Отдельным министерствам  и ведомствам Республики Беларусь запрещено заниматься деятельностью по сдаче в аренду имущественных комплексов, зданий, сооружений и других материальных ценностей (Указ Президента Республики Беларусь от 21 апреля 1995 г. № 161 «О запрещении коммерческой деятельности в Министерстве обороны, Министерстве внутренних дел, Комитете государственной безопасности, Главном управлении пограничных войск, Управлении железнодорожных войск» [8]). Унитарное предприятие может быть арендодателем недвижимого имущества, которое закреплено за ним на праве хозяйственного ведения, только с согласия собственника (п. 3 ст. 276 ГК). Из этого правила вытекает, что унитарное предприятие вправе сдавать в аренду движимое имущество по своему усмотрению.

Казенное предприятие  и учреждение вправе сдавать закрепленное за ними на праве оперативного управления имущество только с согласия собственника этого имущества.

Юридические лица, созданные на основе частной собственности, выступают в качестве арендодателей в соответствии с их учредительными документами самостоятельно.

Физические лица, как зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, так и не являющиеся предпринимателями, выступают в качестве арендодателей по своему усмотрению с соблюдением требований законодательства. Так, граждане Республики Беларусь, в частной собственности которых находятся земельные участки, приобретенные для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, коллективного садоводства и дачного строительства, могут передавать их в аренду гражданам Республики Беларусь при условии сохранения целевого назначения этих земельных участков, а также с учетом того, что жилые дома, дачи и садовые домики могут передаваться вместе с земельным участком [16, с. 41].

В качестве арендатора может выступать любой субъект  гражданского права, заинтересованный в получении имущества в аренду. Только в случаях, когда аренда некоторых видов имущества связана с лицензированной деятельностью, арендатор должен иметь лицензию.

Предметом договора аренды может быть как движимое, так и недвижимое имущество. Недвижимое имущество как предмет аренды обладает известными особенностями, обусловленными как самой природой этого имущества, так и необходимостью государственной регистрации сделок с ним и прав на него. Но недвижимое имущество, которое может сдаваться в аренду по правилам гл. 34 ГК, не должно быть предназначено для проживания людей. Наем жилой недвижимости регулируется специальными нормами ГК.

Особенности сдачи  в аренду земельных участков и  других обособленных природных объектов устанавливаются земельным и иным природоресурсным законодательством. В настоящее время объектами аренды могут быть земельные участки и участки лесного фонда. Возможность передачи в аренду водных объектов и горных отводов водным законодательством и законодательством о недрах не предусмотрена [16, с. 41].

Законом могут  быть установлены виды имущества, сдача  которого в аренду не допускается  или ограничивается. К такому имуществу  относятся атомные электростанции, вооружение, железные дороги общего пользования и т. п.

По действующему законодательству единственным существенным условием договора аренды в силу требования закона является условие о предмете аренды. Согласно норме п. 3 ст. 578 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным. В связи с этим к договору должны прилагаться документы, позволяющие точно идентифицировать предмет аренды. Если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Если в аренду сдается оборудование, к договору должен быть приложен технический паспорт на оборудование и т.п. [16, с. 42]

Не могут быть предметом аренды результаты творческой интеллектуальной деятельности: изобретения, полезные модели, селекционные достижения, топологии интегральных микросхем, другие объекты интеллектуальной собственности. Сторона, обладающая исключительным правом на использование результата интеллектуальной деятельности, предоставляет другой стороне разрешение использовать объект интеллектуальной деятельности на основе лицензионного договора [2, ст. 985].

Примерный перечень объектов, которые могут быть предметом  договора аренды, дан в ст. 578 ГК: в аренду могут быть переданы земельные участки и другие природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие непотребляемые вещи.

Нетрудно заметить, что в этот перечень включено и  движимое, и недвижимое имущество. Многие вещи, включенные в этот перечень, подчинены особому правовому режиму.

Законодательными  актами (законами, декретами и указами  Президента Республики Беларусь) могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается (или ограничивается) [2, ч. 2 п. 1 ст. 578]. Законодательством могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов [2, п. 2 ст. 578]. В частности, ст. 47 Кодекса Республики Беларусь о земле предусматривает особенности сдачи в аренду земельных участков, находящихся в частной собственности граждан Республики Беларусь.

Особенности сдачи  в аренду водных объектов (их частей) и участков государственного лесного  фонда установлены соответственно ст. 28 Водного кодекса Республики Беларусь и ст. 45 Лесного кодекса Республики Беларусь.

Некоторые объекты  природных ресурсов сдаются в  аренду при наличии у арендатора лицензии на осуществление соответствующего вида деятельности, например, при сдаче в аренду участков государственного лесного фонда [4, ст. 45].

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При их отсутствии условие о предмете договора считается несогласованным сторонами и соответствующий договор не считается заключенным [2, п. 3 ст. 578].

Цена, как правило, не является существенным условием договора аренды. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование  имуществом. Порядок, условия и сроки  внесения арендной платы определяются договором аренды, а в случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах [2, п. 1 ст. 585]. Однако в договоре аренды здания или сооружения существенным условием является цена (арендная плата). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным [2, п. 1 ст. 625].

Перечень существенных условий договора аренды отдельных  объектов недвижимости, особенно объектов природных ресурсов, значительно  шире. Например, в договоре аренды участков государственного лесного фонда  указываются [16, с. 42]:

-   границы участков лесного фонда, передающихся в аренду;

-   виды лесопользования;

-   объемы (размеры) лесопользования;

-   сроки аренды (от одного года до пятнадцати лет);

-   размер арендной платы и порядок ее внесения;

-   обязанности сторон по охране, защите участков государственного 
лесного фонда и воспроизводству лесов;

- порядок    оплаты    лесопользователю    проведенных    им    лесовосстановительных и лесохозяйственных работ;

- иные условия  пользования участками лесного  фонда, предусмотренные   законодательством   Республики   Беларусь   и   определенные   по 
согласованию сторон [4, ч. 4 ст. 45].

Срок, как и  цена, также не является существенным условием договора аренды. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца. Правда, законодательством или договором может быть установлен иной срок предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок [2, п. 2 ст. 581].

Поскольку ст. 581 ГК не обязывает ни одну из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предъявлять требование о прекращении договора аренды, такой договор может длиться долго, до первого предъявления такого требования.

Договор аренды, заключенный на определенный срок, не прекращается автоматически по истечении установленного договором срока. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях [2, п. 2 ст. 592].

Возражения арендодателя о возобновлении договора на новый  срок должны быть сообщены арендатору в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре он не указан, этот срок устанавливается по правилам ст. 295 ГК.

Законодательством могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества [2, п. 3 ст. 581]. Так, сроки аренды земельных участков не должны превышать 99 лет. а аренда земельных участков для сельскохозяйственного использования не может быть менее пяти лет [3, ст. 45]; участки государственного лесного фонда сдаются в аренду на срок от одного до пятнадцати лет [4, ч. 4 ст. 45]. В таких случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законодательством, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законодательством предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному [2, п. 3 ст. 581].

Форма договора аренды определяется по правилам ст. 580 ГК. Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо -независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме [2, п. 1 ст. 580]. Это правило является исключением из правила ст. 162 ГК, согласно которому форма сделки граждан между собой зависит от суммы сделки. Договоры аренды между гражданами могут заключаться в устной форме только на срок менее года, если только законодательством не предусмотрено иное для данного вида договора аренды или аренды определенного имущества. Договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами [2, п. 2 ст. 580]. Так, передача участков государственного лесного фонда в аренду оформляется договором аренды участков государственного лесного фонда, который подлежит государственной регистрации в соответствии с гражданским законодательством Республики Беларусь [4, ч. 3 ст. 45]. Республиканский центр учета и регистрации недвижимости при Министерстве жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь осуществляет ведение Единого государственного реестра договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений.

Особые требования предъявляются к договору аренды имущества, предусматривающему переход  в последующем права собственности  на это имущество к арендатору. Такой договор заключается в  форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества [4, п. 3 ст. 580]. Так, договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, под страхом его недействительности, поэтому договор аренды недвижимости с правом выкупа арендованного имущества должен быть совершен в такой же форме.

Договор аренды движимого имущества с условием его выкупа может быть заключен в  любой форме, установленной для  совершения сделок. 

3 Содержание договора  аренды

Первоочередной  обязанностью арендодателя является обязанность  предоставить арендатору имущество  в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества [2, п. 1 ст. 582]. Ей соответствует право нанимателя требовать предоставления ему имущества. Выполнение этой обязанности осуществляется арендодателем путем передачи арендатору права владения имуществом. Но это возможно и в форме допуска арендатора к пользованию имуществом, которое остается во владении арендодателя (например, может быть предусмотрено, что арендатор вправе в квартире арендодателя несколько раз в неделю пользоваться роялем). Имущество считается соответствующим договору и своему назначению, если оно удовлетворяет требованиям, указанным в договоре. Если в договоре эти требования не изложены, имущество должно иметь обычное для такого имущества качество и быть в исправном состоянии.