Анализ правовых аспектов и научных положений, касающихся понятия договора аренды

Имущество сдается  в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, арендатор вправе потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов, а также возмещения убытков, а в случае, когда без принадлежностей и документов арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать расторжения договора и возмещения убытков [14, с. 132].

Арендодатель  отвечает за недостатки сданного в  аренду имущества, полностью или  частично препятствующие пользованию  им, независимо от того, знал о наличии  этих недостатков или нет сам  арендодатель во время заключения договора, то есть независимо от его вины. Но арендодатель не отвечает за недостатки имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору (например, он пользовался этим имуществом до заключения договора аренды), либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явные недостатки).

Арендодатель  несет ответственность лишь за те недостатки в имуществе, которые имелись в арендованном имуществе в момент заключения договора аренды.

При обнаружении  недостатков в арендованном имуществе  арендатор вправе по своему выбору [14, с. 133]:

-   потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

-   непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на уст 
ранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив 
об этом арендодателя;

-   потребовать досрочного расторжения договора.

Хотя п. 1 ст. 583 ГК прямо не предусматривает обязанности  арендатора уведомить арендодателя об обнаруженных недостатках в арендованном имуществе, он обязан уведомить арендодателя об этом и о своих намерениях предъявить к арендодателю соответствующее требование. Эта обязанность арендатора вытекает из ч. 3 ст. 583 ГК, согласно которой арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Но если арендатор требует досрочного расторжения договора, арендодатель не может предложить произвести замену арендованного имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание  им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Передача имущества  в аренду не является основанием для  прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. Поэтому при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.), поскольку такое обременение имущества может повлечь серьезные препятствия для использования арендатором арендованного имущества. Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков [2, ст. 584].

Арендодатель  должен предоставить арендатору сданное  внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, - в разумный срок. В случае невыполнения этой обязанности арендатор вправе истребовать от него это имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, - в разумный срок по правилам ст. 369 ГК и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением [2, п. 3 ст. 582].

Арендодатель  обязан за свой счет производить капитальный  ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором [2, п. 1 ст. 587]. ГК не содержит правил, согласно которым можно раскрыть содержание этого термина. Под капитальным ремонтом понимают воспроизводство основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества. Без выполнения капитального ремонта становится невозможным использование имущества. Накопление средств на капитальный ремонт осуществляется посредством амортизационных отчислений, которые являются частью арендной платы.

Правило п. 1 ст. 587 ГК является диспозитивным. Договором  аренды обязанность производить  капитальный ремонт может быть возложена  на арендатора. В ряде случаев законодательство возлагает обязанность производить капитальный ремонт на арендатора. Так, на арендатора транспортного средства без экипажа возлагает такую обязанность ст. 615 ГК, а на арендатора предприятия - ст. 632 ГК.

Срок проведения капитального ремонта должен быть определен  в договоре аренды, но если он не определен  договором или вызван неотложной необходимостью, он должен быть произведен в разумный срок [14, с. 134].

В договоре может  быть предусмотрена обязанность  арендодателя предоставить арендатору на время ремонта другое имущество  и обязанность арендатора ограничить или приостановить пользование арендованным имуществом.

Нарушение арендодателем  обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору [14, с. 134]:

-   произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или 
вызываемый необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

-   потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

-   потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Капитальный ремонт, выполненный арендатором  по своему желанию, если ремонт не был предусмотрен договором и не вызывался неотложной необходимостью, не влечет обязанности арендодателя возместить его стоимость.

По  прекращении договора аренды арендодатель обязан принять от арендатора сданное  в аренду имущество и оплатить арендатору стоимость неотделимых  без вреда для имущества улучшений  арендованного имущества, произведенных арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательством [2, п. 3 ст. 594].

Отделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются его собственностью, если иное не предусмотрено  договором аренды [2, п. 1 ст. 594].

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя [2, п. 4 ст. 594].

Изложенным  обязанностям арендодателя соответствуют  права арендатора. Законодательство возлагает на последнего ряд обязанностей.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия договором не определены - в соответствии с назначением имущества [2, п. 1 ст. 586]. При этом арендодатель не имеет права без согласия арендодателя передавать эти права другим лицам. Нарушение арендатором обязанности, предусмотренной п. 1 ст. 586 ГК, может повлечь досрочное расторжение договора с возмещением убытков арендодателя [2, п. 3 ст. 586].

Важнейшая обязанность арендатора - своевременно вносить плату за пользование  имуществом (арендную плату).

Порядок, условия, сроки внесения арендной платы  определяются договором аренды. В том случае, когда размер арендной платы установлен актом законодательства, в договоре аренды должна быть дана ссылка на него. Если договором порядок, условия и сроки выяснения арендной платы не определены, считается, что они таковы, как обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах, то есть сложившиеся на рынке [14, с. 135].

Формы арендной платы установлены п. 2 ст. 585 ГК. При этом арендная плата устанавливается  за все арендное имущество в целом  или отдельно по каждой из его составных  частей в виде:

-   определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

-   установленной   доли   полученных   в   результате   использования арендного имущества продукции, плодов или доходов;

- предоставления арендатором определенных  услуг;

-      передачи арендатором арендодателю обусловленной договором 
вещи в собственность или в аренду;

-      возложение на арендатора обусловленных договором затрат на 
улучшение арендованного имущества.

Перечень  этих форм арендной платы не является исчерпывающим. Стороны могут предусмотреть  в договоре аренды сочетание указанных  форм арендной платы или иные формы  оплаты аренды, например, в виде части  прибыли от использования арендного  имущества.

Стороны в договоре аренды вправе решить вопрос о возможности изменения размера  арендной платы по своему усмотрению. Они могут принять решение  о том, что арендная плата не может  изменяться, что она может изменяться по одностороннему требованию одной  из сторон или иное решение. Но если они по этому вопросу в договоре аренды ничего не предусмотрели, то в  соответствии с п. 3 ст. 585 ГК размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные  договором, но не чаще одного раза в год. Законодательством могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества [2, п. 3 ст. 585].

По  соглашению сторон арендная плата может  быть пересмотрена в любое время.

Часть 3 ст. 585 ГК не дает ответа на вопрос, может  ли любая из сторон потребовать в судебном порядке изменения арендной платы в сроки, указанные в ней, при отсутствии согласия другой стороны. В литературе сделан вывод, что отказ какой-либо из сторон от пересмотра размера арендной платы даже после наступления срока, установленного п. 3 ст. 585 ГК, не предоставляет другой стороне права ни понудить к такому пере смотру в судебном порядке, ни досрочно расторгнуть договор аренды, поскольку такие меры ГК не предусмотрены, и что установление законом срока пересмотра размера арендной платы имеет практическое значение только в случае, если возможность пересмотра закреплена договором и снабжена санкциями на случай отказа какой-либо из сторон от такого пересмотра.

Если  законодательством не предусмотрено  иное, по требованию арендатора размер арендной платы может быть уменьшен на том основании, что в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшилось [2, п. 4 ст. 585]. Существенным признается такое ухудшение условий пользования имуществом или состояния имущества, при которых арендатор в значительной степени лишается того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды [2, п. 2 ст. 420].

Сроки выплаты арендной платы определяются договором аренды по усмотрению сторон. Они могут быть длительными (один раз в год) и довольно короткими (раз в квартал, каждый месяц и т.п.).

Часть 5 ст. 585 ГК предусматривает санкции  в случае существенного нарушения  арендатором сроков внесения арендной платы. Арендодатель вправе потребовать  от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом он не может требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Арендатор обязан поддерживать имущество в  исправном состоянии, производить  за свой счет текущий ремонт и нести  расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством  или договором аренды.

Поддержание имущества в исправном состоянии  означает регулярное техническое обслуживание, систематический осмотр, охрану от возможных повреждений и порчи, устранение повреждений и т.д.

Текущий ремонт в отличие от капитального ремонта не имеет целью воспроизводство  основных частей арендного имущества  и их замену. Перечень работ, относящихся к текущему ремонту, и сроки его проведения обычно определяются соответствующими правилами эксплуатации.