Аренда зданий и сооружений

Подтверждением этого  положения служит статья 652 ГК РФ. Причем в данном случае речь идет о конкретной части земельного участка, на которой  расположено арендуемое здание.

Отношения по поводу использования  этой части земельного участка также  могут носить арендный характер. В случае, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором расположено здание, арендатору передается право аренды или иное право на соответствующую часть участка (п. 2 ст. 652 ГК РФ). При этом если в договоре не установлены права арендатора в отношении земельного участка, то к нему автоматически на весь срок аренды переходит право пользования частью земельного участка.

Стороны по договору аренды зданий и сооружений - это  арендатор и арендодатель. По общему правилу арендодателем нежилого помещения может выступать его собственник. Но арендодателями могут быть также и иные лица - как физические, так и юридические, управомоченные на то законом или собственником имущества. Так, в соответствии с п.2 ст.295 и п.1 ст.297 ГК РФ предприятия и учреждения, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся сдаваемые в аренду нежилые помещения, вправе самостоятельно выступать в качестве арендодателей, получив на это предварительное согласие собственника помещения или управомоченного им лица. С введением в силу указанных положений с 1 января 1995 года Комитеты по управлению имуществом утратили своё исключительное право выступать в качестве арендодателей нежилых помещений, являющихся государственной или муниципальной собственностью, предоставленное им Указом Президента РФ от 14 октября 1992 года №1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду».

Кроме того, права  предприятий подтверждаются судебной практикой: так в постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» п. 40 говорится: «При разрешении споров необходимо учитывать, что собственник (управомоченный им орган) не наделён правом изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия. Акты государственных органов и органов местного самоуправления по распоряжению имуществом, принадлежащем государственным (муниципальным) предприятиям на праве хозяйственного ведения, по требованию этих предприятий должны признаваться недействительными»¹¹.

Правоотношение  аренды нежилого помещения сохраняют  свою силу и при переходе права  собственности (права хозяйственного ведения, оперативного управления) или  пожизненного наследуемого владения на него другому лицу, поскольку это не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При реорганизации (преобразовании) юридического лица права и обязанности по договору аренды зданий или сооружений переходят к его правопреемнику, согласно общим нормам гражданского законодательства о правопреемстве юридических лиц (ст. 58 ГК РФ) и положениям о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон (ст. 617 ГК РФ).

Заключению договора должно предшествовать чёткое разграничение  прав арендодателя на сдаваемое в  наём имущество, особенно при совместном владении объектов, возникающее в результате приватизации, продажи зданий и сооружений, совместного строительства. При этом обязательна информация о правах на это имущество третьих лиц.

1.2. Существенные  условия договора аренды зданий и сооружений.

Для всякого договора первостепенное значение имеют вопросы, связанные с определением его  существенных условий, поскольку договор  может считаться заключенным  лишь в том случае, когда между  сторонами в требуемой законом  форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными признаются условия, которые необходимы и достаточны для заключения договора¹². Понятие «существенные условия» носит собирательный характер. Определению смыслового значения существенных условий договора посвящено немало исследований современных теоретиков гражданского права. В.В. Витрянский предостерегает от искажений в данной плоскости¹³. В теоретическом плане важно подчеркнуть, что смысловое значение «существенных условий» подвержено диалектическим изменениям, что отражается и в самой доктрине гражданско-правового договора.

Как верно отмечает М.Н. Марченко, «если современное, несколько  приземленное и более прагматичное представление о понятии «существенных  условий» содержания договора связывает их, прежде всего, с предметом договора»¹⁴, то «более фундаментальное и более обстоятельное в теоретическом смысле видение «существенных условий» ассоциируется в первую очередь с волевой стороной договора»¹⁵.

Согласно общему правилу, существенными являются условия о предмете договора; условия, которые определены в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида; а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

Применительно к договору аренды зданий (сооружений) такими условиями  являются:

• предмет аренды;
• размер оплаты¹⁶.

Первое и основное существенное условие договора – предмет соглашения. Данные, позволяющие точно определить имущество, передаваемое в аренду, должны быть обязательно определены в договоре. В связи с этим договор должен содержать следующую информацию:

• точный адрес здания (сооружения);
• описание местоположения здания (если это, например, комплекс зданий, часть корпуса, пристрой);
• площадь сдаваемых в аренду зданий (сооружений) в соответствии с техническим паспортом БТИ;
• назначение сдаваемого здания (сооружения (например, склад).

Кроме того, к договору аренды, как правило, прилагается  кадастровый паспорт здания (сооружения), а при необходимости и технический паспорт. Эти документы содержат все характеристики передаваемого объект (площадь, количество комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т. д.), а также его схематическую планировку. Особое внимание следует обратить на следующий факт: в соответствии со статьей 607 ГК РФ отсутствие описания объекта аренды влечет недействительность договора.

Приведу пример из судебной арбитражной практики.

ОАО «Стройкомплект»  заключило договор аренды с ООО  «Глория» и предоставило последнему помещение площадью 56 кв. метров. В договоре, заключенном между сторонами, был указан адрес здания, в котором предоставлялось помещение. Иная информация, позволяющая с точностью определить передаваемое помещение, отсутствовала. В дальнейшем вместо оговоренных 56 кв. метров ООО «Глория» было предоставлено помещение площадью 30 кв. метров. Арендатор обратился в арбитражный суд за защитой своих прав. Но суд отказал арендатору в защите его интересов, признав заключенный между сторонами договор недействительным. Поводом для такого решения суда послужило то, что в договоре не было характеристик передаваемого в аренду помещения, а также его технической документации. А значит, из заключенного договора невозможно определить, какое именно помещение предполагалось передать арендатору. Поэтому в соответствии с частью 3 статьи 607 ГК РФ данный договор считается незаключенным¹⁷.

Существенным условием договора аренды здания или сооружения является размер арендной платы (ст. 654 ГК РФ). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 614 ГК РФ содержит не исчерпывающий перечень форм арендной платы, которые могут быть установлены в договоре аренды нежилых помещений.

В частности, перечень включает:

• твердую сумму арендной платы;
• долю продукции, плодов и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества;
• определенные услуги арендатора;
• передачу арендодателю в собственность или в аренду определенной вещи;
• возложение на арендатора определенных затрат на улучшение арендованного имущества¹⁸.

Как отмечают исследователи, независимо от того, какой вид арендной платы будет выбран сторонами, он обязательно должен быть выражен  в денежном эквиваленте. Другими словами, если стороны определят, что арендной платой станет предоставление арендатором арендодателю каких-либо услуг, то кроме вида услуг и периодичности их предоставления обязательно указывается их стоимость. Стоимость арендной платы должна быть определена также и потому, что от ее размера зависит величина налога на добавленную стоимость¹⁹. При этом стоимость арендной платы может быть выражена как в рублях, так и в иностранной валюте.

В течение всего срока действия договора размер арендной платы может быть неоднократно изменен в случае, если это происходит по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Практика свидетельствует, что  стороны договора аренды нежилых  помещений часто по-разному толкуют  нормы закона по определению и  исчислению арендной платы. В связи  с этим приведу следующий пример из судебной практики:

При определении размера задолженности  по арендной плате применяются ставки, согласованные сторонами при  подписании договора и зарегистрированные в установленном порядке.

Согласно условиям договора аренды нежилых помещений, заключенного между арендодателем и арендатором в декабре 2009 г., арендатор был обязан вносить арендную плату ежеквартально с оплатой до 5-го числа первого месяца текущего квартала в соответствии с расчетом арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора. Соглашением сторон расчет арендной платы был изменен с I квартала 2010 г.

Поскольку арендатор допустил просрочку  в уплате арендных платежей по договору, арендодатель обратился с иском  в арбитражный суд о взыскании  задолженности по арендной плате и пеней за просрочку платежей. Решением суда иск был удовлетворен частично. Кассационная инстанция не нашла законных оснований для отмены решения суда по жалобе арендодателя, указав следующее.

В соответствии с Федеральным законом  от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»²⁰ и ст. 609, 651 ГК РФ договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок более одного года, подлежит обязательной государственной регистрации и в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его регистрации. Соглашение же об изменении размера арендной платы, указанного сторонами в договоре аренды, изменяет содержание и условия обременения, вытекающего из договора аренды. В связи с этим на это соглашение должно распространяться требование об обязательной государственной регистрации.

Так как соглашение о внесении в  ранее зарегистрированный договор  аренды здания изменений в отношении  размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ считается незаключенным. При таких условиях суд первой инстанции правомерно применил ставки арендной платы, установленные при заключении договора аренды²¹.

Отсутствие в договоре аренды зданий и сооружений условия об арендной плате влечет недействительность такого договора.

Но, если такой договор заключается  в отношении государственного и  муниципального имущества, расчет арендной платы которого исчисляется согласно установленным законом ставкам, то в этом случае применяется односторонний  порядок уведомления изменения цены арендной платы.

Помимо предмета и оплаты по договору, некоторые исследователи к числу  существенных условий договора относят  срок предоставления здания (сооружения), хотя закон не выдвигает срок в качестве такого условия. Так же это значит, что арендная плата подлежит начислению с момента передачи объекта по акту.

Так, например, как отмечает Садиков  О.Н., в ГК РФ не определен ни максимальный, ни минимальный срок аренды, но он предполагается как обязательный, само собой разумеющийся²².

Указание срока в договоре хотя бы потому является обязательным, что  государственная регистрация договора аренды зданий (сооружений) производится в том случае если соглашение заключено  на срок более года. Таким образом, определение срока договора – является юридическим фактом для обязательной государственной регистрации.

Впрочем, если стороны  не предусмотрели в рамках договора срок его действия, договор считается  заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ) и не подлежит государственной регистрации. В соответствии с п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»²³ договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

Так, в постановлении  ФАС Западно-Сибирского округа от 12.02.2010 г. сказано:

"...Из материалов  дела следует, что в соответствии  с подписанным сторонами договором  аренды от 18.07.2005 г. Ф.Н. Чекина (арендодатель) передает, а индивидуальный  предприниматель Е.А. Карвацкий (арендатор) принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: город Ханты-Мансийск, улица Красноармейская, дом 35, общей площадью 96,3 кв.м., в том числе торговую площадь 42,0 кв.м., на период с 01.08.2005 г. до 31.07.2006 г.