Аренда зданий и сооружений

Суд апелляционной инстанции обоснованно подтвердил выводы суда о необходимости государственной регистрации договора аренды, срок действия которого составляет один год.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор  практики разрешения споров, связанных с арендой" срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1 - го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.

По правилам толкования условий договора о сроке его  действия регламентированным статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к правильному  выводу, что спорный договор аренды заключен сроком на один год и подлежал государственной регистрации..."²⁴

Необходимо акцентировать  внимание на том, что законом могут  устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных  видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Такие ограничения, например, могут содержаться в актах об аренде зданий (сооружений), являющихся объектами культурного наследия РФ.

Так, в соответствии со ст. 55 Федерального закона от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ (ред. от 17.12.2009 г.) «Об объектах культурного  наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ»²⁵ в договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с настоящим Федеральным законом независимо от формы собственности данного объекта.

Договор аренды объекта  культурного наследия, находящегося в федеральной собственности, заключается  между федеральным органом исполнительной власти, специально уполномоченным на то Правительством Российской Федерации, и физическим или юридическим лицом.

Обязательным условием заключения договора аренды объекта  культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия.

Охранное обязательство  пользователя объектом культурного  наследия оформляется:

- органом исполнительной  власти субъекта Российской Федерации,  уполномоченным в области охраны  объектов культурного наследия, - в отношении объектов культурного  наследия федерального значения (по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере массовых коммуникаций и по охране культурного наследия) и объектов культурного наследия регионального значения;

- местной администрацией муниципального образования - в отношении объектов культурного наследия местного (муниципального) значения²⁶.

Охранное обязательство  пользователя объектом культурного  наследия должно включать в себя требования к содержанию объекта культурного наследия, условиям доступа к нему граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также иные обеспечивающие сохранность объекта требования.

Заключению договора должно предшествовать четкое разграничение прав на сдаваемое внаем имущество, особенно при совместном владении объектом, возникающее в результате приватизации, продажи зданий (жилых и нежилых помещений) и сооружений, совместного строительства. При этом обязательна информация о правах на это имущество третьих лиц.

Важен при аренде нежилых  помещений и вопрос об использовании  их арендаторами. Как уже было сказано, арендатор обязан использовать нежилые  помещения в соответствии с условиями  договора аренды, а если они в  договоре не определены, то в соответствии с назначением этих помещений (ст. 615 ГК РФ). Арендатор вправе сдавать арендуемые помещения в субаренду или иным образом передавать свои права и обязанности по договору другому лицу только с согласия арендодателя и в установленном законодательством порядке²⁷.

При этом, договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок самого договора аренды. Использование арендуемых помещений с нарушением условий договора или не по назначению является основанием для досрочного расторжения договора аренды и возмещения причиненных этим убытков по требованию арендодателя.

1.3. Форма и  государственная регистрация договора  аренды зданий и сооружений.

Пункт 1 ст. 651 ГК РФ указывает  на то, что договор аренды здания или сооружения должен заключаться  в письменной форме под страхом его недействительности. Из всех вариантов письменной формы договора, определенных в п. 2 ст. 434 ГК РФ, к которому отсылает п. 1 ст. 651 ГК РФ, допускается только один способ: составление одного документа, подписанного сторонами. Такой способ представляет собой фиксацию воли обеих сторон на едином бумажном носителе. К такой форме договора применяются также требования ст. 160 ГК РФ о письменной форме сделки.

Предметом данной сделки служит недвижимое имущество, поскольку  здания и сооружения прочно связаны с землей (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Сделки с недвижимым имуществом согласно ст. 164 ГК РФ подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимость. В отношении ст. 131 ГК РФ следует сказать, что право аренды не включено в перечень прав на недвижимое имущество, которые полежат государственной регистрации, однако эта статья  содержит отсылку к специальному регулированию ГК и иными законами²⁸.

Пункт 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»²⁹ указывает на то, что государственная регистрация аренды происходит посредством регистрации самого договора аренды в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

Подать заявление и  пакет необходимых документов в  целях государственной регистрации  договора аренды в отдел приема Федеральной  службы государственной регистрации, кадастра и картографии может  одна из сторон договора аренды недвижимого  имущества.

В соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»³⁰ все объекты недвижимого имущества подлежат постановке на кадастровый учет. Сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, представляются в виде кадастровых паспортов объектов недвижимости.

Пункт 2 статьи 26 Федерального закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним»³¹ указывает на необходимость приложения к договору аренды земельного участка (участка недр) кадастрового паспорта этого участка с указанием на нем части, сдаваемой в аренду, а пункт 3 - на необходимость приложения к договору аренды зданий, сооружений, помещений в них или части помещений - кадастровых паспортов, соответственно, здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.

Регистрация договора аренды осуществляется путем внесения в  Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ограничении права  собственности арендодателя на арендуемый объект недвижимого имущества³².

В судебной практике сложился несколько иной подсчет срока  действия договора аренды здания (сооружения) в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ по сравнению с нормой п. 1 ст. 192 ГК РФ. Срок действия такого договора, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 признан равным году.

Следовательно, при отсутствии государственной регистрации договор  аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.

Так, например: «индивидуальный  предприниматель (арендатор) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендодателю) и к учреждению юстиции, осуществляющему регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об обязании зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды здания сроком на 10 лет на основании пункта 3 статьи 165 ГК РФ.

В ходе судебного разбирательства  один из ответчиков - арендодатель - заявил, что в соответствии с пунктом 2 статьи 651 и пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок один год и более, подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой он считается незаключенным. Предъявленный истцом иск является фактически иском о понуждении заключить договор аренды. Такой иск может быть предъявлен только в случае, предусмотренном пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, когда заключение договора обязательно для одной из сторон. Следовательно, пункт 3 статьи 165 ГК РФ не может применяться к сделкам, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными.

Арбитражный суд первой инстанции  установил, что истец неоднократно обращался к арендодателю с требованием  передать ему ряд документов, необходимых  для регистрации договора аренды. Однако арендодатель без уважительной причины не передал истцу этих документов. Такие действия арендодателя суд квалифицировал как уклонение от государственной регистрации договора аренды.

Данное решение суда постановлениями  апелляционной и кассационной инстанций  оставлено без изменения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 165 ГК РФ в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны  вынести решение о регистрации  сделки. Из буквального содержания данной нормы не следует, что она применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. ГК РФ не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование пункта 3 статьи 165 ГК РФ носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной. На этом основании арбитражный суд удовлетворил требование истца и принял решение о регистрации договора аренды. Все расходы по оплате госпошлины арбитражный суд возложил на арендодателя, указав, что учреждение юстиции, которое в силу пункта 3 статьи 165 ГК РФ и на основании принятого судом решения обязано зарегистрировать договор, не совершало каких-либо действий, нарушающих права и интересы истца»³³.

Договор аренды здания и сооружения на срок менее 1 года считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям и придания ему письменной формы, т.е. после подписания документа. Договор, заключенный на год и больший срок, считается заключенным с момента его государственной регистрации³⁴.

Поскольку в ГК не предусмотрено  регулирование отношений по поводу аренды помещений, их определение как  части здания, содержащееся в Законе о регистрации прав на недвижимость, позволило Президиуму ВАС РФ сделать следующий вывод. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»³⁵).

Глава 2. Права  и обязанности сторон договора аренды зданий и сооружений.

2.1. Права и  обязанности арендодателя по  договору аренды зданий и сооружений.

Арендодатель - собственник имущества или лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Таким образом, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В качестве арендодателей  и арендаторов могут выступать юридические и физические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Собственнику принадлежат  права владения, пользования и  распоряжения своим имуществом (ст. 209 ГК РФ). Закон дает ему право по собственному усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Он вправе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, при этом оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом³⁶.

Так, в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 30.05.2011 г. указано:

«Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и  апелляционной инстанций исходили из того, что при залоге права  аренды земельного участка с кадастровым  номером 55:36:14 01 06:0515, право залога распространяется также на находящиеся на указанном земельном участке здания и сооружения, в том числе котельную. Следовательно, продажа котельной Моисееву А.Т. была возможна лишь с согласия залогодержателя - ОАО "НОМОС-БАНК". Моисеевым А.Т. не представлены доказательства, подтверждающие согласие ОАО "НОМОС-БАНК" на отчуждение ООО "ТПК "Сибпроммаркет" заложенного объекта недвижимости, следовательно, регистрирующий орган правомерно отказал Моисееву А.Т. в государственной регистрации права собственности на котельную - нежилое одноэтажное здание, общей площадью 47,3 кв. м, лит. Б, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Суворова, д. 93.