Арендатор имеет право с согласия арендодателя передавать свои права частично или  полностью другим лицам. Частичная  передача прав арендатора другим лицам  имеет место в случаях:

-   передачи прав арендатора в залог;

-   внесения их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив;

-   сдачи арендованного имущества в субаренду;

-   предоставления арендованного имущества в безвозмездное пользование других лиц.

Объем передаваемых прав арендодателя в этих случаях не одинаков, но во всех этих случаях ответственным перед  арендодателем остается арендатор. Полная передача всех прав и обязанностей арендатора другому лицу имеет место  только в случае перенайма.

Законодательством может быть запрещена передача прав арендатора другим лицам не только полностью, но и частично. В частности, запрещена сдача в субаренду участков государственного лесного фонда.

Из  перечисленных случаев передачи прав арендатора чаще других на практике встречается субаренда.

При субаренде сам арендатор выступает  в качестве арендодателя, а субарендатор - в качестве арендатора. Этим объясняется  правило абз. 3 п. 2 ст. 586 ГК, согласно которому к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено ГК и иными актами законодательства.

Договор субаренды порождает вторичные  отношения аренды, производные и зависимые от первичного договора аренды, поэтому договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды [2, п. 2 ст. 586]. Этим объясняется правило п. 2 ст. 589 ГК, в соответствии с которым, если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК и иными актами законодательства, является ничтожным, ничтожным является и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.

Если  иное не предусмотрено договором  аренды, досрочное прекращение аренды влечет прекращение заключенного вместе с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды [2, п. 1 ст. 589].

При прекращении договора аренды арендатор  должен передать арендодателю имущество в том же состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором [2, ст. 593]. Нормальным признается износ, который имеет место при обычном использовании имущества по договорам аренды такого имущества в течение такого же срока. В договоре аренды может быть предусмотрено, что по окончании срока аренды имущество должно быть капитально отремонтировано. Если согласно договору аренды имущество должно быть реконструировано, оно возвращается реконструированным.

В случае нарушения арендатором обязанности  возвратить арендованное имущество либо просрочки его возврата арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, но если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения [2, ст. 593]. Когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором аренды предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором [2, ст. 593].

Арендные  отношения во многих случаях продолжаются длительно и арендаторы сохраняют  интерес в их продлении. Законодательство учитывает этот интерес. Если иное не предусмотрено законодательством  или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Чтобы осуществить это право, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора [2, ст. 592].

Если  арендатор допускал такие нарушения  договора, которые могли быть основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, он не может осуществить право на преимущественное заключение с ним договора аренды на новый срок. Он не имеет такого права и в случае существенного нарушения других условий договора аренды, а также пропуска установленного ст. 592 ГК срока для уведомления арендодателя о своем желании заключить договор на новый срок в письменной форме.

Преимущественное  право арендатора на заключение договора аренды на новый срок не означает, что договор должен возобновляться на тех же условиях, на которых он был заключен. Они могут быть по соглашению сторон изменены, но не должны быть худшими по сравнению с теми условиями, на которых арендодатель готов был сдать имущество в аренду иному претенденту [34, с. 449].

Если  арендодатель отказал арендатору в  заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения убытков. Такого права арендатор не имеет, если договор аренды с новым арендатором был заключен на иных условиях, чем те, на которых он отказался заключить договор. 

4 Прекращение договора  аренды

Договор аренды прекращается с истечением срока  договора (если арендодатель потребует  возврата имущества или наниматель сам его возвратит) либо по истечении предусмотренного п. 2 ст. 581 ГК срока предупреждения. Он прекращается в связи с гибелью предмета аренды и по другим основаниям прекращения обязательств с учетом правил ст. 588, 590, 591 ГК.

Переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения и расторжения договора [2, п. 1 ст. 588]. В таких случаях первоначальный арендодатель подлежит замене новым собственником имущества.

Статья 588 ГК гарантирует защиту прав наследников  арендатора. В случае смерти арендатора недвижимого имущества его права  переходят к наследнику, если законодательством  или договором не предусмотрено  иное. Но не получит таких прав гражданин, который отстраняется от наследования как по завещанию, так и по закону по правилам ст. 1038 ГК (недостойный наследник). При наличии нескольких наследников вопрос о том, кому их них переходят права арендатора, решается по согласию между ними, а в случае спора - судом. Договором аренды может быть предусмотрено иное, например, что в случае смерти арендодателя договор прекращается.

Арендодатель  не вправе отказать наследнику недвижимого  имущества во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Таким исключением может быть договор аренды недвижимого имущества с художником, который должен был вместо денежной формы арендной платы выполнять для арендодателя художественные работы. В случае смерти арендатора движимого имущества это означает, что договор аренды сохраняется, за исключением случаев, когда оно было предназначено лично для умершего арендатора либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью умершего арендатора [34, с. 449].

В случае ликвидации юридического лица (арендодателя или арендатора) договор аренды прекращается по общим правилам ст. 389 ГК.

Договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке досрочно как по требованию арендодателя, так и по требованию арендатора.

В соответствии со ст. 590 ГК по требованию арендодателя договор аренды может  быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор:

-   пользуется имуществом с существенным нарушением условий до 
говора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

-   существенно ухудшает имущество;  

-    более двух раз подряд по истечении установленного договором 
срока платежа не вносит арендную плату;

-    не производит капитального ремонта имущества в установленные 
договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором 
производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Этот  перечень оснований расторжения  договора аренды по требованию арендодателя не является исчерпывающим и может быть дополнен договором по требованию арендодателя при существенном нарушении договора арендатором [2, ст. 420; 590].

Существенным  нарушением признается нарушение договора арендатором, влекущее для арендодателя такой ущерб, в результате которого он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Арендодатель  вправе требовать досрочного расторжения  договора только после направления  арендатору письменного предупреждения о необходимости им исполнения обязательства в разумный срок. При невыполнении этого требования суд вправе отказать в принятии иска к рассмотрению [2, п. 2 ст. 422]. Если арендатор, получив такое предупреждение, в разумный срок устранит допущенные им нарушения, требование арендодателя расторгнуть договор не может быть удовлетворено.

Статья 591 ГК содержит перечень оснований, при  наличии хотя бы одного из которых  договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора. К ним относятся [34, с. 449]:

-   арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

-   переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

-   арендодатель не производит являющейся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

-   имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, 
окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и  другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 420 ГК.

В отличие от ст. 590 ГК ст. 591 ГК не обязывает  арендатора при досрочном расторжении договора отправлять арендодателю уведомление о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Он, однако, должен в соответствии с п. 2 ст. 422 ГК предложить арендодателю расторгнуть договор. Он может предъявить иск в суд о расторжении договора лишь после получения отказа арендодателя расторгнуть договор либо неполучения ответа в указанный в предложении или установленный законодательством либо договором срок, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ  

Таким образом, изучив правовые и научные  аспекты, касающиеся понятия и видов  аренды, можно сделать следующие  выводы.

1. Договор аренды - это сделка, позволяющая  расширить возможности хозяйственного использования имущества. Собственник имущества предоставляет его в пользование другому лицу, не отчуждая имущество, но извлекая из такой передачи доход. В свою очередь, пользователь имущества извлекает собственную выгоду благодаря эксплуатации чужого имущества. В связи с этим формы арендных отношений весьма многообразны. К ним относятся прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

2. Договором аренды признается  гражданско-правовой договор, в  соответствии с которым арендодатель  обязуется предоставить арендатору 
(нанимателю) определенное договором имущество за плату во временное 
владение и пользование или во временное пользование, а арендатор (наниматель) обязуется уплачивать за это арендодателю арендную плату.