в аренду.

При рассмотрении настоящего дела суды пришли к правильному выводу о том, что договор аренды от 25.02.2005 г. N 55 является в силу статей 168 и 608 ГК РФ ничтожной сделкой, поскольку  Администрация не имела полномочий сдавать в аренду названные помещения. При таких обстоятельствах у ответчика отсутствовали законные основания для использования спорного имущества..."³⁹.

Как говорилось выше, сдавать  имущество в аренду имеют право  только собственник и уполномоченное им или законом лицо (ст. 608 ГК РФ). Договор, заключенный теми, кто не является собственниками объекта аренды, может повлечь множество сложностей для арендатора. Например, настоящий владелец в любое время может потребовать от него «освободить» арендуемый объект. Важно, что в такой ситуации суд в любом случае встанет на сторону собственника, поскольку подобные сделки в силу требований статьи 168 ГК РФ будут признаны недействительными, так как они не соответствуют требованиям закона.

Чтобы исключить такие  трудности, нужно еще перед подписанием договора удостовериться в том, что у арендодателя есть право на владение и пользование недвижимым имуществом. Это можно сделать, получив выписку из государственного реестра прав на недвижимость. Такая осторожность никогда не будет излишней, и поможет избежать неприятностей, связанных с недействительностью соглашения.

Главная обязанность, возложенная  ГК РФ на арендодателя, - предоставить арендатору имущество, предусмотренное  договором аренды, при этом это  имущество должно находиться в состоянии, соответствующем условиям договора и своему назначению. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Вместе с тем, если такие принадлежности и документы не переданы, и без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать согласно договору, то он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков⁴⁰.

Согласно статье 612 ГК РФ за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие его пользованию, отвечает арендодатель (даже если во время заключения договора аренды арендодатель не знал об этих недостатках). Вместе с тем арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые оговаривались им при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены им при осмотре имущества или проверке его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. При передаче имущества по договору аренды следует составлять акт приема-передачи, в котором необходимо подробно описать состояние передаваемого объекта, наличие у него неисправностей, дефектов и недостатков.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или  о его намерении устранить  недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества⁴¹.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание  им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при  заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Итак, ответственность  за недостатки имущества, сданного в аренду, в соответствии со статьей 612 ГК РФ несет арендодатель, даже если во время заключения договора аренды он о них не знал. При обнаружении таких недостатков арендатор имеет право по своему выбору предпринять следующее:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов по устранению выявленных недостатков;

- удержать сумму осуществленных  расходов на устранение недостатков  из арендной платы, предупредив  об этом арендодателя;

- потребовать досрочного  расторжения договора⁴².

Наряду с другими  правами в договор могут быть включены и любые иные условия, не изменяющие императивных правил действующего гражданского законодательства.

Так, например, договор  может носить смешанный характер, урегулировать по иному судьбу земельного участка, содержать условия об имуществе (например, обстановке) внутри здания (сооружения). Стороны могут предусмотреть возможность выкупа арендатором здания (сооружения) по окончанию срока действия аренды и т.д.

В качестве примера приведу  дело, по которому судом вынесено решение  о признании незаключенным договора аренды с последующим выкупом, так  как отсутствует условие о  размере арендной платы. Обстоятельства таковы: «согласно договору арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование с последующим выкупом здание под музыкальную школу. Договором определена выкупная цена - 35 659 тыс. руб.

В соответствии с договором  арендодатель обязуется передать имущество  арендатору в собственность после уплаты всей суммы выкупной цены, ежегодной платы за пользование имуществом, НДС (согласно приложению 2). Это приложение содержит расчеты цены выкупа и размера ежегодных платежей в счет выкупа, за пользование имуществом и НДС.

 Здание передано арендатору по акту приема-передачи. Сделка зарегистрирована. В связи с тем, что арендатор не уплачивал арендные платежи, истец обратился с иском о взыскании задолженности по арендной плате и процентов по ст. 395 ГК РФ.

Суд сделал следующие  выводы: в соответствии с п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Оспариваемый договор не содержит указания о размере арендной платы, уплачиваемой арендатором за пользование имуществом арендодателя, а приложение 2, на которое ссылается истец, содержащее годовые суммы арендной платы и выкупной цены, со стороны ответчика не подписано, что сторонами не оспаривается. Следовательно, между арендодателем и арендатором не достигнуто соглашение по размеру арендной платы, договор аренды следует считать незаключенным. Ссылка истца на действия ответчика по признанию долга по арендной плате и волю сторон на заключение договора не принимаются во внимание, так как ГК РФ установлена определенная форма договора аренды здания (единый письменный документ с обязательным согласованием размера арендной платы)»⁴³.

Так же имеет  значение и передача объекта недвижимости арендодателем и принятие его  арендатором должны быть оформлены  передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ). До фактической передачи сданного в аренду здания или сооружения арендатору и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор аренды не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи (принятия) соответствующего имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора аренды здания (сооружения).

Неисполнение арендодателем своих обязательств по передаче арендатору сданного в аренду здания или сооружения может повлечь для него различные неблагоприятные последствия, помимо общей обязанности должника возместить кредитору причиненные в связи с неисполнением обязательства убытки (ст. 393 ГК РФ). В частности, в подобных случаях возможно применение ст. 398 ГК РФ, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально - определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Если арендатор в результате просрочки арендодателя в исполнении обязательства по передаче имущества потерял интерес к договору аренды, он вправе требовать его расторжения и возмещения убытков, причиненных расторжением договора (п. 3 ст. 611 ГК РФ).

Анализ судебной практики показывает, что:

1) обязанность арендодателя  по отношению к арендатору состоит в передаче помещения по акту сдачи-приемки, после чего арендодатель вправе требовать арендную плату;

2) ошибочен вывод о  том, что арендатор обязан вносить  арендную плату независимо от  выполнения или невыполнения  арендодателем своих обязательств по передаче ему помещения (Вестник ВАС РФ, 2001, N 10, с. 69);

3) суд должен всякий  раз исследовать вопрос о том,  могло ли окончание срока аренды  повлечь за собой обязанность  арендатора вернуть арендуемое  помещение (Вестник ВАС РФ, 2001, N 6, с. 23).

Так же арендодатель, который  не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений  в момент заключения договора или  иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений. Указание в акте приема-передачи арендованного помещения на аварийное состояние системы центрального отопления само по себе не означает возложение на арендатора бремени несения расходов по устранению последствий аварии и капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью.

Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

2.2. Права и  обязанности арендатора по договору  аренды зданий и сооружений.

Арендатор - лицо, которое получает во временное владение и пользование имущество и платит за это арендную плату.

Статья 606 ГК РФ гласит, что  плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Это правило обязательно для всех, заключающих договор аренды, и не может быть изменено договором. Иными словами, стороны не могут включить в договор условие, предусматривающее, что плоды (продукция, доходы), полученные арендатором в результате использования арендуемого имущества, принадлежат арендодателю. Если все-таки подобное условие будет включено в договор, то он будет считаться недействительным.

Однако договор аренды может предусматривать, что часть  продукции, произведенной с использованием арендуемого имущества, арендатор  передает (реализует) арендодателю.

Арендатор вправе распоряжаться  своими правами, предоставленными ему договором аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), следующим образом: